PREMIERE CHAMBRE

13 Mai 2026

N° RG 24/01413 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NOOA

72A

S.D.C. ENTREE VILLE 2

C/

[Y] [B] [S]

S.A.S. [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] 2 sise [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet 2 ASC Immobilier, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro 800 976 029, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 3],

représenté par M^e Dominique LE BRUN, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, et assisté de M^e Florian CANDAN, avocat plaidant au barreau de la PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [B] [S], demeurant [Adresse 3], défaillant,

S.A.S. [L], dont le siège social est sis [Adresse 4],

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE

— -==o0§0o==--

M. [Y] [B] [S] est propriétaire du lot n°506 dépendant de la résidence dénommée [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 4], soumise au régime de la copropriété.

Le syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 1] (SDC Entrée Ville 2), est le cabinet 2ASC, qui a été précédé à cette fonction par le cabinet [M], ayant été lui-même précédé par la société [L].

Prétendant que la société [L] n’avait pas remis l’intégralité des archives au cabinet [M], le syndicat des copropriétaires du SDC [Adresse 5], l’a assigné le 29 juin 2023 devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé, afin de l’obliger à communiquer diverses pièces comptables sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et par document manquant.

Par ordonnance du 23 juillet 2024, le juge des référés, à la demande des parties, a ordonné le retrait du rôle de l’instance initiée par le SDC [Adresse 5] à l’encontre de la société [L].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, le SDC [Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet [M] a assigné M. [B] [S] et la société [L] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin de condamner M. [B] [S] au paiement de 3 642,76 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés échus au 2 novembre 2023, et de condamner in solidum M. [B] [S] et la société [L] au paiement de 8 608,50 euros au titre du solde débiteur non justifié au 1er décembre 2022.

Par conclusions n°2 signifiées à la société [L] par RPVA le 3 septembre 2025, le SDC Entrée Ville 2, représenté par son syndic en exercice le cabinet 2ASC, abandonne la demande de condamnation à l’encontre de la société [L] au titre du solde débiteur au 1er décembre 2022 et actualise sa créance à l’encontre de M. [B] [S].

Aux termes de ses conclusions n°3 signifiées à M. [B] [S] par commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, le SDC [Adresse 5] demande au tribunal de débouter la société [L] de l’ensemble de ses demandes et de condamner M. [B] [S], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  21 306,49 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 13 octobre 2025, 4e trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal,

—  680 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3 000 euros au titre des dommages et intérêts.

Il demande également la capitalisation des intérêts ainsi que la condamnation in solidum de M. [B] [S] et la société [L] aux dépens, dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian Candan et au paiement de la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le demandeur fait valoir que M. [B] [S] ne procède pas au paiement régulier de charges de copropriété et appels travaux, ce qui cause un préjudice au syndicat des copropriétaires en mettant sa trésorerie en péril.

Il précise qu’il ne maintient plus la demande au titre des charges à l’encontre de la société [L], ancien syndic, et s’oppose aux demandes reconventionnelles de cette dernière en faisant valoir que l’ancien syndic n’a procédé au transfert des pièces comptables nécessaires permettant une reprise en bonne et due forme que le 2 octobre 2024, soit après l’assignation, de sorte que la procédure à son encontre était indispensable.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, la société [L] demande au tribunal de condamner le SDC [Adresse 5] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société [L] fait valoir qu’elle a transmis au nouveau syndic l’intégralité des archives de la copropriété, tant s’agissant des documents relatifs au secrétariat interne de l’immeuble, que s’agissant des dossiers contentieux relatifs aux copropriétaires débiteurs, à la comptabilité de la copropriété ainsi qu’à l’ensemble des éléments techniques et que ces transferts ont été constatés par deux bordereaux de remise de pièces, régularisés de manière contradictoire les 16 novembre et 1er décembre 2022.

Elle soutient que la production des appels de charges n’est pas une condition obligatoire pour agir en recouvrement de la créance et que les éléments comptables à la possession de la copropriété, soit les grands livres, les états des dépenses et les liasses comptables sont parfaitement de nature à justifier du bien-fondé de la créance à l’encontre du copropriétaire débiteur.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

M. [B] [S] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte aux lettres et sur l’interphone de son adresse située [Adresse 6] à [Localité 5]. Il n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 19 février 2026, l’affaire a été renvoyée à la date du 19 mars 2026 et mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, le décompte du 18 mars 2026 actualisant la créance à la somme de 22 785,42 euros, postérieur aux conclusions n°3, n’a pas été notifié à M. [B] [S] et sera donc écarté.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [B] [S] est propriétaire du lot n°506 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un relevé de compte pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 ;

— des bordereaux d’appels de fonds et de provisions ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 novembre 2022, 15 janvier 2024 et 4 septembre 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non-recours concernant ces assemblées;

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, le relevé de compte pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 (pièce n°13 du demandeur) laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 21 986,49 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 13 octobre 2025.

Toutefois, il apparaît que le 1er janvier 2023, un débit de 8 608,50 euros correspondant à une reprise de solde de l’ancien syndic intitulé « solde antérieur » a été effectué.

Force est de constater que, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats ni un décompte pour la période avant le 1er janvier 2023 ni l’extrait du grand livre du compte débiteur.

Ainsi, le tribunal a dû effectuer de nouveaux calculs en se fondant sur les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2021 au 13 octobre 2025 et en retranchant les paiements et les remboursements portés au relevé de compte.

Après calcul il apparaît que la dette du copropriétaire au titre des charges de copropriété arrêtés au 13 octobre 2025 s’élève à 20 875,03 euros.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le SDC Entrée Ville 2 ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’ancien article 64 du décret du 17 mars 1967 en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025.

L’ensemble des sommes portées au débit du compte du défendeur à titre de frais de recouvrement seront donc rejetées.

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre de frais de recouvrement et de condamner M. [B] [S] à verser au SDC [Adresse 5] la somme de 20 875,03 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 13 octobre 2025, majorée des intérêts au taux légaux à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC Entrée Ville 2 n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [B] [S] seule partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian Candan.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens.

M. [B] [S] sera condamne à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires de condamner in solidum la société [L] sur le fondement de l’article 700 sera rejetée.

S’agissant de la demande reconventionnelle de la société [L], force est de constater que, ainsi que le soutien le demandeur, diverses pièces comptables ont été adressées au nouveau syndic par envoi Wetransfer du 2 octobre 2024, soit après assignation, de sorte que sa mise en cause était nécessaire.

La demande reconventionnelle de la société [L] au titre de l’article 700 sera donc rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [Y] [B] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 20 875,03 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 13 octobre 2025, majorée des intérêts au taux légaux à compter de l’assignation ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 1] à titre de frais nécessaires de recouvrement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 1] à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [Y] [B] [S] aux dépens de la présente instance, dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian Candan ;

Condamne M.[Y] [B] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 1] formée à l’encontre de la société [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande reconventionnelle de la société [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 13 mai 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e LE BRUN

M^e RONZEAU