TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02184

N° Portalis DBX4-W-B7I-TADF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 10 Octobre 2024

S.A. PROMOLOGIS

C/

[U] [O]

[G] [R] épouse [O]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Octobre 2024

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Madame [D] [N], Chargée de Contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [O],

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [R] épouse [O],

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 22 septembre 2021, prenant effet le même jour, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] un appartement à usage d’habitation n°4 et un emplacement de stationnement n°4 situés [Adresse 1] à [Localité 3] pour des loyers mensuels de 631,65 euros pour le logement et de 55 euros pour le parking et des provisions sur charges mensuelles de 56,80 euros pour le logement et 0,67 euros pour le parking.

Le 29 février 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 01er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 5.200,88 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 13 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de la notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [D] [N], munie d’un pouvoir spécial de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.317,44 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2024 comprise. Elle précise que si Monsieur [U] [O] a pris contact avec la SA PROMOLOGIS le 02 septembre 2024 en versant 1.400 euros par mois et a fait un versement de ce montant le 02 septembre, elle n’entend pas demander des délais de paiement au profit des locataires, compte-tenu de l’absence de prise de contact antérieure et de leur absence à l’audience.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié respectivement par remise à personne et par remise à domicile le 29 mai 2024, Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.338,83 euros a été signifié le 29 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, que le juge ne peut plus accorder d’office, la résiliation est intervenue le 30 avril 2024 et Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 3 septembre 2024 démontrant que Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] restent devoir la somme de 4.675,96 euros au titre de leurs loyers et charges jusqu’au 30 avril 2024 compris, après des frais d’assurance (52,40 euros) non justifiés par une mise en demeure préalable.

La SA PROMOLOGIS a également facturé un surloyer pour les mois de janvier 2024 à avril 2024, à hauteur de 118,13 euros mensuels, soit 472,52 euros sur cette période, en application des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation. Compte-tenu de la réponse apportée par les époux [O] à l’enquête réalisée par la SA PROMOLOGIS et à leur avis d’imposition, ces sommes apparaissent dues pour la période où ils étaient locataires, soit jusqu’au 30 avril 2024.

En revanche, pour la période courant du 01 mai 2024 à la libération effective du logement, Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] et la SA PROMOLOGIS ne sont plus liés par le contrat de bail et les prévisions de celui-ci quant au loyer. Si la SA PROMOLOGIS ne peut plus obtenir le paiement du loyer et du supplément de loyer de solidarité, s’appliquant uniquement aux personnes bénéficiaires d’un bail d’habitation, elle est en droit de percevoir une indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, à compter du 1er mai 2024. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit 793,48 euros, sans application du supplément de loyer de solidarité.

Aussi, Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] seront condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.148,48 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, représentant leurs arriérés de loyers, de charges et de supplément de loyer de solidarité pour la période du 10 mai 2022 au 30 avril 2024 compris.

Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 793,48 euros par mois, pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 22 septembre 2021 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] concernant l’appartement à usage d’habitation n°4 et l’emplacement de stationnement n°4 situé au [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 5.148,48 euros (au titre des loyers, des charges et du supplément de solidarité jusqu’au 30 avril 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 793,48 euros ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [O] et Madame [G] [R] épouse [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,