N° RG 24/00400 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SVOE

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/00400 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SVOE

NAC: 30Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SARL PRAXIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI CW IMMO II, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 19 novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 01 octobre 1994, la SCI CW IMMO II a consenti à la SARL PRAXIS un bail commercial portant sur les lots n°2280, 2281, 2290 et 2291 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] Toulouse (31).

Ce bail est arrivé à son terme et les locaux ont été libérés à la date du 31 octobre 2023.

La SARL PRAXIS estime que ce bail ne peut être envisagé de manière autonome, sans évoquer celui signé le 31 mars 2022, par lequel la SCI PLF IMMO II, faisant partie du même groupe que la SCI CW IMMO II a consenti à la SAS PEPS PARTNERS, faisant partie du même groupe que la SARL PRAXIS, un bail de courte durée à effet du 01 avril 2022 jusqu’au 31 octobre 2023 portant sur les lots n°2286 et n°2287 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] (31).

Il est exact que dans le cadre d’une instance distincte, par acte de commissaire de justice en date du 07 février 2024, enregistré sous le n° RG 24/00316, la SCI PLF IMMO II a assigné la SAS PEPS PARTNERS et la SARL PRAXIS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation au solde locatif débiteur.

C’est la raison pour laquelle, par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, enregistré sous le n° RG 24/00400, la SARL PRAXIS a pris l’initiative d’assigner la SCI CW IMMO II devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation au solde locatif créditeur du fait de son dépôt de garantie.

C’est cette dernière affaire, qui a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024.

La SARL PRAXIS demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— principalement :

ordonner la jonction des instances n° RG 24/00316 et n° RG 24/00400,condamner la SCI CW IMMO II au paiement d’une provision d’un montant de 8.533,84 euros,condamner la SCI CW IMMO II au paiement de la somme de 3.600 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,- subsidiairement :

renvoyer, en application de l’article 837 du code de procédure civile, la connaissance de ce dossier au pôle civil du tribunal judiciaire de Toulouse.

De son côté, la SCI CW IMMO II demande au juge des référés, de :

rejeter la jonction des instances enregistrées RG 24/00316 et RG 24/00400,rejeter la compensation des créances corrélative,débouter la SARL PRAXIS de l’ensemble de ses demandes, fins et réclamations formées à son encontre,accueillir sa demande reconventionnelle,condamner la SARL PRAXIS à lui payer la somme provisionnelle de 15.310 euros avec intérêts au taux légal à compter du 07 décembre 2023 sur la somme de 13.820,96 euros, date de la mise en demeurecondamner la SARL PRAXIS à lui verser la somme de 3.000 euros par mois au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs ».

La bonne administration de la justice ne commande pas de joindre les instances n° RG 24/00316 et 24/00400, qui ne concernent ni le même contrat, ni les mêmes parties.

Corrélativement, la demande de compensation judiciaire sera également rejetée.

* Sur la demande réciproque en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La SARL PRAXIS sollicite la condamnation de sa bailleresse à la somme de 8.533,84 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie (fixé à la somme de 14.152,18 euros), déduction faite des régularisations de charges qu’elle admet devoir (à hauteur de 5.618,34 euros).

De son côté, la SCI CW IMMO II ne reconnaît pas être débitrice, malgré le montant du dépôt de garantie. Au contraire, elle revendique une créance locative de 15.310 euros ainsi calculée :

— solde de charges due : 5.764,34 euros,

— réparations locatives devis YDECO TTC : 22.354 euros

— devis SARL L’ATELIER : 1.343,04

— déduction faite du dépôt de garantie : – 14.152,18 euros.

De l’analyse des moyens respectifs des parties, il apparaît que la discussion ne porte que sur deux postes litigieux, qui sont les suivants :

* Sur l’indemnité pour dégradation

La SCI CW IMMO II souligne que l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice, atteste selon elle d’un défaut manifeste d’entretien qui l’a conduite à engager des travaux à hauteur des deux devis produits.

L’article R.145-35 du code de commerce dispose : " Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent (…). Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. ".

Le procès-verbal de constat dressé le 31 octobre 2023, valant état des lieux de sortie, comporte une immense majorité de mentions qui relèvent de l’usage et de la vétusté des lieux.

Au-delà de l’obligation d’entretien, il est évident que l’occupation prolongée du bail durant une trentaine d’années conduit de façon normale à la création de traces et d’impacts sur les surfaces, ainsi que de dysfonctionnements d’équipements qui arrivent en « fin de vie » et qui doivent être renouvelés, même si l’usage qu’en a fait le preneur a été normalement diligent.

L’écueil de la bailleresse consiste à ignorer à dessein que l’obligation d’entretien n’a pas vocation à faire disparaître la vétusté inhérente à l’occupation prolongée par le temps.

Les devis adressés par les entreprises YDECO et L’ATELIER mettent intégralement à la charge du preneur des travaux qui manifestement ont « pour objet de remédier à la vétusté ». Ils apparaissent assurément comme étant « des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ». Cela est d’autant plus le cas que « l’identique » étant très usé ou obsolète (plafonds, peintures, moquettes, équipements électriques, huisseries…), ces travaux, dont certains nécessitent une remise aux nouvelles normes, ne peuvent être considérés que comme étant des « travaux d’embellissement » au sens de l’article R.145-35 précité. Leur coût surpasse nécessairement un simple « remplacement à l’identique ».

Autrement dit, le fait pour la bailleresse de mettre intégralement à la charge de son preneur le coût de travaux qu’elle aurait été amenée de toute façon à devoir assumer au moins pour l’essentiel, de nier toute application d’un taux de vétusté et ce, nonobstant ce qui pourrait être identifié dans le procès-verbal de constat comme étant de véritables « dégradations locatives » à la charge du preneur, relève d’une démarche qui apparaît assurément contestable.

Ce litige matérialise donc une contestation plus que sérieuse. Il doit conduire le juge des référés à dénier son pouvoir d’appréciation au profit du juge du fond, en ce qui concerne ce poste contesté lié à d’éventuelles « dégradations locatives ».

La SCI CW IMMO II sera donc invitée à mieux se pourvoir en ce qui concerne cette demande indemnitaire.

* Sur les charges prévisionnelles

Initialement fixée à la somme prévisionnelle de 5.618,34 euros TTC, la SCI CW IMMO II réclame désormais la somme de 5.764,34 euros TTC au titre des charges définitives après l’approbation des comptes 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires, qui permet de calculer l’état de répartition et les charges effectivement dues par la SARL PRAXIS.

Les justificatifs sont versés aux débats en pièces n°14 et 15.

la SARL PRAXIS n’oppose aucune contestation étayée au calcul régularisé suite à l’approbation des comptes de charges de l’exercice 2023.

La somme demandée à hauteur de 5.764,34 euros TTC n’apparaît donc pas être sérieusement contestée.

* Sur le remboursement du dépôt de garantie

La SARL PRAXIS demande la restitution de son dépôt de garantie dont il est constant qu’il s’élève à la somme de 14.152,18 euros.

La SCI CW IMMO II reconnaît devoir cette somme, sauf à ce qu’elle vienne en déduction de sa créance.

La somme demandée à hauteur de 14.152,18 euros n’apparaît donc pas être sérieusement contestée.

* Sur la somme globale

Il résulte de l’analyse précédente, qui se contente d’appliquer les clauses du bail et qui relève donc du pouvoir du juge des référés, que la SARL PRAXIS justifie détenir envers la SCI CW IMMO II une créance non sérieusement contestable de 8.387,84 euros (soit 14.152,18 – 5.764,34 euros).

* Sur la demande de passerelle

A titre subsidiaire, la SCI CW IMMO II demande au juge des référés, qu’il renvoie l’affaire au juge du fond par le biais de la passerelle prévue à l’article 837 du code de procédure civile. Ce texte dispose : « A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction ».

L’exposé du litige qui retrace l’historique de cette affaire exclut que l’urgence puisse être invoquée à l’appui de cette prétention subsidiaire. Cette possibilité ne peut pas être actionnée de manière systématique, y compris à titre subsidiaire, sauf à dénaturer l’office du juge des référés.

Cette demande subsidiaire, qui n’est pas de droit, sera rejetée. La SCI CW IMMO II sera invitée à mieux se pourvoir le cas échéant.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SCI CW IMMO II, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de la saisie-conservatoire et de sa dénonciation.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL PRAXIS qui a été contrainte d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance afin de faire valoir ses droit en justice.

Il lui sera alloué la somme de 1.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

REJETONS la demande de jonction des instances n° RG 24/00316 et 24/00400 et de compensation corrélative ;

REJETONS la demande indemnitaire provisionnelle au titre des « dégradations locatives » qui fait l’objet de contestations sérieuses ;

CONDAMNONS la SCI CW IMMO II à payer à la SARL PRAXIS une somme provisionnelle non sérieusement contestable de 8.387,84 euros (HUIT MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT QUATRE CENTIME) au titre du solde de charges régularisées, déduction faite du moment du dépôt de garantie, somme majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 ;

CONDAMNONS la SCI CW IMMO II à payer à la SARL PRAXIS une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris la demande de passerelle ;

CONDAMNONS la SCI CW IMMO II aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais engendrés par la mesure de saisie-conservatoire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,