TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AH

N° RG 24/02378

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCQT

JUGEMENT

MINUTE N°B24/

DU : 13 Novembre 2024

[W] [S]

[T] [M]

[X] [C] [L]

C/

[F] [Y]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à M. [W] [S], M. [T] [M] et M. [X] [L]

Copie certifiée conforme délivrée le 13/11/24 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [S],

72 TER CHEMIN SAINT JEAN

31770 COLOMIERS

représenté par Mme [G] [E] (sa mère) munie d’un pouvoir spécial

Monsieur [T] [M],

16 CHEMIN DU PLATEAU DE LA SERRE

31140 PECHBONNIEU

représenté par M. [A] [M] (Son père) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [X] [C] [L],

10 IMPASSE DES COQUELICOTS

31120 LACROIX FALGARDE

représenté par M. [R] [L] (Son père) muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Y],

36 RUE JEAN DOUJAT

31100 TOULOUSE

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 juillet 2022, Madame [F] [Y] ont donné à bail à Monsieur [X] [L], Monsieur [T] [M] et Monsieur [W] [S] un appartement à usage d’habitation situé au 10 rue du Prado, 31100 TOULOUSE pour un loyer mensuel de 1.000 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros. Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 23 juillet 2022.

Monsieur [X] [L], Monsieur [T] [M] et Monsieur [W] [S] ont quitté les lieux et restitué les clés le 30 juin 2023. Un état des lieux a été réalisé le 30 juin 2023, en présence des locataires et de Madame [F] [Y].

Par requête parvenue au greffe du tribunal judiciaire de Toulouse le 19 janvier 2024, Monsieur [W] [S] a saisi le tribunal judiciaire et demandé la convocation de Madame [F] [Y], afin d’obtenir le remboursement de la somme de 310,40 euros correspondant au solde de dépôt de garantie retenu indûment.

Par requête parvenue au greffe du tribunal judiciaire de Toulouse le 19 janvier 2024, Monsieur [T] [M] a saisi le tribunal judiciaire et demandé la convocation de Madame [F] [Y], afin d’obtenir le remboursement de la somme de 310 euros correspondant au solde de dépôt de garantie retenu indûment, outre une majoration de 10% du loyer par mois du fait de l’absence de restitution du dépôt de garantie.

Par requête parvenue au greffe du tribunal judiciaire de Toulouse le 19 janvier 2024, Monsieur [X] [L] a saisi le tribunal judiciaire et demandé la convocation de Madame [F] [Y], afin d’obtenir le remboursement de la somme de 310,40 euros correspondant au solde de dépôt de garantie retenu indûment, outre une majoration de 10% du loyer par mois du fait de l’absence de restitution du dépôt de garantie.

Les trois dossiers ont été appelés à l’audience du 02 mai 2024.

Par trois jugements distincts du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire s’est déclaré incompétent et s’est dessaisi au profit du juge des contentieux de la protection. Les parties ont été convoquées à l’audience du 12 septembre 2024.

A l’audience du 12 septembre 2024, avec l’accord de toutes les parties en présence, les trois dossiers ont fait l’objet d’une jonction.

Monsieur [X] [L], représenté par son père, Monsieur [T] [M], représenté par son père, et Monsieur [W] [S], représenté par sa mère, maintiennent leur demande et demandent la restitution de leur dépôt de garantie, à hauteur de 257,33 euros chacun, outre la majoration de 10% du montant du loyer.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [X] [L], Monsieur [T] [M] et Monsieur [W] [S] exposent que Madame [F] [Y] a effectué des retenues indues sur leur dépôt de garantie. Ils indiquent qu’ils sont d’accord pour la retenue de 622,63 euros sur le dépôt de garantie, pour la taxe sur ordure ménagère, le meuble de salle de bain, le matelas, le forfait ménage et les charges récupérables. En revanche, ils contestent devoir la réparation de la fenêtre, indiquant que la crémone s’est rompue du fait de son usure, sans aucune dégradation de leur part. Ils ajoutent que l’état des lieux mentionne des « traces sur le parquet des chambres ainsi que des traces d’usure sur les murs », en bleu (couleur du stylo utilisé à l’entrée dans les lieux), de sorte qu’ils ne peuvent être tenus d’aucune réparation à ce titre. Enfin, ils indiquent que l’eau leur a été facturée à deux reprises, la consommation d’eau étant déjà retenue dans les charges communes.

Madame [F] [Y], représentée par son conseil, sollicite que les deux photographies produites par les demandeurs à l’audience soient écartées des débats, pour défaut de respect du contradictoire. Sur le fond, elle demande le rejet des demandes de Monsieur [X] [L], Monsieur [T] [M] et Monsieur [W] [S] et demande leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale et des dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [F] [Y] expose que Monsieur [X] [L], Monsieur [T] [M] et Monsieur [W] [S] ne lui ont pas communiqué les deux photographies produites le jour de l’audience en amont de l’audience, que leur explication à l’oral sont plus détaillées que leurs explications écrites et que le principe du contradictoire n’est donc pas respecté. Sur le fond, elle indique que le dépôt de garantie a été conservé pour payer les réparations locatives et l’arriéré de charges. Elle estime que les anciens locataires ne rapportent pas la preuve que la dégradation de la fenêtre, intervenue en cours de location, n’est pas de leur fait, au mépris de l’article 1732 du code civil. Elle indique que la mention relative au mauvais état du plancher et des murs a été rajouté par les locataires postérieurement à la signature. Elle fait valoir que les locataires ont consommé 102m3 d’eau, soit 496,07 euros, et n’ont payé que 309,61 euros à titre de provision sur les charges d’eau.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE CONTRADICTOIRE

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Selon l’article 446-1 du code de procédure civile, en procédure orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

En application de ces deux articles, en procédure orale, le juge ne peut déclarer irrecevable les demandes et les pièces présentées oralement à l’audience en retenant que celles-ci ne figurent pas dans les conclusions écrites d’une partie ou que celles-ci n’ont pas été communiquées à la partie adverse non-comparante. Il ne peut que renvoyer l’affaire pour faire respecter le principe de la contradiction (Civ. 2e, 6 juin 2013 ; Civ. 2e, 19 mars 2015).

A fortiori, le juge ne peut écarter des débats des prétentions et moyens présentés oralement lorsque les parties sont comparantes et peut éventuellement renvoyer à la demande des parties, pour permettre le respect de la contradiction.

En l’espèce, les deux photographies ont été montrées lors de l’audience au conseil de Madame [F] [Y], qui a pu en prendre connaissance et n’a pas sollicité de renvoi pour les étudier de façon approfondie. S’agissant d’une procédure orale, le contradictoire a ainsi été respecté lors de l’audience.

Il convient de ne pas écarter des débats les deux photographies produites par les anciens locataires.

SUR LA RESTITUTION DU DEPÔT DE GARANTIE

En application de l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées »

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations et pertes intervenues pendant la location, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, les locataires ont rendu les clés de l’appartement et fait l’état des lieux de sortie le 30 juin 2023, sur le même document que l’état des lieux d’entrée réalisé le 23 juillet 2022.

Madame [F] [Y] a conservé le dépôt de garantie à hauteur de 1.394,63 euros. Il se déduit de son courrier du 26 août 2023, qu’elle a retenu :

111,08 euros au titre de la taxe ordure ménagère ;199,21 euros au titre du remplacement de la fenêtre ;248,04 euros au titre des charges locatives et 300,90 euros au titre de l’eau froide, dont il convient de déduire 309,61 euros déjà versés à titre de provision sur charge ;30 euros au titre du meuble de salle de bain ;115 euros au titre du remplacement du matelas 2 et 50 euros au titre du nettoyage du matelas 1 ;50 euros au titre du ménage du logement ;315 euros au titre des tâches sur le parquet ;285 euros au titre de la peinture.

Sur ces retenues, les anciens locataires ne contestent pas la taxe sur ordure ménagère à hauteur de 111,08 euros, le remplacement du meuble de salle de bain à hauteur de 30 euros, le remplacement du matelas 2 à hauteur de 115 euros et le forfait ménage à hauteur de 50 euros.

S’agissant des sommes contestées, il ressort de l’état des lieux de sortie que la poignée de la fenêtre de la chambre 3 ne fonctionne plus, alors qu’elle était fonctionnelle à l’entrée. Le fait que le défaut de la fenêtre atteigne la crémone, c’est-à-dire la partie intérieure du mécanisme de fermeture, ne suffit pas à démontrer l’absence de faute des locataires. Ceux-ci ne démontrent pas que le défaut de la crémone résulte de l’usure ou du fait du bailleur, d’un tiers ou de le force majeure. Aussi, ils doivent être tenus au remplacement de la crémone, à hauteur de 199,21 euros.

S’agissant de la somme de 50 euros retenue au titre des tâches sur les matelas, l’état des lieux de sortie mentionne bien des tâches sur les trois matelas, alors qu’aucune n’était mentionnée à l’entrée. La somme de 50 euros au titre du nettoyage de deux des matelas apparaît ainsi légitimement retenue.

S’agissant de la peinture des murs et des sols des chambres, il est indiqué en noir « tâche 30 sur 10 cm » sur le mur dans la chambre 1, « tâche parquet noir sur la pièce » dans la chambre 2 et « tâche 30 sur 30 cm en bas du mur + 1 tâche en bas 10 sur 10 cm » dans la chambre 3 à la sortie, alors que ces éléments étaient indiqués avec la mention « TB » en bleu à l’entrée. Il était toutefois précisé en bleu, dans la partie « observations » : « peinture neuve blanche sur tout l’appartement sauf salon quelques tâches sur les murs » dans une écriture correspondant à celles des autres mentions sur l’état des lieux et « Nombreuses tâches sur le parquet des chambres + traces d’usure sur les murs » dans une autre écriture. Si Madame [F] [Y] déclare que cette deuxième mention a été rajoutée postérieurement à l’état des lieux d’entrée, cet élément ne peut se déduire d’une seule différence d’écriture, dans la mesure où il est commun que le propriétaire et les locataires apportent des mentions sur l’état des lieux d’entrée et de sortie, et où la différence d’écriture ne permet nullement de dater le moment où cette mention a été rajoutée. En outre, il n’est pas contesté qu’elle était la seule détentrice de l’état des lieux d’entrée, qu’elle produit en original, et que les locataires n’en ont pas reçu copie ensuite, au mépris des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, ce qui aurait permis de savoir avec certitude si la mention des tâches sur les murs et le parquet avait été apportée lors de l’entrée ou lors de la sortie des lieux. Ainsi, Madame [F] [Y] ne rapporte pas la preuve de la dégradation en cours de bail des murs et des parquets des chambres, faute de différence claire entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, alors qu’elle a la charge de la preuve. Il convient ainsi de dire qu’elle ne pouvait retenir la somme de 315 euros au titre du parquet et de 285 euros au titre de la peinture.

S’agissant des charges, il ressort de l’état des lieux d’entrée et de sortie que les locataires ont consommé 102 m3 d’eau pour toute la durée du bail, du 23 juin 2022 au 30 juin 2023, soit une somme de 300,90 euros au total. Il ressort en outre du décompte de Nexity que la part récupérable de charges générales pour l’année 2022 de 372,68 euros pour l’appartement et de 3,97 euros pour la cave, l’eau froide ne pouvant être de nouveau réclamée aux locataires. Les locataires ayant occupé l’appartement du 23 juillet 2022 au 31 décembre 2022, ils sont tenus de cette somme à hauteur de 166,13 euros (376,65*365/161). Il n’est produit aucun justificatif quant à la régularisation des charges générales du 1er janvier 2023 au 30 juin 2023. Ainsi, il est justifié que les locataires doivent 467,03 euros au titre des charges, dont il doit être déduit la somme de 338,30 euros qu’ils ont déjà versée à titre de provision. Ils ne sont donc redevables que de 128,73 euros au titre de la régularisation de leurs charges pour 2022 et pour l’eau sur l’ensemble de la période de location, à défaut des justificatifs pour les charges générales sur la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2023.

Il ressort de l’ensemble de ces développements que la somme de 684,02 euros seulement pouvait être retenue par Madame [F] [Y] sur le dépôt de garantie. Compte-tenu des versements de 201,79 euros qu’elle a déjà fait auprès des trois locataires, elle reste devoir la somme de 710,61 euros aux locataires, soit 236,87 euros à chacun d’eux.

Elle sera ainsi condamnée à verser la somme de 236,87 euros chacun à Monsieur [X] [L], Monsieur [T] [M] et Monsieur [W] [S].

Madame [F] [Y] sera également condamnée à verser à Monsieur [X] [L], Monsieur [T] [M] et Monsieur [W] [S] la somme de 1.300 euros, soit 433,33 euros chacun, correspondant à la majoration de 10% du loyer due en l’absence de restitution du dépôt de garantie.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [F] [Y] à verser à Monsieur [X] [L] la somme de 236,87 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 433,33 euros au titre de la majoration de 10% ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] à verser à Monsieur [T] [M] la somme de 236,87 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 433,33 euros au titre de la majoration de 10% ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] à verser à Monsieur [W] [S] la somme de 236,87 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 433,33 euros au titre de la majoration de 10% ;

DEBOUTE Madame [F] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Coralie POTHIN, greffière.

La greffière, Le juge,