TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/01357

N° Portalis DBX4-W-B7I-SZGZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[G] [S]

C/

[J] [Z]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [S],

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Z],

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 avril 2023, Madame [G] [S] a donné à bail à Monsieur [J] [Z] un appartement meublé à usage d’habitation avec emplacement de stationnement situés [Adresse 7] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 650 euros et une provision sur charges mensuelle de 25 euros.

Le 17 janvier 2024, Madame [G] [S] a fait signifier à Monsieur [J] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Madame [G] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, Madame [G] [S] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2750 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 675 euros, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens et aux frais de mise à exécution.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 mars 2024.

Appelée à l’audience du 21 juin 2024, à laquelle M. [J] [Z] était absent, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 06 septembre 2024, Madame [G] [S], représentée par son conseil faisant valoir que le locataire a quitté les lieux et que le décompte locatif doit être vérifié.

A l’audience du 6 septembre 2024, Madame [G] [S], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions et demandes additionnelles signifiées par acte de commissaire de justice à Monsieur [J] [Z] le 26 juillet 2024, selon PV de recherches infructueuses (AR revenu pli avisé non réclamé), à son ancienne adresse, et sollicite de :

— prendre acte du départ du locataire le 4 mai 2024,

— prendre acte que la demande en résiliation de bail, d’expulsion est devenue sans objet,

— condamner [J] [Z] au paiement du solde de tout compte locatif débiteur à hauteur de 3734,99 euros, assorti au taux d’intérêt légal à compter du 28 mai 2024, date de l’envoi de ce solde de tout compte ;

— condamner Monsieur [J] [Z] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le locataire a quitté les lieux le 4 mai 2024 sans donner valablement congé selon les formes prescrites par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement à cette date, laquelle doit être prise en considération comme fin du bail. Elle expose que suite à ce départ le locataire reste redevable de la somme de 4939,99 euros au titre des loyers arrêté au 04 juin 2024 (fin du préavis), outre la somme de 95 euros au titre de l’entretien de la chaudière, sommes dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 1300 euros conservée par la bailleresse, soit un solde de tout compte de 3734,99 euros. Elle précise que le locataire n’a pas voulu communiquer sa nouvelle adresse.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 7 mars 2024 pour l’audience du 21 juin 2024 et avisé du renvoi de l’affaire au 06 septembre 2024 par courrier du greffe en date du 21 juin 2024, à sa dernière adresse connue (à savoir l’adresse du bail) Monsieur [J] [Z] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LES DEMANDES EN RESILIATION DE BAIL, EXPULSION ET INDEMNITE D’OCCUPATION

Les demandes de résiliation de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet suite au départ volontaire du locataire le 04 mai 2024 après avoir effectué l’état des lieux de sortie. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces points.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DU SOLDE DE TOUT COMPTE

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application de l’article 25-8 de la loi susvisée, “ I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, à l’appui de sa demande en paiement Madame [G] [S] produit un décompte du 28 mai 2024 portant un solde de tout compte locataire pour un montant total de 4939,99 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de juin 2024 compris au prorata.

S’agissant d’une location meublée, il doit être fait application de l’article 25-8 susvisé et non de l’article 15 comme soutenu par la demanderesse.

Monsieur [J] [Z], absent à l’audience, n’apporte ainsi aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il n’est pas justifié du préavis donné par le locataire dans les formes légales avec préavis d’un mois, et il est constant et non contesté que le locataire a restitué le logement le 04 mai 2024, lors de l’état des lieux de sortie.

Or s’il est admis la restitution des clés à titre de congé, cela ne dispense pas pour autant le locataire du respect du préavis et l’acceptation de la remise des clés ne vaut pas renonciation par Madame [G] [S] au préavis. Il sera dès lors retenu un préavis au-delà du 04 mai 2024 et jusqu’au 04 juin 2024.

Force est de constater que le montant des loyers indiqués par la bailleresse dans son décompte est erroné en son calcul et correspond en réalité à la somme de 4964,66 euros (6x 25= 150 + 7x 675=4725 + 89,66). Pour autant, Madame [G] [S] ne demande que la condamnation au paiement des loyers à hauteur de 4939,99 euros. Le juge étant tenu des demandes des parties et ne pouvant statuer au-delà, c’est cette somme qui doit être prise en considération.

S’agissant de la demande formée au titre de l’entretien de la chaudière, pour un montant de 95 euros, le bail prévoit la souscription d’un contrat d’entretien annuel pour le locataire qui doit en justifier chaque année sur simple demande du bailleur. L’état des lieux de sortie relève en mention “pas d’entretien de chaudière”. Il est toutefois constaté que cette mention a été portée en deçà des signatures de chacune des parties et que seule la signature de la bailleresse est apposée en dessous. Il ne ressort donc pas, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un défaut d’entretien des lieux loués imputable à M. [J] [Z]. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point et Madame [G] [S] sera renvoyée à mieux se pourvoir.

Le dépôt de garantie d’un montant de 1300 euros ayant été conservé par Madame [G] [S], Monsieur [J] [Z] sera condamné à lui payer, à titre provisionnel la somme de 3.639,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [S], Monsieur [J] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS les demandes de résiliation de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet du fait du départ des lieux de Monsieur [J] [Z] le 4 mai 2024;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à verser à Madame [G] [S] à titre provisionnel la somme de 3.639,99 euros au titre du solde définitif, déduction faite du montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à verser à Madame [G] [S] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente