TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02086

N° Portalis DBX4-W-B7I-S7BA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[W] [B] [X] veuve [L], venant aux droits de Monsieur [M] [L]

C/

[C] [K]

[T] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Romain SINTES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [W] [B] [X] veuve [L], venant aux droits de Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Romain SINTES, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Jessica KABORI, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [C] [K]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Monsieur [T] [D], muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [T] [D]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 14 février 2007, prenant effet le 17 avril 2007, Monsieur [M] [L], aujourd’hui décédé a donné à bail à Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] une maison individuelle située [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 850€ outre 15€ de provisions sur charges.

Les locataires n’ayant pas réglé les loyers, Madame [W] [X] veuve [L] leur a fait signifier un commandement de payer la somme de 6114,57 €, dont 5952 € au titre des loyers et charges, visant la clause résolutoire le 16 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, Madame [W] [X] veuve [L], venant aux droits de Monsieur [M] [L], son époux décédé, a fait assigner Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

A l’audience du 20 septembre 2024, Madame [W] [X] veuve [L] représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit au 17 avril 2024 du contrat de bail conclu le 14 février 2007 et juger qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] ainsi que de tous occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— l’autoriser si nécessaire en cas d’abandon des lieux à les reprendre conforméméent aux dispositions de l’article R451-1 1° du CPCE,

— condamner ces derniers au paiement :

* à titre provisionnel, de la somme actualisée de 7562€ au titre de l’arriéré locatif mensualité de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’ assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges (soit 992 euros) à compter du 17 avril 2024 jusqu’à leur départ effectif,

* de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 février 2024 d’un montant de 167,94 € et ceux à venir.

— si des délais de paiement étaient accordés à Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] :

* dire qu’ils devront régler leur dette locative dans un délai de 12 mois, par le paiement d’une somme mensuelle minimale de 630,12 €, la dernière échéance devant être majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

* dire que le premier règlement devra intervenir dans les 10 jours de la date du jugement puis le 10 de chaque mois,

* dire qu’à défaut de règlement d’une mensualité 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le solde deviendrait exigible.

En réponse aux demandes faites par Monsieur [D] à l’audience, elle indique maintenir ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail et l’expulsion de ses locataires, précisant qu’elle est veuve, retraitée et que ce loyer constitue un complément de revenu mais qu’elle n’est toutefois pas opposée à l’octroi de délais de paiement pour l’arriéré restant dû sur une période de 12 mois.

Monsieur [T] [D], comparant et muni d’un pouvoir de représentation pour Madame [C] [K], reconnaît le montant de la dette. Il précise qu’ils ont payé la somme de 3350 € sur l’arriéré locatif et ont repris le paiement du loyer courant. Il indique qu’ils souhaitent se maintenir dans les lieux précisant qu’ils n’ont pas la capacité financière de changer de logement. Il explique qu’il a rencontré des difficultés financières liées à son emploi, qu’il vient de prendre un emploi de préparateur de commande, que sa compagne est comptable, que leurs revenus sont équivalents au SMIC et qu’ils ont une fille de 11 ans à charge. Ils sollicitent des délais de paiement sur 24 mois afin d’apurer leur dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de Madame [X] veuve [L] a fait parvenir par courriel du 2 octobre 2024 plusieurs documents justifiant de la qualité de propriétaire de cette dernière.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de la conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 16 février 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail conclu le 14 février 2007, prenant effet le 17 avril 2007 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024 pour la somme en principal de 5952 €.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [W] [X] veuve [L] produit outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] restaient devoir au mois de juillet 2024 la somme de 10 912 € au titre de l’arriéré de loyer et charges, à laquelle doivent s’ajouter les sommes dues pour les échéances d’août et de septembre 2024, soit une somme totale de 12 896 €.

Les parties s’accordent pour dire que Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] ont réglé une somme de 3 350 € au titre de l’arriéré et ont repris le paiement des loyers courant pour les mois d’août et de septembre 2024, de sorte qu’ils restent devoir au titre de l’arriéré au 11 septembre 2024 la somme de 7 562 €, mensualité de septembre 2024 incluse.

Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7562€ avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, au regard du fait que Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] ont repris le paiement intégral du loyer depuis deux mois et ont effectué un versement conséquent de 3350 € pour apurer leur dette tout en justifiant de ressources stables, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de rester dans les lieux formulée par Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D], considérant qu’ils ont repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W] [X] veuve [L], Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] seront condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 17 avril 2007 entre Monsieur [M] [L] d’une part et Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] d’autre part, concernant une maison individuelle située [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] à verser à Madame [W] [X] veuve [L] à titre provisionnel la somme de 7562 € (décompte arrêté au 11 septembre 2024 mensualité de septembre 2024 incluse) avec les intérêts à taux légal sur ladite somme à compter de l’assignation en date du 3 mai 2024 ;

AUTORISONS Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 320€, la 19ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] soient condamnés à verser à Madame [W] [X] veuve [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable annuellement selon la clause contractuelle, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées au bailleur le cas échéant ;

CONDAMNONS Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] à verser à Madame [W] [X] veuve [L] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [K] et Monsieur [T] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente