TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 23/01338 – N° Portalis DB22-W-B7H-RFKO

Code NAC : 72D

LCD

DEMANDERESSE :

Madame [J] [I]

née le 06 Mars 1980 à [Localité 11] (75),

demeurant [Adresse 5],

représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Fabienne L’HERMINIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

[Adresse 8] représenté par son syndic, la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 790 159 461 dont le siège social est situé [Adresse 7] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Olivier FONTIBUS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 02 Mars 2023 reçu au greffe le 04 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 1er Avril 2025, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [I] est propriétaire d’un appartement (lots n° 2027 et 2075) situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12].

L’appartement de Mme [I] se trouve à la fois sous la toiture de l’immeuble et sous la terrasse avec jardinières de Mme [H] [Y] dont l’appartement se trouve au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 12].

La société VALIERE CORTEZ est le syndic de l’ensemble d’immeubles sis

[Adresse 1] et [Adresse 8].

Mme [I] ayant constaté de multiples infiltrations dans son salon à compter du mois d’août 2017, lesquelles ont persisté malgré différentes interventions, son conseil a adressé au syndic plusieurs mises en demeure aux fins d’y remédier, la dernière étant datée du 5 février 2020.

Par assignation en date du 26 février 2020, Mme [I] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] et Mme [Y] afin qu’un expert judiciaire soit désigné.

Par ordonnance de référé en date du 13 juillet 2020, le président du tribunal judiciaire de Versailles a désigné M. [G] [F] en qualité d’expert.

M. [F] a déposé son rapport le 7 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2023, Mme [I] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, en ouverture de rapport aux fins de le voir condamné à exécuter les travaux préconisés par l’expert sous astreinte, et à lui payer diverses sommes au titre du préjudice de jouissance, des travaux de réfection de peinture du séjour de son appartement et de son avance des frais d’investigation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 octobre 2024, Mme [I] demande au tribunal, au visa des articles 14, 15 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à lui payer :

• la somme de 16.045,38 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté à novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

• la somme de 3.780,97 euros au titre des travaux de réfection de la peinture du séjour de son appartement, indexée en fonction de l’évolution de l’index BT46 – index de référence mars 2024 – au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

• la somme de 4.880,70 euros au titre de son avance des frais d’investigation avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la dispenser de participer à la dépense commune des frais de procédures depuis le 26 février 2020,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer l’ensemble des dépens comprenant les frais d’expertise de 11.983,98 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation.

Au soutien de ses prétentions, Mme [I] fait notamment valoir que :

— les travaux préconisés par le rapport d’expertise n’ayant pas été réalisés plus d’un an après son dépôt, elle a été contrainte de saisir le tribunal judiciaire,

— les travaux n’ont finalement été entrepris qu’à la suite de la délivrance de l’assignation,

— elle a subi un préjudice de jouissance résultant des infiltrations dans le séjour de son appartement depuis août 2017 et jusqu’au mois de novembre 2023, date à laquelle l’entreprise mandatée par le syndic a testé les travaux de reprise de l’étanchéité des jardinières de Mme [Y] et conclu que le plafond de son séjour pouvait être remis en peinture,

— elle a reçu en juin 2019 un chèque de 3.954,50 euros d’ALLIANZ au titre des travaux de remise en état de son séjour mais ne l’a pas encaissé, les infiltrations perdurant alors,

— elle sollicite donc la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser le montant du devis de réfection de la peinture de son salon validé par l’expert, actualisé en fonction de l’index BT46,

— elle a dû faire face à des frais d’investigation que le syndicat des copropriétaires refusait de prendre en charge, dont elle sollicite le remboursement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à PARIS, représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ, demande au tribunal de :

— débouter Mme [I] des demandes qu’elle forme à son encontre concernant le coût de réfection de la peinture du séjour et l’indemnisation de son trouble de jouissance ;

— statuer ce que de droit sur les autres demandes formées par Mme

[I] ;

— condamner Mme [I] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires soutient que :

— il a réalisé les travaux préconisés par l’expert,

— s’agissant des travaux de réfection de la peinture de son séjour, Mme [I] ayant reçu de la compagnie ALLIANZ un chèque de 3.954,50 euros qu’elle indique ne pas avoir encaissé, elle ne peut réclamer également cette indemnisation au syndicat des copropriétaires,

— Mme [I] n’indique pas quelle a été la position de son assureur s’agissant de la prise en charge de son préjudice de jouissance,

— le syndicat des copropriétaires a subi de la même façon que Mme [I] les conséquences des malfaçons à l’origine desquelles l’expert judiciaire a mis en évidence, notamment, la responsabilité de la société GECINA, ancien propriétaire de l’immeuble.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er avril 2025 et mise en délibéré au

28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres causés à l’appartement de la demanderesse

Sur la cause des désordres

Le rapport d’expertise rendu par M. [K] [F] le 7 avril 2022

indique :

“9 – CONCLUSIONS

Il est proposé à l’appréciation du tribunal de considérer :

— que les désordres allégués dans l’assignation ont été constatés,

— qu’ils correspondent à des infiltrations d’eau au plancher haut du séjour de l’appartement de Mme [I], qui ont débuté en août 2017,

— que ces désordres limitent l’habitabilité dudit séjour,

— qu’ils ont pour causes, le défaut d’étanchéité de la jardinière en terrasse (côté [Adresse 9]) de l’appartement supérieur occupé par Mme [Y], et une malfaçon au raccordement d’étanchéité entre la maçonnerie de cette jardinière et la couverture zinc contiguë,

— que les travaux d’étanchéité entrepris en 2015 par la S.A.S. SPTE en terrasse (compris jardinière) de l’appartement de Mme [Y], sont principalement en cause dans ces désordres, sauf la malfaçon ci-avant mentionnée à laquelle ont indirectement concouru la Sté GECINA, puis le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] […],

— que les préjudices et les coûts induits par ces désordres ont été évalués, et qu’il en revient des sommes au crédit de Mme [I], du syndicat des copropriétaires et de Mme [Y],

— que le syndicat des copropriétaires ainsi que Mme [I] ont été indemnisés en 2019 par l’assureur D.O. suivant le rapport du cabinet d’expertise CLE Ile-De-France, mais que Mme [I] n’a pas porté à encaissement le chèque émis par l’assureur puisque contestant les conclusions de l’expertise amiable” (page 50).

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige dispose, dans ses alinéas 4 et 5, que : “[le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

En l’espèce, il résulte du réglement de copropriété de l’immeuble (1.7 Distinction des parties communes et des parties privatives – 1.7.1 Parties communes – 1.7.1.1 Parties communes générales) que sont des parties communes :

“[…]

— les charpentes, les couvertures, les toitures-terrasses, les gouttières et descentes d’eau pluviales,

— la totalité des étanchéités en ce compris celles couvrant le sous-sol, les balcons et les terrasses du bâtiment,

— la totalité des planchers du bâtiment, en ce qui concerne le gros-oeuvre seulement à l’exclusion des revêtements superficiels, parquets, dallages ou tous autres revêtements formant sol, ni tous autres matériaux formant plafond,

— les ornements extérieurs des façades, y compris les balcons et terrasses, (quand bien même ceux-ci seraient confiés en jouissance privative à un seul propriétaire), balustres et balustrades, les appuis de fenêtres et balcons (à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, stores et jalousies…) Chaque propriétaire devant, toutefois, sous sa responsabilité, les surveiller et signaler le mauvais état éventuel de leurs scellements.

[…]”

Les dommages causés à l’appartement de Mme [I] trouvant leur origine dans des parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

Sur les préjudices et les travaux de reprise des désordres

Sur le préjudice de jouissance

Mme [I] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 16.045,38 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au mois de novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de débouter Mme [I] à ce titre, faisant valoir qu’elle n’indique pas la position de son assureur s’agissant de la prise en charge de son préjudice de jouissance.

Il résulte des conclusions du rapport d’expertise mentionnées ci-dessus que les désordres limitent l’habitabilité du séjour de Mme [I].

S’agissant du chiffrage du préjudice de jouissance, le rapport indique(page 49) que : “Mme [I] faisait valoir un trouble de jouissance depuis août 2017 du fait des infiltrations d’eau dans son séjour, en considération du tiers de la superficie impactée, soit 23,40 m² / 3 = 7,80 m², et de la valeur locative de son appartement (soit 2 pièces, au lieu de 3 telles que figurant sur le plan) suivant les données publiées par la D.R.I.H.L. relatives à l’encadrement des loyers parisiens.

Compte tenu du 1er sinistre dégât des eaux survenu le 16 août 2018, et de la date fixée au 8 avril 2022 par l’ordonnance rendue le 29 novembre 2021 pour le dépôt de ce rapport, ce préjudice s’étend sur un total de 55,5 mois où le loyer de référence (suivant les données de la D.R.I.H.L.) subit sur cette période 4 révisions […].

Ainsi l’évaluation du préjudice invoquée par Mme [I] s’établit comme suit :

[…]

12.001,86 euros.”

Ce chiffrage n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires qui se contente, au soutien de sa demande de débouté, de faire valoir que Mme [I] n’indique pas la position de son assureur s’agissant de la prise en charge de son préjudice de jouissance.

Il est constant que la défenderesse n’a pas été indemnisée de ce préjudice, et que le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres à l’origine de celui-ci. Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à indemniser Mme [I] à ce titre, peu important qu’elle n’ait pas indiqué la position de son assureur sur une hypothétique prise en charge.

S’agissant de la durée du préjudice, la défenderesse fait valoir qu’il a duré jusqu’au mois de novembre 2023.

Il résulte du compte rendu de recherche de fuite en date du 3 novembre 2023 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires que c’est à cette date que l’entreprise SERTIS, mandatée par le syndicat des copropriétaires, a conclu qu’une remise en peinture du plafond du salon de Mme [I] était possible, en dépit d’une “petite infiltration persistante”, semblant “résulter de défauts d’étanchéité mineurs”.

Il sera donc ajouté aux 12.001,86 euros retenus par l’expert judiciaire pour la période du 16 août 2017 au 8 avril 2022, la somme de 4.043,52 euros sollicitée par la défenderesse, correspondant au calcul suivant : 28,8 euros (soit le loyer de la référence selon les données de la D.R.I.H.L. pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022[1]) x 7,80 m² x 18 mois.

[1] http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/paris/

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné à verser à Mme [I] la somme de 16.045,38 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur le montant des travaux de reprise

Mme [I] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.780,97 euros au titre des travaux de réfection de la peinture du séjour de son appartement, indexée en fonction de l’évolution de l’index BT46 – index de référence mars 2024 – au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande au motif que Mme [I] aurait reçu un chèque de la part d’ALLIANZ l’indemnisant à ce titre.

Il résulte du rapport d’expertise qu’est préconisée au titre des solutions aux désordres la “reprise de la totalité des dommages constatés dans le courant de l’expertise, consécutifs aux infiltrations d’eau survenues dans l’appartement de Mme [I]” (page 46).

L’expert retient ainsi le devis de la S.A.S. [Adresse 10] pour rénovation suite à dégâts des eaux, s’élevant à 3.407,47 euros TTC, et révisé à 3.453,44 euros en fonction de l’index BT46.

Si Mme [I] ne conteste pas avoir reçu un chèque d’ALLIANZ, daté du 28 juin 2019, d’un montant de 3.954,50 euros pour les travaux de réfection de peinture de son séjour, elle verse aux débats une copie du chèque barré de la mention “ANNULE” et justifie ainsi ne pas l’avoir encaissé.

Mme [I] n’ayant dès lors pas perçu d’indemnisation de la part de son assureur, son dommage n’est pas déjà réparé de sorte qu’il ne saurait être soutenu par le syndicat des copropriétaires qu’elle ne serait pas recevable à solliciter une indemnisation à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à indemniser Mme [I] au titre des travaux de réfection de peinture de son séjour.

Pour tenir compte de l’inflation, il sera fait droit à la demande de Mme [I] tendant à voir actualiser ce montant en fonction de l’indice BT46 à la date du présent jugement.

En mai 2021, date du devis, l’indice BT46 était de 118,6. A la date du prononcé du présent jugement, le dernier indice publié est de 133,6 [2].

[2] https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001710978

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à verser la somme de 3.838,43 euros à Mme [I] au titre des travaux de reprise des désordres, soit le montant du devis retenu par l’expert indexé sur l’indice BT46

(3.407,47 x 133,6 / 118,6).

Sur les sommes avancées au titre des travaux d’investigation

Mme [I] indique avoir avancé le coût des travaux d’investigation de la société YVELINES ETANCHEITE à hauteur de 4.880,70 euros. Elle en justifie par la production d’un extrait de compte copropriétaire pour la période du

1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 sur lequel le coût de ces travaux est effectivement porté à son débit.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires étant retenue s’agissant des désordres causés à l’appartement de la défenderesse, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui rembourser cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, alinéa 1er, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, Mme [I] sollicite que les sommes au versement desquelles est condamné le syndicat des copropriétaires portent intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

S’agissant de créances de dommages et intérêts, il n’y a pas lieu de déroger au principe du texte précité et les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les autres demandes

Sur la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, alinéas 6 et 7 “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

En l’espèce il n’y a pas lieu d’en décider autrement, de sorte que Mme [I] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure depuis le 26 février 2020, comprenant les frais de la procédure en référé, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise de 11.938,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser la somme de

5.500 euros à Mme [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic en exercice, à verser à Mme [J] [I] la somme de 16.045,38 euros au titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic en exercice, à verser à Mme [J] [I] la somme de 3.838,43 euros au titre des travaux de reprise des désordres du séjour de son appartement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic en exercice, à verser à Mme [J] [I] la somme de 4.880,70 euros au titre de son avance des frais d’investigation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que Mme [J] [I] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure depuis le 26 février 2020, comprenant les frais de la procédure en référé, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic en exercice, à verser à Mme [J] [I] la somme de 5.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens, comprenant les frais d’expertise de 11.983,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejette toutes demandes plus amples et contraires ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT