TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [L] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Raphaël RICHEMOND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04221 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7V2W

N° MINUTE : 13

JUGEMENT

rendu le 19 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 6] EMIRATS ARABES

Madame [C] [K], demeurant [Adresse 6] EMIRATS ARABES

représentés par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0400

DÉFENDERESSE

Madame [L] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04221 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7V2W

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 1977, Mme [T] [U] a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] (Bât B, 1er étage, porte gauche sur le pallier de l’escalier B) [Adresse 11] à [Adresse 8] [Localité 1] et [Adresse 4] à [Localité 10] avec la cave n° 66, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 833 francs (127 euros) et d’une provision pour charges de 70 francs (10,67 euros).

Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

M. [H] [J] et Mme [C] [K] ont acquis le bien loué selon acte notarié en date du 19 septembre 2018 signé par devant Maître [V] [E] notaire associé à [Localité 5] (Yvelines) et viennent ainsi aux droits de la bailleresse d’origine.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.069 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [G] le 11 octobre 2024.

Par assignation du 11 avril 2025, M. [H] [J] et Mme [C] [K] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, faire prononcer la résiliation du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3.112,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 juin 2025, M. [H] [J] et Mme [C] [K], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s’élève désormais à 4.669,11 euros.

M. [H] [J] et Mme [C] [K] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [L] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Cependant le tribunal a été rendu destinataire d’un courrier de Monsieur [M] [G], frère de la défenderesse, qui expose que cette dernière est âgée de 82 ans et souffrante (perte de la mémoire), qu’elle n’est pas capable de se présenter à l’audience, qu’une procédure de mise sous curatelle est en cours ; qu’il est lui-même âgé de 88 ans et que, résidant à [Localité 7], il ne peut représenter sa sœur.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [J] et Mme [C] [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ils ont régulièrement placé leur acte introductif d’instance auprès de la juridiction compétente territorialement et matériellement.

Leur action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que :

«  Nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail pré-voyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.

La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, men-tionner ce délai ".

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.069 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 novembre 2024.

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, rapporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues par le locataire.

Lorsque le juge est saisi en ce sens, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment du courrier adressé au tribunal par le frère de Mme [L] [G] et de la fiche de diagnostic social et financier que la locataire, aujourd’hui âgée de 82 ans présente des troubles psychologiques importants qui la mettent dans une situation de vulnérabilité digne d’intérêt. Un dossier est en cours au service de protections des majeurs dans l’attente d’une mesure de protection. Dans l’attente de la mise en place de mesures qui garantira le paiement des charges fixes et notamment le loyer d’un appartement qu’elle occupe depuis de nombreuses années et compte tenu des règlements des loyers courant à hauteur de 518,79 euros depuis le mois de janvier 2025, il convient d’accorder à Mme [L] [G] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire qui devient sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [H] [J] et Mme [C] [K] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025, Mme [L] [G] leur devait la somme de 4.669,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [G] sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [J] et Mme [C] [K] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique et sociale précaire, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, répûté contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 novembre 1977 entre M. [H] [J] et Mme [C] [K] venant aux droits de Mme [T] [U], d’une part, et Mme [L] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (Bât B, 1er étage, porte gauche sur le pallier de l’escalier B) [Adresse 11] à [Localité 10] et [Adresse 4] à [Localité 10] avec la cave n°66 est résilié depuis le 11 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [L] [G] à payer à M. [H] [J] et Mme [C] [K] la somme de 4.669,11 euros (quatre mille six-cent-soixante-neuf euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025,

AUTORISE Mme [L] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 160 euros (cent soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 novembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [L] [G] sera condamnée à verser à M. [H] [J] et Mme [C] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y a voir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de résiliation du bail,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M. [H] [J] et Mme [C] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024 et celui de l’assignation du 11 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge