TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/01743

N° Portalis DBX4-W-B7I-S4DF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[U] [Y]

[K] [Y]

C/

[D] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Marie-Victoire CHAZEAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [D] [G]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 février 2020, Monsieur [U] [Y] et Madame [K] [Y] ont donné à bail à Madame [D] [G] un logement à usage d’habitation comprenant un parking (emplacement N°10) situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 385 euros et une provision sur charges mensuelle de 45 euros.

Le 05 décembre 2023, Monsieur [U] [Y] et Madame [K] [Y] ont fait signifier à Madame [D] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, Monsieur [U] [Y] et Madame [K] [Y] ont ensuite fait assigner Madame [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1 384,01 euros, à titre de provision, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 mars 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A la suite d’un courriel de la défenderesse sollicitant un renvoi en raison du fait qu’elle avait déménagé et de ses contraintes professionnelles, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 septembre 2024.

Il a été donné lecture du nouveau courriel en date du 18 septembre 2024 de la défenderesse à l’audience dans lequel elle sollicitait un nouveau renvoi pour exactement les mêmes raisons, indiquant qu’elle n’était “disponible que les lundis”.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 20 septembre 2024 en l’absence du moindre document fourni par la défenderesse pour justifier sa nouvelle absence et compte tenu du fait que le renvoi d’une affaire, qui n’est pas de droit, ne peut tenir compte du calendrier de chaque justiciable.

Monsieur [U] [Y] et Madame [K] [Y], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes dans les termes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2 942,91 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2024 comprise.

Les demandeurs précisent que Madame [D] [G] a déménagé et qu’elle n’était pas présente lors de l’état des lieux de sortie prévu le 09 septembre 2024.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 11 avril 2024, et avisée de la date de renvoi, Madame [D] [G] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [U] [Y] et Madame [K] [Y], personnes physiques, justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024, délai prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 février 2020 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 05 décembre 2023, pour la somme en principal de 1 116,36 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [D] [G] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 600 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 février 2024.

Madame [D] [G] est depuis occupante sans droit ni titre.

Compte tenu du fait qu’il est constant et non contesté que Madame [D] [G] est partie du logement, il n’y a plus lieu à ordonner son expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [U] [Y] et Madame [K] [Y] produisent un décompte du 27 août 2024 indiquant que Madame [D] [G] reste devoir la somme de 2 942,91 euros, mensualité d’août 2024 comprise. Néanmoins, les sommes demandées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, représentant un total de 174,17 euros, ne sont pas justifiées à l’instance et doivent être déduites de la somme demandée.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 768,74 euros.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Madame [D] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Si Madame [D] [G] a quitté le logement et donné congé par lettre du 3 septembre 2024, dont la date de réception n’est pas lisible sur le document fourni par les bailleurs, il n’en demeure pas moins que Madame [D] [G] ne s’est pas présentée à l’état des lieux et ne démontre pas avoir rendu les clés de sorte qu’une indemnité d’occupation est due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

L’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 06 février 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée, elle sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er septembre 2024, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [Y] et Madame [K] [Y], Madame [D] [G] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2020 entre Monsieur [U] [Y], Madame [K] [Y] et Madame [D] [G] concernant un logement à usage d’habitation comprenant un parking (emplacement N°10) situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 06 février 2024 ;

CONSTATONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet compte tenu du départ de Madame [D] [G] ;

CONDAMNONS Madame [D] [G] à verser à Monsieur [U] [Y] et Madame [K] [Y] à titre provisionnel la somme de 2 768,74 euros (décompte arrêté au 27 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [D] [G] à payer à Monsieur [U] [Y] et Madame [K] [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [D] [G] à verser à Monsieur [U] [Y] et Madame [K] [Y] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,