N° RG 24/01135 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S656

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/01135 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S656

NAC: 72Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL RS AVOCAT

à la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY

à la SELARL DBA

à M^e François MOREAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE

EURL BK RESTAURATION, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [R] [U], demeurant en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocats au barreau de [Localité 5]

DÉFENDEURS

M. [Y] [J], en sa qualité de propriétaire du local commercial, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de [Localité 5]

SA SADA ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de [Localité 5]

SAS FONCIA [Localité 5], prise en sa qualité de syndic de copropriété de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de [Localité 5]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 5], intervenant volontaire à l’instance RG n° 24/01135, demandeur à l’appel en cause RG n° 24/01288 représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 5], dont le siège social [Adresse 4]

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de [Localité 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 24 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

***********************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 01 février 2010 et renouvelé le 26 janvier 2020, Monsieur [Y] [J] a consenti à l’EURL BK RESTAURATION, un bail commercial portant sur un local à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Courant 2017, le preneur à bail a constaté des infiltrations d’eau au niveau du plafond de la cuisine qu’il a dénoncé à son assurance et à son bailleur.

Estimant que les travaux nécessaires n’avaient pas été mis en œuvre, par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, l’EURL BK RESTAURATION a assigné Monsieur [Y] [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 5] aux fins d’expertise judiciaire.

Pensant avoir reçu des gages que les travaux seraient réalisés de manière effective, l’EURL BK RESTAURATION a choisi de se désister de sa demande d’expertise judiciaire.

La réalisation des travaux tardant à venir, l’EURL BK RESTAURATION a mandaté un commissaire de justice aux fins d’établir un procès-verbal de constat des infiltrations. Celui-ci a été dressé le 28 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024 enregistré sous le n° RG 24/01135, l’EURL BK RESTAURATION a assigné Monsieur [Y] [J] et le syndic de copropriété, la société FONCIA [Localité 5], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 5] aux fins de mesures conservatoires sous astreinte.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024 enregistré sous le n° RG 24/01288, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5], qui intervient volontairement à l’instance, a assigné en intervention forcée la société SADA ASSURANCES, assureur de la copropriété.

Les affaires ont été plaidées lors de l’audience du 24 septembre 2024.

Dans ses conclusions au soutien des débats, l’EURL BK RESTAURATION, par l’intermédiaire de son avocat et au visa de l’article 835 du code de procédure civile, demande au juge des référés, de :

principalement :

— ordonner à la société FONCIA [Localité 5], en sa qualité de syndic de copropriété et à Monsieur [Y] [J] au titre de son obligation contractuelle de délivrance conforme et d’assurer la jouissance paisible du local commercial, d’exécuter les mesures conservatoires d’urgence qui s’entendent du déplacement du compteur et de l’installation d’une bâche au droit des points d’infiltrations, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la date de l’ordonnance et ce, jusqu’à l’exécution complète des travaux,

— ordonner à la société FONCIA [Localité 5], en sa qualité de syndic de copropriété, de communiquer le devis de reprise des fissures du bâtiments établi par un façadier tel que préconisé par la société ADS aux termes de son compte rendu daté du 20 novembre 2023,

— ordonner à la société FONCIA [Localité 5], en sa qualité de syndic de copropriété d’exécuter les travaux de réparation des désordres affectant le local commercial occupé par à l’EURL BK RESTAURATION selon le devis n°231124-1240 de la société ADS en date du 31 mai 2024 d’un montant de 4.134,03 euros, y compris la reprise des fissures infiltrantes sur bâtiment et le devis n°DV0007869 en date du 11 août 2023 de la société ASOS SERVICES d’un montant de 1.012 euros sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la date de l’ordonnance et ce, jusqu’à l’exécution complète des travaux,

— se réserver le droit de liquider le montant de l’astreinte

— ordonner la consignation du montant des loyers et charges dus à Monsieur [Y] [J] au titre du contrat de bail commercial à compter de l’ordonnance et ce, jusqu’à l’exécution complète des travaux de réparation du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;

subsidiairement :

— statuer ce que de droit sur la demande d’expertise judiciaire du syndic de copropriété,

le cas échéant, mettre le montant de frais d’expertise à la charge du syndic de copropriété,

— condamner in solidum la société FONCIA [Localité 5] et Monsieur [Y] [J] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la société FONCIA [Localité 5], par la voix de son avocat, demande au juge des référés, de :

— débouter l’EURL BK RESTAURATION de ses demandes,

— la condamner à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Le bailleur, Monsieur [Y] [J], demande au juge des référés de :

— débouter l’EURL BK RESTAURATION de ses demandes,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant à le relever et à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre et à procéder au versement mensuel des sommes qui devraient être versées au titre des loyers, la déconsignation des sommes pouvant alors être autorisé au profit du syndicat des copropriétaires au terme de la procédure.

Enfin, la société SADA ASSURANCES demande au juge des référés :

— de la mettre hors de cause,

— de condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024, prorogé au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’intervention volontaire

Selon l’article 329 du code de procédure civile, « l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] entend intervenir volontairement à l’instance introduite par l’EURL BK RESTAURATION.

Il est évident que si le sinistre allégué devait concerner une partie commune de la copropriété, le syndicat des copropriétaires, dûment représenté par son syndic déjà dans la cause, disposerait d’un intérêt légitime à faire valoir les droits de la copropriété ou à répondre de ses obligations.

Compte tenu de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, il y a lieu de déclarer recevable son intervention volontaire.

* Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose : « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs ».

En l’espèce, il est sollicité la jonction des instances RG 24/01135 et RG 24/01288 qui concernent les mêmes parties et disposent d’objets similaires. Aucune partie ne s’y oppose.

Il est donc de bonne administration de la justice que d’ordonner la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 24/01135 et RG 24/01288 qui concernent le même litige.

Il y sera donc procédé comme mentionné au dispositif de la présente ordonnance.

* Sur la demande de mise hors de cause

Selon l’article 331 du code de procédure civile : " Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense ".

En l’espèce, la société SADA ASSURANCES est l’assureur multirisques immeuble du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1].

Pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus, le syndicat des copropriétaires justifie d’un intérêt à ce que son assureur soit partie à la présente instance, toute mise hors de cause étant à ce stade prématurée.

Par conséquent, la société SADA ASSURANCES sera déboutée de sa demande de mise hors de cause.

* Sur la réalisation des mesures conservatoires

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

En l’espèce, l’EURL BK RESTAURATION verse notamment aux débats des correspondances d’un expert d’assurance intervenu au printemps 2021, ainsi qu’un procès-verbal de constat en date du 28 mars 2024.

Ces documents démontrent l’existence d’infiltrations persistantes depuis 2017 dans le local commercial exploité par la demanderesse. Il est également justifié que malgré les nombreuses demandes faites au bailleur et au syndic, aucune solution réparatoire n’est venue mettre fin aux désordres subis par l’EURL BK RESTAURATION.

Il est surtout démontré qu’en présence de fortes précipitations, l’eau s’infiltre et ruisselle dans le local mis à bail. Le commissaire de justice met en évidence que celui-ci est fortement dégradé par l’effet de ces désordres anciens et de l’humidité persistante. Ce local n’apparaît pas comme étant conforme aux normes en matière d’hygiène, ni de sécurité. L’exploitation commerciale de ce local est manifestement entravée dans sa jouissance normale.

Titulaire de l’office probatoire, l’EURL BK RESTAURATION justifie subir un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Celui-ci trouve son origine dans un défaut d’étanchéité de la couverture de l’immeuble en copropriété qui relève assurément des parties communes de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]. Il a provoqué des désordres tels, que la jouissance normale du local est remise en cause, ce qui aurait dû interpeller le bailleur

Le syndicat des copropriétaires et le bailleur n’apportent aucun élément technique qui permettrait à la présente juridiction d’évaluer les travaux de remédiation qui s’imposent pour assurer l’étanchéité immédiate des locaux et pour mettre fin aux troubles de jouissance subis par l’EURL BK RESTAURATION.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de mesures conservatoires.

* Sur la réalisation des travaux de réparation et la demande d’expertise judiciaire

Il est établi que les infiltrations persistent depuis 2017. Des experts d’assurance sont déjà intervenus pour établir des diagnostics et proposer des solutions. L’absence de mise en œuvre d’une solution réparatoire pérenne depuis des années ne relève pas d’une incertitude sur la nature des travaux à mettre en œuvre, mais d’avantage d’une inertie à vouloir apporter une solution aux désordres rencontrés par la demanderesse.

La demande d’expertise judiciaire présentée reconventionnellement par le syndicat des copropriétaires sept années après la survenance du premier sinistre d’infiltrations est tardive. Elle apparaît de nature à encore retarder la mise en œuvre de la solution alors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir mobilisé son propre assureur pour lui déclarer ce sinistre afin de missionner un expert amiable.

La demande de mesure d’instruction sera rejetée.

De même, il ne sera pas imposé aux défendeurs la mise en œuvre de travaux spécifiques revendiqués par l’EURL BK RESTAURATION selon les devis précités. Il leur appartiendra de rechercher ceux qui leur apparaissent être de nature à mettre fin aux troubles en mobilisant leurs propres assureurs.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] et Monsieur [Y] [J] seront donc condamnés in solidum à mettre en œuvre tous travaux de remédiation qui leur apparaissent utiles respectivement sur les parties communes et sur les parties privatives pour assurer l’étanchéité du local et pour en respecter l’obligation de délivrance conforme.

Compte tenu de l’inertie et de l’ancienneté des désordres, une astreinte sera prononcée afin de s’assurer de la mise en œuvre de cette injonction judiciaire.

En l’absence de demande subsidiaire formulée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son assureur, ce dernier ne sera pas débiteur de l’injonction judiciaire.

*Sur la demande de consignation

Selon l’article 1220 du code civil : « une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais ».

L’exception d’inexécution prévue à l’article susvisé permet au locataire de solliciter par principe la consignation des sommes dues au titre des loyers et charges, en cas d’inexécution des obligations par le bailleur.

Toutefois, en matière de bail commercial, le manquement du bailleur doit rendre impossible la jouissance des lieux loués.

En l’espèce, malgré les importantes infiltrations d’eau, l’EURL BK RESTAURATION continue d’exploiter le local commercial.

Par conséquent, il y a lieu de débouter l’EURL BK RESTAURATION de sa demande de consignation des loyers et charges.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] et Monsieur [Y] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide (…) ".

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] et Monsieur [Y] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum à verser à l’EURL BK RESTAURATION la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SADA ASSURANCES sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. [N] [M], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de [Localité 5], statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS recevable l’intervention volontaire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 5] ;

ORDONNONS la jonction des affaires numérotées RG n° 24/01135 et RG n° 24/01288 sous le numéro le plus ancien du rôle, soit le numéro RG 24/01135 ;

REJETONS la mise hors de cause de la société SADA ASSURANCES ;

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] et Monsieur [Y] [J] à exécuter les travaux d’urgence qui suivent au sein du local à usage commercial exploité par l’EURL BK RESTAURATION dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] :

— déplacement du compteur électrique dans un endroit non exposé aux précédentes infiltrations,

— et installation d’un système provisoire de retenu des eaux (bâches…) aux droits des points d’infiltrations d’eau,

— ou tous autres travaux de couverture de plus grande ampleur de nature à mettre définitivement fin aux infiltrations qui rendraient vaine la mise en place des deux mesures conservatoires précédentes ;

DISONS qu’à défaut pour eux de justifier du respect de cette injonction par procès verbal de constat par commissaire de justice ou par un rapport d’un cabinet d’expert spécialiste, en électricité et en couverture, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] et Monsieur [Y] [J] seront condamnés in solidum à payer à l’EURL BK RESTAURATION une astreinte de 100 euros (cent euros) par jour calendaire de retard, à compter du trentième jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en œuvre ;

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] et Monsieur [Y] [J] à exécuter tous travaux de remédiation qui leur apparaissent utiles respectivement sur les parties communes et sur les parties privatives pour assurer l’étanchéité définitive du local à usage commercial exploité par l’EURL BK RESTAURATION dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] et pour en respecter l’obligation de délivrance conforme ;

DISONS qu’à défaut pour eux de justifier du respect de cette seconde injonction par un rapport d’un cabinet d’expert spécialiste en couverture, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] et Monsieur [Y] [J] seront condamnés in solidum à payer à l’EURL BK RESTAURATION une autre astreinte de 100 euros (cent euros) par jour calendaire de retard, à compter du lendemain du quatrième mois jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que cette astreinte courra sur un délai de 6 mois à compter de sa mise en œuvre ;

DISONS que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider ces deux astreintes provisoires et/ou en prononcer de nouvelles qui pourraient également viser notamment toute infraction en cas de nouveau dégât des eaux ;

DEBOUTONS l’EURL BK RESTAURATION de sa demande de consignation des loyers et des charges dus à Monsieur [Y] [J] au titre du contrat de bail commercial ;

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] et Monsieur [Y] [J] à verser à l’EURL BK RESTAURATION la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS toutes autres ou surplus de prétention, dont la demande reconventionnelle de mesure d’expertise ;

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] et Monsieur [Y] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 novembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,