TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/00781

N° Portalis DBX4-W-B7I-SX36

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 10 Octobre 2024

S.A. HLM MESOLIA

C/

[V] [F]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Octobre 2024

à M^e Isabelle ASSOULINE SEROR

Copie certifiée conforme délivrée le 10/10/24

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 10 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM MESOLIA,

dont le siège social est sis 16-20 RUE HENRI EXPERT

33300 BORDEAUX

représentée par M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Jeanne ISSARTEL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [V] [F],

APPT J026 BATIMENT J RESIDENCE SOIA

204 ROUTE DE LAUNAGUET

31200 TOULOUSE

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 août 2019, la SA HLM MESOLIA a donné à bail à Madame [V] [F] un appartement à usage d’habitation n°J026 situé bâtiment J, 204 route de Launaguet, 31200 TOULOUSE pour un loyer mensuel de 347,92 euros et une provision sur charges mensuelle de 105,43 euros.

Le 21 novembre 2023, la SA HLM MESOLIA a fait signifier à Madame [V] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA HLM MESOLIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, la SA HLM MESOLIA a ensuite fait assigner Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.339,28 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, du jugement à la libération effective du logement,

— d’une somme de 70.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 01 février 2024.

A l’audience du 02 avril 2024, la SA HLM MESOLIA, représentée par Monsieur [M] [J], muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4.194,71 euros (ou 7.611,42 euros avec le SLS inclus). Elle a ajouté ne pas s’opposer à la demande de délai de paiement, compte-tenu de la reprise du loyer courant et de la remise de l’avis d’imposition à l’audience.

Madame [V] [F] a comparu en personne et reconnu le montant de la dette locative. Elle a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle a indiqué avoir eu un enchaînement de problèmes personnels. Elle a ajouté percevoir un salaire de 1600 et 1800 euros, avoir souscrit deux crédits et avoir un enfant à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, afin d’avoir communication d’un bail complet.

A l’audience du 03 septembre 2024, la SA HLM MESOLIA, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.477,19 euros, pour inclure les paiements réalisés et les mensualités jusqu’à celle d’août 2024 comprise. La SA HLM MESOLIA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Madame [V] [F] comparaît en personne et demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer. Elle précise que sa situation n’a pas changé, ayant 1.600 à 1.800 euros de revenus et des charges de 300 euros pour ses crédits et 100 à 200 euros pour son fils étudiant.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 01 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM MESOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 09 août 2019 contient une clause résolutoire (article 10.1 – Défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.086,28 euros a été signifié le 21 novembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [V] [F] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM MESOLIA produit un décompte du 01 septembre 2024 démontrant que Madame [V] [F] reste devoir la somme de 3.477,19 euros, mensualité d’août 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [V] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.477,19 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [V] [F], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 34 mensualités de 100 euros chacune et d’une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [V] [F], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [V] [F] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM MESOLIA, Madame [V] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 70 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 août 2019 entre la SA HLM MESOLIA et Madame [V] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation n°J026 situé bâtiment J, 204 route de Launaguet, 31200 TOULOUSE sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [V] [F] à verser à la SA HLM MESOLIA à titre provisionnel la somme de 3.477,19 euros (décompte arrêté au 01 septembre 2024, incluant une dernière facture d’août 2024) ;

AUTORISONS Madame [V] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 100 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM MESOLIA puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [V] [F] soit condamnée à verser à la SA HLM MESOLIA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [V] [F] à verser à la SA HLM MESOLIA une somme de 70 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,