TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 18 AVRIL 2025

N° RG 24/01519 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZSVM

N° de minute :

S.A.R.L. HAUSSMANN PROPERTIES

c/

S.A.R.L. LE PARADIS FRANCO-ITALIEN

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HAUSSMANN PROPERTIES

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Florence BERNARD-FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 81

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE PARADIS FRANCO-ITALIEN

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée, près le premier président de la Cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal judiciaire de Nanterre par ordonnance du 19 décembre 2024, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 20 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2015, la société HAUSMANN PROPERTIES a donné à bail commercial à la société GINIE FOOD un local, dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de neuf années, à compter du 1er février 2015, et moyennant un loyer annuel de 33 080 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2020, la société GINIE FOOD a cédé son fonds de commerce à la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la société HAUSMANN PROPERTIES a fait délivrer à la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 28 554 euros au titre de l’arriéré locatif dû au terme du mois de janvier 2024.

C’est dans ces conditions que, par actes du 20 juin 2024 puis du 25 janvier 2025 pour dénonciation au créancier inscrit, la société HAUSMANN PROPERTIES a fait délivrer une assignation, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, à la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN aux fins de voir :

—  Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail commercial régissant les rapports conclus entre la SARL HAUSSMANN PROPERTIES et la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN,

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN et de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance de la Force Armée et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal désigner aux frais, risques et périls du locataire,

— ordonner l’enlèvement des biens mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN à payer à la SARL HAUSSMANN PROPERTIES la somme de 62 068,20 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 9 janvier 2025, à valoir sur les arriérés de loyers et à parfaire au jour de l’audience,

— la condamner également à payer à la SARL HAUSSMANN PROPERTIES une indemnité d’occupation à hauteur du double du montant du loyer dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— la condamner à payer à la SARL HAUSSMANN PROPERTIES une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement du 25 janvier 2024 pour 233,96 € TTC.

Cette affaire appelée à l’audience du 20 novembre 2024 a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, la société HAUSMANN PROPERTIES a sollicité l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance et remis l’état des créanciers inscrits régulièrement informés de l’assignation. Elle a précisé que l’arriéré locatif avait augmenté depuis la délivrance de l’assignation ainsi qu’elle l’a prouvé selon décompte au 19 mars 2025.

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude, la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 25 janvier 2024 se décompose comme suit :

—  Principal : 28 300,12 euros

—  Droit proportionnel 128 (A.444-31) : 19,92 euros

—  Coût du commandement : 233,96 euros

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 28 300,12 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance bien que la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN ait payé la somme de 3 615,28 euros le 30 janvier 2024, puis la somme de 6 000 euros le 3 avril 2024, montant ne permettant pas d’apurer en totalité la créance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 25 février 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aucune considération ne justifie, en l’espèce, d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que constatant une créance liquide, exigible et certaine, la présente décision constitue déjà un titre exécutoire sur la base duquel une procédure civile d’exécution peut être fondée, donnant au créancier le pouvoir de contraindre son débiteur à exécuter ses obligations à son égard.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une indemnité d’occupation à hauteur du double du montant du loyer dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux loués s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée, provisionnellement, sur la base du dernier loyer annuel et due à compter du 26 février 2024 jusqu’à la complète libération des locaux, tel que sollicité par la demanderesse.

S’agissant de la provision de 62 068,20 euros sollicitée au titre des loyers, charges et taxes impayés, il est régulièrement produit les décomptes des sommes dues au 9 janvier 2025, qui correspondent aux dispositions du bail. Par conséquent, il y a lieu de condamner, par provision, la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN à verser la somme de 62 068,20 euros à la société HAUSMANN PROPERTIES au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés selon décompte arrêté au 9 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus).

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN, qui succombe, aux dépens, dont la liste est limitativement énumérée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y a lieu en conséquence de condamner la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN à lui payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 25 février 2024 à 24h,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN, ou de tous occupants de son chef, des locaux loués dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6],

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter du 26 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, sur la base du dernier loyer annuel,

CONDAMNONS la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN à l’indemnité d’occupation suscitée,

CONDAMNONS la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN à payer à la société HAUSMANN PROPERTIES la somme de 62 068,20 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date du 9 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus),

CONDAMNONS la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN à payer à la société HAUSMANN PROPERTIES la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société LE PARADIS FRANCO-ITALIEN aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 7], le 18 avril 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Céline PADIOLLEAU, Juge placée