TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [T] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01360 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JA4

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet DM GESTION, dont le siège social est sis – [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

DÉFENDERESSE

Madame [T] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 septembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 04 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01360 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JA4

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [J] est propriétaire des lots n°32, 46 et 71 dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet DM GESTION en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [T] [J], par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7402,33 euros au titre des charges de copropriété au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 sur la somme de 6476,11 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  150 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

— Avec la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande au titre des charges de copropriété et a maintenu les autres demandes de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Madame [T] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 150 euros correspondant au coût de 5 mises en demeure.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat.

Seule la somme de 30 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la première mise en demeure dont l’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception est justifié, à savoir celle du 5 juin 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [T] [J] présente, de manière récurrente depuis au moins 2023, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [T] [J]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 23 janvier 2025 pour les frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet DM GESTION :

— la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023,

— la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 23 janvier 2025,

CONDAMNE Madame [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet DM GESTION, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame [T] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.