Min N° 26/00354

N° RG 25/05053 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFOQ

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

M. [K] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 avril 2026

DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M. [T] [B]

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [K] [V]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2000, l’ESH les foyers de Seine et Marne, aux droits duquel vient la SA les foyers de Seine et Marne, a donné à bail à M. [K] [V] et à Mme [N] [D] un logement situé au [Adresse 2], 1er étage, n°A11, ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 14 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 2 642,69 francs hors charges.

Par avenant du 17 avril 2024, le bail a été modifié au seul profit de M. [K] [V].

Par acte de commissaire de justice du 08 août 2025, la SA les foyers de Seine et Marne a fait signifier à M. [K] [V] un commandement de payer la somme principale de 1 693,02 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre reçue le 21 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 octobre 2025, la SA les foyers de Seine et Marne a fait assigner M. [K] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— autoriser le cas échéant le requérant à faire transporter et séquestrer les biens mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais, risques et périls de M. [K] [V] ;

— condamner M. [K] [V] à lui payer la somme de 2 111,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 février 2026 ;

— condamner M. [K] [V] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [K] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

— condamner M. [K] [V] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 22 octobre 2025.

A l’audience du 04 février 2026, la SA les foyers de Seine et Marne, représenté par M. [T] [B], muni d’un pouvoir régulier remis à l’audience, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 960,16 euros, arrêtée au 03 février 2026, loyer du mois de janvier inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation mais a indiqué ne pas être opposée à la demande de délai de paiement formulée en défense. Elle a indiqué qu’un règlement était intervenu la veille de l’audience et il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance. Elle a précisé que le versement du loyer courant était repris.

Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

M. [K] [V] a comparu en personne. Il n’a pas contesté le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues à hauteur de 150 euros par mois, non suspensifs de la résiliation du bail, car il a affirmé vouloir quitter les lieux. Il a expliqué la dette par le départ de sa femme. Il a précisé bénéficier d’un suivi social, percevoir l’allocation de solidarité spécifique et avoir une dette d’électricité de 1 500 euros.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA les foyers de Seine et Marne verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er octobre 2000 ;l’avenant du 17 avril 2024 ; le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 08 août 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de janvier inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [K] [V] reste devoir à la SA les foyers de Seine et Marne la somme de 1 960,16 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 février 2026, échéance du mois de janvier incluse, hors frais.

M. [K] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner à payer à la SA les foyers de Seine et Marne la somme de 1 960,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 03 février 2026 échéance du mois de janvier incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée reçue le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (paragraphe E) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SA les foyers de Seine et Marne justifie avoir régulièrement signifié le 08 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1 693,02 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 octobre 2025.

M. [K] [V] est dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date.

A l’audience, il indique vouloir quitter les lieux et ne pas solliciter l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Par ailleurs, le demandeur ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner la séquestration des meubles du locataire à ce stade de la procédure.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 09 octobre 2025. En conséquence, M. [K] [V] est occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il est dès lors redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 09 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier inclus.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les parties s’accordent pour que M. [K] [V] soit autorisé à se libérer de la dette en plusieurs mensualités de 150 euros.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à M. [K] [V] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

A défaut de règlement d’une des échéances, la totalité de la dette deviendra exigible.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K] [V] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA les foyers de Seine et Marne les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA les foyers de Seine et Marne aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2000 entre la SA les foyers de Seine et Marne d’une part, et M. [K] [V] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], sont réunies à la date du 09 octobre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT M. [K] [V] occupant sans droit ni titre depuis le 09 octobre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

REJETTE la demande de séquestration des meubles ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à M. la SA les foyers de Seine et Marne une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à la SA les foyers de Seine et Marne la somme de 1 960,16 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 03 février 2026 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE un délai à M. [K] [V] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE M. [K] [V] à s’acquitter de la dette en 14 fois, en procédant à 13 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE M. [K] [V] aux dépens de l’instance ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE la SA les foyers de Seine et Marne de sa demande formulée à ce titre ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge