REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 23/02326 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MBGD

En date du : 08 avril 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du huit avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 février 2026 devant Maximilien MARECHAL, statuant en juge unique, assisté de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la président a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 avril 2026.

Signé par Maximilien MARECHAL, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

S.C.I. KINE PATIO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Et

Madame [J] [R], née le 09 Mars 1995 à [Localité 1] (13), de nationalité Française, Kinésithérapeute, demeurant [Adresse 2]

Et

Monsieur [K] [H], né le 09 Avril 1996 à [Localité 2] (92), de nationalité Française, Kinésithérapeute, demeurant [Adresse 2]

tous représentés par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE PATIO, sis [Adresse 3] [Localité 3], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.S IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Isabelle COURTES-LAGADEC, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Isabelle COURTES-LAGADEC – 0064

M^e Olivier PEISSE – 1010

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI KINE PATIO a été constituée par Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H], exerçant tous deux la profession de masseur-kinésithérapeute, et ayant la qualité d’associés-gérants de ladite société.

La SCI KINE PATIO a acquis la propriété des lots n°132 comprenant un emplacement de parking extérieur et n°209 comprenant un local commercial au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 5]. Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H] ont établi leur activité en exercice libéral individuel au sein du lot n°209.

La SAS IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR, le syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier litigieux a adressé aux copropriétaires le 28 janvier 2022 une convocation à une assemblée générale le 31 janvier 2023 avec un ordre de jour comprenant des résolutions numérotées de 1 à 19.

Par courrier du 13 janvier 2023, le syndic a ajouté à l’ordre du jour de ladite assemblée cinq résolutions supplémentaires, dont une relative à une « décision à prendre pour la fermeture du portail de la résidence le week-end ».

La SCI KINE PATIO a été absente et non représentée à l’assemblée générale du 31 janvier 2023. L’assemblée a rejeté une résolution n°23, et a adopté une résolution n°23 a relative au portail, et plus précisément il a été « décidé de prendre la décision de la fermeture du portail toute la semaine. Il est décidé d’accepter la résolution sous condition de laisser un accès piéton à la clientèle pour les professions libérales ».

Par courrier du 27 février 2023, la SCI KINE PATIO a mis en demeure le syndic de copropriété de prendre toute mesure utile pour annuler les résolutions litigieuses.

La SCI KINE PATIO, Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H] ont été autorisés par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Toulon à assigner d’heure à heure le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés de ladite juridiction. Par ordonnance du 16 mai 2023, cette juridiction a condamné le syndicat des copropriétaires à ne pas fermer le portail de l’ensemble immobilier entre 7 heures et 20 heures du lundi au vendredi sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de fermeture à compter de la décision et pendant une durée de trois mois.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023, la SCI KINE PATIO, Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux d’annulation des résolutions 23 et 23 a de l’assemblée générale du 31 janvier 2023 et d’indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières écritures, notifiées électroniquement le 20 janvier 2025, la SCI KINE PATIO, Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H] demandent au juge de :

— Annuler les résolutions 23 et 23 a de l’assemblée générale du 31 janvier 2023 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 50 000 euros ;

— Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Dans ses dernières écritures, notifiées électroniquement le 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], demande au juge de :

— Rejeter les demandes de la SCI KINE PATIO, Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H] ;

— Condamner la SCI KINE PATIO, Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI KINE PATIO, Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H] aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens.

Par ordonnance du 21 janvier 2025 du juge de la mise en état, l’instruction a été clôturée par effet différé au 11 janvier 2026, et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 février 2026.

A l’audience du 11 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIVATION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande d’annulation des résolutions 23 et 23 a de l’assemblée générale du 31 janvier 2023

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’action des demandeurs a été introduite dans le délai légal précité, et il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2023 que la SCI KINE PATIO était défaillante.

En outre, il n’est pas contesté que l’ajout des projets de délibérations litigieuses n’a pas été effectué dans le délai légal de 21 jours.

Cela étant, le syndicat des copropriétaires invoque une urgence liée à la sécurité et résultant de l’accès sans restriction de la résidence en raison de l’ouverture du portail et se fonde sur la communication de photographie et d’un dépôt de plainte. Toutefois, d’une part les photographies sont dépourvues de force probante en raison de leur date et du lieu de prise de vue indéterminés, et d’autre part la plainte a été déposée le 5 novembre 2024, soit postérieurement à l’ajout des résolutions. Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, au jour de l’assemblée générale, d’un critère d’urgence.

Par ailleurs, le courrier faisant mention de l’ajout des résolutions précise qu’une décision doit être prise concernant le portail le week-end. Or, la résolution votée concerne la semaine et non le week-end. Bien que la convocation n’ait pas à indiquer de façon exhaustive le contenu de chaque résolution comme l’indique le syndicat des copropriétaires, les projets doivent être rédigés de façon non équivoque et suffisamment précise.

Tel n’est pas le cas dans la mesure où la temporalité de la fermeture du portail constitue un élément déterminant, et comme le soutiennent les demandeurs l’assemblée générale s’est prononcée sur une question qui n’a pas été régulièrement inscrite à l’ordre du jour.

En conséquence, les résolutions 23 et 23 a de l’assemblée générale du 31 janvier 2023 ne pourront qu’être annulées.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI KINE PATIO, Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral résultant du fait qu’ils ont été contraints d’introduire la présente instance, et qu’ils sont désormais marginalisés vis-à-vis des autres copropriétaires.

Or, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, ils procèdent par voie d’affirmation, en ne se fondant sur aucune pièce, et donc en ne justifiant pas d’un préjudice indemnisable.

En conséquence la demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est la partie perdante, et sera donc condamné aux dépens, la SCI KINE PATIO étant dispensée de toute participation à cette dépense.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être rejetée dans la mesure où il s’agit de la partie tenue aux dépens, et l’équité commande de le condamner à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI KINE PATIO étant dispensée de toute participation à cette dépense.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions 23 et 23 a votées lors de l’assemblée générale du 31 janvier 2023 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 5],

REJETTE la demande en dommages et intérêts de la SCI KINE PATIO, Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] PATIO, en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR, à payer à la SCI KINE PATIO, Madame [J] [R] et Monsieur [K] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la SCI KINE PATIO est dispensée de toute participation à cette dépense,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR, aux dépens,

DIT que la SCI KINE PATIO est dispensée de toute participation à cette dépense,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT