TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/01630

N° Portalis DBX4-W-B7I-S3GY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[H] [M]

C/

[S] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e José DUGUET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [M]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître José DUGUET, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [V]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 19 août 2022 prenant effet au 2 septembre 2022, Monsieur [H] [M] a donné à bail à Monsieur [S] [V] un appartement en rez-de-chaussée à usage d’habitation et un emplacement de stationnement (n°158) situés [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 662 euros et une provision sur charges mensuelle de 100 euros.

Le 26 décembre 2023, Monsieur [H] [M] a fait signifier à Monsieur [S] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2024, Monsieur [H] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [S] [V] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire découlant du bail du 19 août 2022 prenant effet au 02 septembre 2022, le constat que Monsieur [V] ne peut arguer d’aucun titre juridique régulier l’autorisant à demeurer dans les lieux au-delà de la date d’expiration du bail liant les parties, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et d’un déménageur et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4274,83 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts légaux à compter de la date de signification du commandement de payer du 26 décembre 2022 pour ce qui concerne les sommes exigibles à cette date soit 2847,58 euros et aux intérêts légaux sur le solde de 2703,28 euros à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation avec réactulisations mensuelles, l’assignation valant mise en demeure de payer ;

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens lesquels comprendront les frais de signification du commandement de payer du 26 décembre 2023 d’un montant de 158,07 euros, de la notification à la CCAPEX de 14,32 euros.

A l’audience du 14 juin 2024, Madame la Présidente a soulevé le problème de compétence du juge des référés et renvoyé l’affaire au 1er août 2024 afin de régulariser la citation devant le juge des référés.

Par avenir d’audience en date du 27 juin 2024, Monsieur [H] [M] représenté par Maître José DUGUET, a fait assigner Monsieur [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé et a maintenu les demandes de son assignation en date du 7 mars 2024.

A l’audience du 1er août 2024, l’affaire a de nouveau été renvoyée à l’audience du 20 septembre 2024 afin de reciter une nouvelle fois le défendeur car l’assignation ne faisait pas l’état de demande d’indemnité d’occupation dans le dispositif.

Par avenir d’audience en date du 7 août 2024, Monsieur [H] [M] a fait assigner Monsieur [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire découlant du bail du 19 août 2022 prenant effet au 2 septembre 2022, le constat que Monsieur [V] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 26 février 2024, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’intervention d’un huissier de justice, le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier et d’un déménageur en cas de résistance injustifiée ainsi que sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle de 3401,13 euros au titre des arriérés de loyers et charges locatives arrêtés à la date d’expiration du bail soit celle du 26 février 2024 ;

— d’une indemnité d’occupation à hauteur de 785,15 euros par mois à compter du 26 février 2024, date de résiliation du bail et de dire et juger que cette indemnité sera due, revalorisée et indexée selon les termes du bail jusqu’à complète libération des locaux, tout mois commencé étant dû en totalité

— d’une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile) ainsi que les dépens qui comprendant le coût du commandement de payer en date du 26 décembre 2023 d’un montant de 158,07 euros.

Monsieur [H] [M], représenté par son conseil, maintient les demandes de son avenir d’audience en date du 7 août 2024 et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7330,83 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 7 mars 2024 modifié par avenir d’audience du 7 août 2024, Monsieur [S] [V] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 août 2022 prenant effet au 2 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 26 décembre 2023, pour la somme en principal de 2703,83 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [S] [V] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2024.

Monsieur [S] [V] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [S] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.Cependant Monsieur [H] [M] sera débouté de sa demande pour requérir à un déménageur lesquels restent hypothétiques à ce jour.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [H] [M] produit un décompte du 2 septembre 2024 démontrant que Monsieur [S] [V] reste devoir la somme de 7172,76 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (158,07 euros).

Monsieur [S] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7172,76 euros.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [S] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 27 février 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée à la somme de 785,15 euros par mois correspondant au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [M], Monsieur [S] [V] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2022 prenant effet au 02 septembre 2022 entre Monsieur [H] [M] et Monsieur [S] [V] concernant l’appartement en rez-de-chaussée à usage d’habitation et un emplacement de stationnement (n°158) situés [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [H] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [M] de sa demande pour requérir à un déménageur ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] à verser à Monsieur [H] [M] à titre provisionnel la somme de 7172,76 euros (décompte arrêté au 02 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] à payer à Monsieur [H] [M] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 785,15 euros correspondant au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] à verser à Monsieur [H] [M] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,