TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02823

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFKL

JUGEMENT

MINUTE N°B24/

DU : 13 Novembre 2024

[P] [W]

[J] [W]

C/

[C] [T]

[M] [T]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à la SELARL DBA

Copie certifiée conforme délivrée le 13/11/24 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [P] [W],

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [J] [W],

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [C] [T],

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [T],

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 décembre 2017, Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W] ont donné à bail à Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] un appartement à usage d’habitation n°1 situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 794 euros et une provision sur charges mensuelle de 145 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 21 décembre 2017.

Le 22 décembre 2022, Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W] ont fait signifier à Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] un congé pour vente, prenant effet au 20 décembre 2023.

Le 27 septembre 2023, Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W] ont fait signifier à Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés.

Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] a quitté les lieux et restitué les clés en mars 2024. Un état des lieux a été réalisé le 29 mars 2024, en présence de Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] et du représentant de Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W].

Par acte d’huissier en date du 27 juin 2024, Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W] ont ensuite fait assigner Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 8.585,93 euros représentant les loyers et charges impayés et réparations locatives, de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 12 septembre 2024, Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W], représentés par la SELARL DBA, maintiennent les demandes de leur assignation. Au soutien de leurs demandes, ils indiquent que les locataires sont notamment débiteurs de la somme de 5.449,03 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation et de 3.568,19 euros au titre des réparations locatives.

Convoqués par acte d’huissier signifié respectivement à domicile et à personne le 27 juin 2024, Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Sur les loyers et charges impayés

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W] produisent un décompte du 09 septembre 2024 démontrant que Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] restent devoir la somme de 4.273,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus, en ce compris la taxe sur ordures ménagères de 2022, après déduction des paiements qu’ils ont fait et des allocations qu’ils ont perçues. A ce titre, il n’est pas justifié par les bailleurs qu’ils ont remboursé les allocations sur le logement perçues pour décembre 2023, mars 2024 et avril 2024, de sorte qu’il convient de laisser ces allocations en déduction des sommes dues.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il résulte de l’ensemble de ces articles que le locataire est tenu des réparations locatives dont l’existence est démontrée par le bailleur et qui lui sont imputables, en ce qu’elles excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

La vétusté du bien loué ne peut être invoquée par le preneur que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien, qui lui serait imputable et dont la preuve incombe au bailleur.

En l’espèce, le bailleur produit une estimation des travaux de remise en état du logement sur laquelle il s’est basé pour solliciter 3.568,19 euros au titre des réparations locatives imputables aux locataires, un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 21 décembre 2017 et un état des lieux de sortie contradictoire en date du 29 mars 2024.

Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que :

Il n’est pas fait mention d’un détecteur de fumée à l’entrée, de sorte que son absence à la sortie ne peut être reproché aux locataires.Dans la cuisine, les joints étaient déjà en mauvais état à l’entrée dans les lieux, de sorte que la dégradation de ceux-ci n’est pas imputables aux locataires.Les portes du dégagement et des WC étaient déjà porteuses de traces, de sorte que l’application d’un coefficient de vétusté apparaît nécessaire quant à leur remplacement.Dans la salle de bain, les joints étaient déjà noircis à l’entrée dans les lieux et si le flexible de douche n’est pas d’origine, il n’est pas noté qu’il dysfonctionne.

En revanche, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit que :

L’interphone, en bon état à l’entrée, est dégradé à la sortie, le combiné étant cassé ;Deux télécommandes de portail et deux clés de boîte aux lettres ont été remises à l’entrée, mais seules une télécommande de portail et une clé de boîte aux lettres ont été remises à la sortie ;Le joint de la porte d’entrée se décolle et la poignée est branlante à la sortie, alors que ces éléments n’étaient pas notés à l’entrée ;La porte du cellier présente un jeu important à la sortie, alors qu’elle n’en présentait pas à l’entrée ;Dans la cuisine, 2 prises de courant sont descellées, les plinthes sont sales et un angle est cassé, la bonde de l’évier est manquante et le robinet présente un jeu, la poignée de la fenêtre est branlante et le cache de la poignée est cassé, le bois du meuble sous l’évier est moisi et gonflé, avec des traces, le filtre de la hotte n’est pas nettoyé à la sortie, alors que ces éléments étaient en bon état à l’entrée ;Dans le dégagement, la porte ne ferme pas à la sortie, alors qu’elle était fonctionnelle à l’entrée dans les lieux ;Dans les WC, les placards sont en mauvais état, la porte ne ferme pas et frotte au sol à la sortie et le robinet des WC ne fonctionne plus, alors que ces éléments étaient fonctionnels à l’entrée dans les lieux ;Dans la salle de bain du rez-de-chaussée, la porte est abimée (impacts, éclats et écailles) et sa poignée présente un jeu important, alors que la porte était en bon état à l’entrée dans les lieux ; Dans le séjour, le plafonnier est descellé et fendu, deux prises sont descellées, la ventilation est scotchée et la poignée de la porte fenêtre est branlante à la sortie, alors qu’aucune observation ne mentionnait ces défauts dans l’état des lieux d’entrée ;Dans la chambre 1, la porte présente de nombreuses traces d’adhésif et un impact et le volet est troué à la sortie, alors que ces éléments étaient en bon état à l’entrée ;Dans la chambre 2, la porte présente de nombreuses traces et des impacts, le joint de la fenêtre se décolle et les portes du placard coulissent mal, alors que ces éléments étaient en bon état à l’entrée ;Dans la chambre 3, le plafonnier est manquant et l’une des portes du placard est cassée, sans roulette, alors que ces éléments étaient en bon état à l’entrée ;Dans la salle de bain du premier étage, un spot est manquant, la porte et son encadrement présentent des impacts et des traces, la bonde du lavabo est manquante, le joint de la baignoire est moisi, le robinet de la baignoire est cassé et le flexible de la douchette est manquant, le WC est bouché et hors service à la sortie, alors que ces éléments étaient en bon état à l’entrée.Le logement est mal nettoyé.

Ces éléments constituent des dégradations locatives excédant l’usure normale des lieux, qui ont été justement imputés à Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T].

Le montant des réparations est chiffré par Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W] à la somme de 3.568,19 euros, après application de la vétusté sur certains postes. Le devis du 03 juin 2024 démontre que ce montant n’est pas surévalué et est adapté aux travaux de réparation nécessaires à la remise en état du logement.

Aussi, il convient de condamner Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] à payer à Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W] la somme totale de 7.841,69 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2023 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W], Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] seront condamnés à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] à verser à Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W] la somme de 7.841,69 euros ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] à verser à Madame [P] [W] et Monsieur [J] [W] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [C] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Coralie POTHIN, greffière.

La greffière, Le juge,