Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 13 février 2026, n° 24/04693

TJ Caen 13 février 2026

Arguments

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Rejeté
Manquement contractuel de l'acquéreur
La cour a estimé que l'absence de notification de l'obtention d'un prêt ne constitue pas un manquement contractuel, car le compromis ne stipule pas que Monsieur [T] [C] devait justifier des refus bancaires. De plus, aucune mise en demeure pour passer à l'acte authentique n'a été adressée.
Rejeté
Demande de frais sur le fondement de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SAS AGENCE IMMOBILIERE [A] a succombé dans ses demandes, et ne peut donc prétendre à des frais irrépétibles.
Rejeté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SAS AGENCE IMMOBILIERE [A] aux dépens, car elle a perdu son procès.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 13 févr. 2026, n° 24/04693
Numéro(s) :	24/04693
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine MONTIThomas LECLERC
Parties :	S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE [ A ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04693 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCV6

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE [A]

[T] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandrine MONTI – 47

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

M^e Sandrine MONTI – 47

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE [A] – RCS [Localité 2] 802 542 126

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par M^e Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 031

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [C]

né le 02 Janvier 1999 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-2359 du 26/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Sandrine MONTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 47

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 Avril 2025

Date des débats : 16 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2023, Monsieur [W] [I] a donné mandat à l’agence immobilière [A] de vendre son immeuble situé [Adresse 5].

Par acte sous seing privé du 28 mars 2023, un compromis de vente portant sur cet immeuble était régularisé pour un montant de 83700 euros frais d’acte inclus entre Monsieur [I] et Monsieur [T] [C].

Cet acte comprenait notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 25 juillet 2023, l’agence immobilière [A] a mis en demeure Monsieur [T] [C] de faire part de sa volonté de poursuivre la vente ou de se rétracter, et le cas échéant, lui a rappelé qu’il serait redevable d’une indemnité à son égard et à l’égard du vendeur.

Par courrier du 17 juin 2024, elle a mis en demeure Monsieur [C] de lui payer l’indemnité forfaitaire de 6500 euros prévue par le compromis en cas de défaillance de l’une des parties.

Par acte de commissaire de justice daté du 4 novembre 2024, la SAS AGENCE IMMOBILIERE [A] a fait assigner Monsieur [T] [C] devant le tribunal judiciaire de Caen.

A l’audience du 16 décembre 2025, la SAS AGENCE IMMOBILIERE [A] demande au tribunal judiciaire de Caen de

Débouter Monsieur [T] [C] de ses demandes ;Condamner Monsieur [C] à lui payer la somme de 6500 euros à titre de dommages et intérêtsCondamner Monsieur [C] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [C] aux entiers dépens

Elle fonde ses demandes sur l’article 1240 du code civil. Monsieur [C] en ne respectant pas ses engagements contractuels a causé un préjudice à la société requérante. L’indemnisation de ce préjudice a été contractuellement prévue de façon forfaitaire.

Elle indique que Monsieur [C] devait informer au plus tard l’agence [A] de l’obtention ou non d’un prêt le 17 mai 2023 à 18H. Or, ce n’est que le 23 mai 2023 que Monsieur [C] a reçu une offre de prêt favorable de la BRED. Selon elle, il est vraisemblable qu’au 17 mai 2023, il n’avait reçu aucune offre de prêt favorable. N’ayant pas informé l’agence [A], il est défaillant et est donc débiteur d’une indemnité équivalente à la rémunération de l’agence [A].

La demande de délai est injustifiée, d’autant que d’importants délais ont déjà été accordés au défendeur

Monsieur [T] [C] demande au tribunal judiciaire de Caen de

Débouter l’agence immobilière de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 6500 euros,Subsidiairement, accorder à Monsieur [C] les plus larges termes et délais aux fins de règlement des sommes qui seraient mises à sa charge ;En tout état de cause,Débouter la société AGENCE IMMOBILIERE [A] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileCondamner la société AGENCE IMMOBILIERE [A] aux entiers dépens ;Condamner la société AGENCE IMMOBILIERE [A] au versement d’une somme de 1500 euros à Maître [F] [X] en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Il indique avoir entrepris les démarches pour l’obtention d’un prêt immobilier. En mars 2023, il s’est vu notifier un refus de la part de la Caisse d’Epargne. Le 23 mai 2023, il s’est vu notifier un accord de la BREF pour une durée de 25 ans mais à un taux de 3,75%. Le 1er juin, il a écrit à l’agence immobilière [A] pour indiquer qu’il renonçait à cet achat, ne pouvant justifier d’une offre conforme aux conditions suspensives.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est acquis en jurisprudence que le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel, dès lors qu’il subi un préjudice, pour caractériser une faute susceptible d’engager la responsabilité délictuelle.

L’article 1304 alinéa 2 du code civil prévoit que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Le compromis de vente du 23 mars 2023 stipule une condition suspensive d’obtention d’un prêt par Monsieur [T] [C] (p. 13/16) selon laquelle :

« l’acquéreur devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 83700 euros pour une durée maximum de 25 années, au taux maximum hors assurance de 3,5% l’an.

L’acquéreur s’oblige à constituer son dossier, à le déposer dans les meilleurs délais notamment auprès d’un organisme financier de son choix.

L’acquéreur s’oblige à justifier dans le délai de 48 heures ouvrables à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec accusé de réception, qui en informera à son tour le vendeur

L’acquéreur s’oblige à fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourra lui être demandée par les organismes financiers.

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la prétention par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financier par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus. La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt dans le délai de 50 jours, soit le 17 mai 2023 18h00. (délai au minimum d’un mois conformément à l’article L312-16 du code de la consommation).

Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur »

Il est également prévu une clause « non réalisation des conditions suspensives » selon laquelle « si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, de la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1178 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé. En tout état de cause, en cas de contestation relative à la restitution des sommes versées au séquestre, celui-ci, comme il a été indiqué à la clause « mission du séquestre », ne pourra se dessaisir desdites sommes qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice ».

L’acte comprend également une clause selon laquelle « si toutes les conditions suspensives étaient réalisées, l’une des parties se refusait, pour quelque cause que ce soit, à passer l’acte authentique et exécuter ses obligations dans le délai du 22 mai 2023, la vente sera de plein droit résolue sans qu’il soit nécessaires d’exercer une action judiciaire à cette fin, dix jours après mise en demeure d’avoir à les exécuter, effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception, restées infructueuse. La partie victime de la défaillance de l’autre aura également la possibilité, à son seul choix, d’agir en exécution forcée de la vente devant la juridiction compétente ou demander judiciairement sa résolution. En cas de résolution de la vente dans les conditions ci-dessus au titre soit de la clause résolutoire expresse, soit de la résolution judiciaire, la partie victime de la défaillance aura droit à titre de clause pénale à une somme fixée forfaitairement à 10% du prix de la vente. En cas de défaillance de l’acquéreur, cette somme sera prélevée à due concurrence sur l’acompte versé. Si la partie victime de la défaillance préfère poursuivre l’exécution de la vente par les voies judiciaires, il sera dû à son cocontractant, à titre d’astreinte, et par application des articles 1152 et 1229 alinéa 2 du code civil, une indemnité de un pour mille (1/1000) du prix d’acquisition par jour de retard à compter du jour de la réception de la mise en demeure d’avoir à régulariser, et sans que la partie défaillance puisse se prévaloir du paiement de cette astreinte pour différer la régularisation de la vente. La partie défaillante sera en outre tenue de verser à l’agence précisée une indemnité forfaitaire d’un montant égal à la rémunération qui aurait été la sienne si la vente avait été réitérée par acte authentique soit 65500 euros et ce à titre d’indemnité forfaitaire, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil »

Au préalable, il convient de relever que l’indemnité sollicitée par la demanderesse ne peut résulter de l’appréciation forfaitaire résultant de la clause « indemnité d’immobilisation et de clause pénale » sus visée dès lors qu’aucune mise en demeure d’avoir à passer l’acte authentique résultant de la réalisation des conditions suspensives n’a été adressée au défendeur. En effet, la mise en demeure du 25 juillet 2023 impose à Monsieur [C] d’indiquer s’il entend « poursuivre l’acquisition ou se rétracter », ce qui ne correspond pas à l’hypothèse visée par la clause.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’invoque la société demanderesse, la condition suspensive, telle que stipulée, n’impose nullement à Monsieur [T] [C] de justifier à l’agence immobilière des refus bancaires reçus. Seul le cas de « l’obtention de toute offre de prêt » doit faire l’objet d’une notification dans un délai de 48H selon la stipulation. S’agissant de l’offre du prêt de la BRED, sur laquelle les parties s’accordent qu’elle prévoyait un taux de 3,75% malgré l’absence de justificatif, dès lors que sa réception est postérieure au délai du compromis, son absence de notification à l’agence dans le délai de 48H ne peut pas être constitutive d’un manquement contractuel. Aucune stipulation ne prévoit que dans les 48H de la date du 17 mai 2023, une quelconque démarche devait être effectuée par Monsieur [T] [C]. Le compromis prévoit seulement sa caducité à compter de cette date.

Seule cette absence de notification de l’obtention ou non d’un prêt au 17 mai 2023 est invoquée par la demanderesse pour justifier d’un manquement contractuel, susceptible de caractériser une faute. Il n’est pas soutenu que Monsieur [T] [C] n’aurait présenté aucune demande de crédit, de sorte qu’il ne peut pas lui être reproché d’avoir volontairement mis en échec la réalisation de la condition suspensive.

Dans ces conditions les demandes de la SAS AGENCE IMMOBILIERE [A] ne pourront qu’être rejetées.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS AGENCE IMMOBILIERE [A], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SAS AGENCE IMMOBILIERE [A], condamnée aux dépens, devra verser à Maître [F] [X] une somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS AGENCE IMMOBILIERE [A] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la SAS AGENCE IMMOBILIERE [A] à payer à Maître [F] [X] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE la SAS AGENCE IMMOBILIERE [A] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le GREFFIER LE JUGE