N° RG 26/00171 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OE2L

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00171

N° Portalis DB2E-W-B7K-OE2L

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Hicham DIDOU

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Hicham DIDOU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 AVRIL 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. 3F GRAND EST, GROUPE ACTION LOGEMENT

immatriculée au Rcs de [Localité 1] sous n° n498 273 556, agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Hicham DIDOU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 70, substitué par M^e Leslie ULMER

PARTIE REQUISE :

Madame [N] [B] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Avril 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 26 août 2022 ayant pris effet le 31 août 2022, la Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a donné en location à Mme [N] [B] [U] pour une durée de 3 mois renouvelable un logement à usage d’habitation n° A924L-0008, logement 0008 sis [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 230,35 € outre les provisions pour charges de 66,39 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique le 29 octobre 2025, laquelle en a accusé réception le 30 octobre 2025.

La Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a ensuite fait signifier à Mme [N] [B] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 novembre 2025 pour la somme en principal de 2 718,33 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 20 mars 2026, Mme [N] [B] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel les droits sociaux de la locataire sont suspendus depuis décembre 2024, elle n’adhère pas au principe d’une éventuelle mesure de protection.

La Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation au 4 janvier 2026 du contrat de bail conclu entre les parties le 26 août 2022 ;

En conséquence,

— constater que Mme [N] [B] [U] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’elle occupe ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— la condamner à lui payer une provision de 2 491,21 € ;

— la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 5 janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— la condamner au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.

— constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Elle indique que le solde débiteur du compte locatif atteint 3 184,71 € au 12 mars 2026.

Mme [N] [B] [U] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 27 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 29 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9-1 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 4 novembre 2025 pour un montant en principal de 2 718,33 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de la locataire n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 janvier 2026 à 24 heures, le 4 janvier 2026 étant un dimanche.

Mme [N] [B] [U], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera ainsi condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. S’agissant d’indemniser l’occupation, elle sera payable mensuellement, au prorata temporis et à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant ;

L’expulsion de Mme [N] [B] [U] sera ordonnée, en conséquence.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement produit un décompte démontrant que Mme [N] [B] [U] reste lui devoir la somme de 3 148,31 € au quittancement du mois de février 2026.

Mme [N] [B] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe.

Le montant demandé par assignation est fondé.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 491,21 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments, de l’absence de tout paiement et de fait de reprise intégrale du paiement du loyer courant, sa capacité financière à s’acquitter du loyer courant et d’un plan d’apurement n’est pas établie.

Il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [N] [B] [U] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [B] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [N] [B] [U] sera condamné à lui verser une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 26 août 2022 ayant pris effet le 31 août 2022 entre la Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement et Mme [N] [B] [U] concernant un logement à usage d’habitation n° A924L-0008, logement 0008 sis [Adresse 7], sont réunies à la date du 5 janvier 2026 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [B] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [B] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [N] [B] [U] à payer à la Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 2 491,21 € (décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [N] [B] [U] à payer à la Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 6 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés payable mensuellement, au prorata temporis et à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme [N] [B] [U] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [N] [B] [U] à verser à la Société [Adresse 6], 3F GRAND EST, Groupe Action Logement la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge