TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emilie ASSOUS

Madame [L] [H]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09528 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDLR

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 05 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [V] [X] épouse [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDERESSE

Madame [L] [H]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors des débats, et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09528 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDLR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2019 avec prise d’effet au 19 juillet 2019, Monsieur [I] [A] a donné à bail à Madame [L] [H] un studio, un emplacement de stationnement et une cave, situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal à la date de prise d’effet du contrat de 916 euros, outre 103 euros de provisions mensuelles sur les charges locatives récupérables.

Monsieur [I] [A] est décédé.

Suivant contrat de mandat en date 6 août 2023 prenant effet au 31 juillet 2023, Madame [V] [A] née [X], son épouse, a confié la gestion immobilière du bien donné à bail à la S.A. DAUCHEZ.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, Madame [V] [A] née [X] a fait délivrer un congé pour reprise au profit de sa petite-fille, Madame [E] [Y] [W] [B], à effet au 18 juillet 2025 à minuit.

La locataire s’est maintenue dans les lieux après le 18 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, Madame [V] [A] née [X] a fait délivrer à Madame [L] [H] une sommation de délaisser les lieux sans délai.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, Madame [V] [A] née [X] a fait assigner Madame [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater la validité du congé ; ordonner l’expulsion de Madame [L] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix de la demanderesse aux frais, risques et périls de la défenderesse, en garantie des sommes qui pourront être dues ;condamner Madame [L] [H] au paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts :- de la somme de 1 872,57 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2025 inclus, sauf à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal,

— d’une indemnité d’occupation journalière égale au montant des derniers loyers et charges contractuels jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,

— de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 février 2026 lors de laquelle Madame [V] [A] née [X], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2 193,81 euros, terme de janvier 2026 inclus. Elle précise que le bail a été initialement conclu par son époux, aujourd’hui décédé et qu’elle vient aux droits de son époux. Elle indique s’opposer à tous délais.

Madame [L] [H], comparante en personne, indique renoncer à sa demande d’aide juridictionnelle, souhaitant que l’affaire soit retenue et jugée sans délai supplémentaire. Elle ne conteste ni le montant de sa dette locative ni le congé qui lui a été délivré. Elle explique qu’elle souhaite quitter les lieux et qu’elle est en recherche d’un nouveau logement. Elle déclare être actuellement en recherche d’emploi et précise rencontrer des difficultés financières ponctuelles. Elle fait valoir qu’elle a toujours payé son loyer, ce alors qu’elle réside dans le logement depuis plus de six ans. Elle précise être suivie par une assistante sociale et qu’une demande de FSL est en cours. Elle sollicite des délais de paiement pour s’acquitter du paiement de la dette locative en offrant de régler 100 euros par mois en plus du loyer et des charges courants.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de validation du congé pour reprise

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi 27 juillet 2023 :

«  I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. "

En l’espèce, Madame [V] [A] née [X] justifie avoir délivré par acte de commissaire de justice un congé pour reprise le 2 décembre 2024. Le congé précise le motif de ce congé, en l’espèce une reprise pour habiter au profit de Madame [E] [Y] [W] [B], née le 16 février 2007, petite-fille de la bailleresse, ainsi que son adresse au moment de la délivrance du congé.

La bénéficiaire de ce congé pour reprise fait partie de la liste limitativement énumérée par les dispositions susmentionnées.

Par ailleurs, le bail a été conclu le à effet au 19 juillet 2019 pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction pour la même durée. Il a par conséquent été renouvelé le 19 juillet 2022 pour arriver à expiration le 18 juillet 2025 à minuit. Dès lors, le congé délivré le 2 décembre 2024 pour un départ le 18 juillet 2025, soit plus de 7 mois avant la fin du bail, respecte ainsi le délai de préavis légal minimum de 6 mois.

Il apparait que toutes les mentions légales obligatoires figurent dans le congé et qu’il est en conséquence régulier en la forme.

Sur le motif du congé, il n’est pas contesté que la petite-fille de la bailleresse réside au moment de la délivrance du congé au [Adresse 4] à [Localité 3] et que cette dernière souhaite établir sa résidence principale à [Localité 1] pour y poursuivre ses études.

Madame [L] [H], comparante, ne conteste ni le principe du congé, ni le motif de ce dernier.

Madame [V] [A] née [X] est donc bien fondée à délivrer un congé pour reprise au bénéfice de sa petite-fille, Madame [E] [Y] [W] [B].

En ces conditions, il y a lieu de valider le congé délivré le 2 décembre 2024 avec effet au 18 juillet 2025.

Il s’ensuit que Madame [L] [H] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [H] ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux. Aussi, Madame [V] [A] née [X] sera déboutée de cette demande.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [L] [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Madame [V] [A] née [X] sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [L] [H] est donc redevable des loyers impayés jusqu’à la date de fin du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit jusqu’au 18 juillet 2025. Par ailleurs, la validation du congé a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du logement donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Madame [L] [H] est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 19 juillet 2025.

En l’espèce, Madame [V] [A] née [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 janvier 2026, Madame [L] [H] restait lui devoir la somme de 2 193,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de janvier 2026 inclus.

La défenderesse, comparante à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Madame [L] [H] sera par ailleurs condamnée à verser à Madame [V] [A] née [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Madame [V] [A] née [X] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui de n’avoir pu percevoir le montant des loyers à échéance, compensé par les intérêts moratoires, ni d’éléments justifiant le quantum de l’indemnisation demandée. Elle ne justifie pas davantage de la mauvaise foi de Madame [L] [H], laquelle ne se présume pas. La demanderesse fait enfin valoir un préjudice financier résultant de l’impossibilité de vendre son bien du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la délivrance du congé et les relances du mandataire de gestion immobilière. Or il sera observé que le congé dont s’agit a été délivré aux fins de reprise pour habiter de sa petite-fille et non aux fins de vente du bien, de sorte qu’aucun préjudice financier n’est en l’espèce établi.

En conséquence, Madame [V] [A] née [X] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [L] [H] sollicite des délais de paiement en proposant de régler sa dette par des versements mensuels consécutifs de 100 euros, en sus des indemnités d’occupation courantes. La bailleresse s’est opposée à l’audience à cette demande.

Madame [L] [H] qui a comparu à l’audience a fait état de difficultés financières ponctuelles liées à sa situation professionnelle, indiquant être en recherche d’emploi. Elle s’est s’engagée à régler sa dette, précisant avoir toujours payé son loyer régulièrement depuis plus de six ans, avant de rencontrer ces difficultés, ce qui n’est pas contesté.

Compte tenu du montant de la dette locative, de la situation de la défenderesse et de la proposition formulée à l’audience, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Madame [L] [H] au paiement de la somme de 700 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 2 décembre 2024 avec effet au 18 juillet 2025 relatif au contrat de bail conclu le 12 juillet 2019 avec prise d’effet au 19 juillet 2019 entre Monsieur [I] [A] au droit duquel vient Madame [V] [A] née [X] d’une part, et Madame [L] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], à [Localité 2] ;

CONSTATE que Madame [L] [H] est occupante sans droit ni titre à compter du 18 juillet 2025 ;

ORDONNE à Madame [L] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, notamment l’emplacement de stationnement n°69 au 1er sous-sol et la cave n°84 au 2ème sous-sol ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [A] née [X] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra être mise en œuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et DEBOUTE Madame [V] [A] née [X] de sa demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux ;

DEBOUTE Madame [V] [A] née [X] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à Madame [V] [A] née [X] la somme de 2 193,81 euros (deux mille cent quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 26 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [L] [H] à s’acquitter de la dette en 22 mensualités, en procédant à 21 versements de 100 euros (cent euros), et un 22ème versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que le défaut d’un seul paiement rendra l’ensemble de la somme due immédiatement exigible;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les termes de l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à Madame [V] [A] née [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DEBOUTE Madame [V] [A] née [X] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à Madame [V] [A] née [X] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétention ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection