TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/01860

N° Portalis DBX4-W-B7I-S43T

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[V] [F] veuve [C]

C/

[X] [O] [S]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Simon BUSCAIL

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [V] [F] veuve [C],

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Simon BUSCAIL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [O] [S],

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Jonathan BOMSTAIN, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Jeanne ISSARTEL, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2017, Mme [V] [F] vve [C] a donné à un bail à M. [X] [O] [S] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer de 620 euros et 40 euros de provision sur charges.

Par courrier du 12 décembre 2022, M. [X] [O] [S] a notifié à Mme [V] [F] vve [C] son intention de quitter le logement.

Mme [V] [F] vve [C] a ensuite signé une promesse de vente de l’immeuble le 15 décembre 2022 avec pour condition suspensive la libération des lieux par le locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 avril 2024, Mme [V] [F] a fait assigner M. [X] [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail du 1er septembre 2017 par l’effet du congé délivré par M. [X] [O] [S],

— son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— La condamnation de M. [X] [O] [S] par provision au paiement des sommes de:

* 7150 € au titre de l’indemnité d’occupation,

* 22 € par jour jusqu’à son départ effectif des lieux au titre de l’indemnité d’occupation,

* 55 400 € à titre de dommages et intérêts,

* 1200 € au titre des frais irrépétibles, outre sa condamnation aux entiers dépens en ce compris les frais de constat et sommation délivrée par huissier.

Appelée à l’audience du 14 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être évoquée à l’audience du 6 septembre 2024.

À cette audience, Mme [V] [F], représentée par son conseil, et se rapportant à ces conclusions en réponse n°2, maintien ensemble de ses demandes et actualise la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 2329,21 € avec intérêt légal depuis l’assignation.

Au soutien de ses demandes, et au visa des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que M. [X] [O] [S], titulaire du bail, a fait valoir explicitement son intention de quitter les lieux et qu’il lui a été délivré quittance pour l’ensemble des loyers payés jusqu’à la fin de son préavis de sorte que l’immeuble est occupé sans aucun titre juridique valable aujourd’hui. Elle soutient que l’immeuble est actuellement squatté par plusieurs personnes non titulaires du bail et conteste toute existence d’un bail verbal au profit d’autres personnes ayant vécu dans l’immeuble pendant la titularité du bail de M. [X] [O] [S]. Elle fait valoir que M. [X] [O] [S] ne peut tenter de substituer un bail verbal par fraude dès lors qu’il a fait occuper l’immeuble en son nom par des personnes tierces au contrat. Elle affirme que l’occupation des lieux par M. [X] [O] [S] a été constatée expressément par commissaire de justice. Elle ajoute que le chèque émis et encaissé constitue en réalité le reliquat du loyer pour la fin de la période de préavis de M. [X] [O] [S] et du reste des charges. Elle expose qu’il ne peut être substitué un bail verbal au profit de tiers puisque M. [X] [O] [S] en tant que titulaire du bail a toujours refusé de quitter les lieux malgré le congé donné. Elle affirme qu’il n’existe aucune contestation sérieuse à ce titre et que M. [X] [O] [S] doit ainsi être expulsé de même que les autres personnes qui occuperaient le bien. Elle indique au jour de l’audience le montant de l’indemnité d’occupation due s’élève à la somme de 2229,21 €, déduction ayant été fait des paiements effectués par M. [X] [O] [S] et les charges d’un montant de 1271,21 € ayant été ajoutées.

S’agissant des dommages-intérêts demandées, elle fait valoir que M. [X] [O] [S] a commis une faute civile ayant une conséquence immédiate en ce que la vente de l’immeuble n’a pas pu être réalisée, ce dont il doit réparation.

En réponse, M. [X] [O] [S], représentée par son conseil et se rapportant à ces conclusions déposées, demande de :

À titre principal,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse et juger que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur les demandes et qu’il ne peut donc être statuant en référé sur ses demandes,

— Débouter en conséquence Mme [V] [F] de l’ensemble de ses demandes devant la présente juridiction et la renvoyer à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond compétente

A titre subsidiaire,

— débouter Mme [V] [F] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

À titre infiniment subsidiaire, constater que M. [X] [O] [S] a formulé des observations sur l’exécution provisoire,

En tout état de cause,

— condamner Mme [V] [F] à payer à M. [X] [O] [S] la somme de 1500 € titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de la présente instance.

Il fait valoir, au visa des articles 1715 et suivants du Code civil, qu’il ne conteste pas n’être titulaire d’aucun titre d’occupation sur le logement mais qu’il existe une contestation sérieuse sur l’existence d’un bail verbal entre Mme [V] [F] et les occupants actuels, à savoir Mme [L] [O], laquelle est fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient la continuité du bail au profit de l’ascendant dont les termes sont repris au contrat de bail signé le 1er septembre 2017. Il fait également valoir que depuis 2018, Monsieur [I] [O] [S], son frère, occupe une dépendance du bien qui n’est pas visée par le bail.

Il affirme que la bailleresse était informée de l’occupation des lieux puisqu’elle réside également dans l’immeuble et que le loyer été récupéré par son fils au domicile de M. [I] [O] [S] et Mme [L] [O] avant que le loyer ne soit réglé par virement bancaire directement depuis le compte de M. [I] [O] [S]. Il soutient que les quittances de loyer, si elles ne précisent pas le prénom, étaient adressées à ceux-ci. Il fait valoir que le congé qu’il a délivré doit être dissocié du bail verbal dont il bénéficie ces derniers n’étant aucunement occupants sans droit ni titre. Il fait également valoir une contestation sérieuse s’agissant du paiement des loyers dès lors qu’il n’est plus locataire du bien et qu’il ne saurait être tenu utilement d’un prétendu arriéré constitué postérieurement. Il fait également valoir que les sommes sont prescrites, le délai applicable étant de trois ans, et qu’il ne peut donc être utilement remonté avant la date de juillet 2021, outre qu’il n’est apporté aucun élément de preuve quant aux sommes sollicitées au titre des charges. Enfin il argue de contestations sérieuses quant à la demande en dommages-intérêts en ce que l’existence du préjudice est contestable dès lors qu’il a régulièrement quitté les lieux et que la présence actuelle des locataires ne découle pas de son fait mais du bail verbal que la propriétaire a consenti aux occupants actuels.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RUPTURE DU BAIL ET L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE

L’article 834 du code de procédure civile indique que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si le juge des référés n’a pas les pouvoirs pour trancher une contestation sérieuse, il a pouvoir pour apprécier le caractère sérieux des contestations élevées devant lui.

En l’espèce, il est constant que le bail d’habitation conclu 1er septembre 2017 pour l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] a été conclu entre Mme [V] [F] et M. [X] [O] [S] à l’exclusion de toute autre personne.

M. [X] [O] [S] reconnaît dans ses écritures emportant aveu judiciaire qu’il n’est titulaire d’aucun titre d’occupation sur ce logement (page 2). Il ne conteste pas qu’il a donné régulièrement congé à la bailleresse le 12 décembre 2022 et que l’effet de son préavis a été reporté au 12 mars 2023.

Pour autant, s’il fait valoir l’existence d’un bail verbal au profit de son frère et de sa mère pour s’opposer à la demande en expulsion formée par Mme [V] [F], force est de constater que l’occupation des lieux par ceux-ci a commencé alors que le bail entre M. [X] [O] [S] et Mme [V] [F] était en cours, de sorte qu’ils sont occupants du chef du défendeur. En outre, Mme [V] [F] ne peut bénéficier des dispositions de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989 dès lors que M. [X] [O] [S] n’a pas « abandonné » le domicile mais qu’il en a valablement donné congé. Il ne s’agit donc pas d’un départ définitif et non concerté, comme précisé la Cour de cassation, dans son arrêt du 9 janvier 2020 (Cass. 3e civ., 9 janv. 2020, n° 19-40.033).

Comme le soutient valablement Mme [V] [F], M. [X] [O] [S] ne peut substituer le bail verbal qu’il invoque (qui concernerait Mme [V] [F] et M. [I] [O] [S] et Mme [L] [O]) au bail contractuel dès lors que ce bail verbal ne le concerne pas et que les occupants en lieu et place desquels il s’en prévaut ne sont pas partis à l’instance et ne sont pas intervenus volontairement. A ce titre, il convient de rappeler qu’il n’appartenait pas à la demanderesse de les appeler à la cause.

Enfin, si M. [X] [O] [S] soutient qu’il a quitté le logement, il n’apporte aucun élément justificatif à ce titre et, quand bien même il aurait quitté le logement, il est constant que les clés n’ont pas été restituées de sorte qu’il est en mesure d’y retourner.

Dès lors, le trouble manifestement illicite qui naît de la situation d’occupant sans droit ni titre de M. [X] [O] [S], et de tout occupant de son chef, est caractérisé avec toute l’évidence requise en référé.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, en tant que de besoin, ainsi que celle de tout occupant de son chef.

SUR LES DEMANDES PROVISIONNELLES EN PAIEMENT DES RÉGULARISATION DES CHARGES ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 835 du code de procédure civile, rappelé plus haut, permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Si le juge des référés n’a pas les pouvoirs pour trancher une contestation sérieuse portant sur l’existence de l’obligation, il a pouvoir pour apprécier le caractère sérieux des contestations élevées devant lui.

L’indemnité d’occupation a une double nature indemnitaire et compensatoire, qui vise à réparer le préjudice causé par l’indisponibilité de son bien pour le propriétaire et l’impossibilité de louer ou d’habiter les lieux. Cette indemnité d’occupation est donc fixée selon les bénéfices que le propriétaire pourrait tirer du bien et dont il se trouve donc privé.

En l’espèce, Mme [V] [F] sollicite la condamnation de M. [X] [O] [S] au paiement provisionnel de la somme de 2329,21 euros à savoir 10.538 euros au titre de l’indemnité d’occupation (479 jours à 22 euros à compter du 12 mars 2023), soit 660 euros par mois, auquel il est retranché les paiements effectués de 9480 €, soit un solde de 1058 €, outre les charges d’un montant de 1271,21 €.

M. [X] [O] [S] s’oppose à la demande faisant valoir que l’intégralité des sommes a été réglée et que les charges ne sont pas justifiées, outre qu’elles sont prescrites pour la période antérieure au mois de juillet 2021.

Mme [V] [F] produit aux débats un courrier aux termes duquel, elle indique que le bail étant arrivé à échéance le 12 mars 2023 le montant effectif du loyer est calculé au prorata du nombre de jours soit 286,45 € et que la différence de 503,55 € est affectée à la régularisation des charges.

Pour autant, elle ne produit qu’un tableau récapitulatif des charges de 2019 à 2023, lequel ne relève que de ses déclarations et dont il n’est pas justifié par des éléments probants, outre que ces charges sont susceptibles de se heurter à la prescription de trois ans soulevée par M. [X] [O] [S]. En conséquence il existe une contestation sérieuse à ce titre qui ne permet pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur cette demande et il est considéré que le loyer du mois de mars 2023 a été réglé en totalité.

M. [X] [O] [S] justifie du règlement par virement à hauteur de 790 € par mois, pour les mois de juillet 2023 à juin 2024, soit la somme de 9480 € mais ne justifie pas des règlements pour la période postérieure au 12 mars 2023 et jusqu’au mois de juin 2023.

La demande de Mme [V] [F] de règlement provisionnel de l’indemnité d’occupation pour une durée de 479 jours, correspond à la période du 12 mars 2023 au 05 juillet 2024.

Toutefois, s’agissant d’une indemnité, le juge exerce un pouvoir souverain d’appréciation, pour en fixer le montant.

Il est constant que M. [X] [O] [S] n’a pas restitué les clés du logement à la fin du bail et qu’il est donc tenu ainsi une indemnité d’occupation qui sera fixée à la somme de 660€ par mois.

Ainsi il est retenu la somme de 9900 euros (15x660 euros) au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1avril 2023 au 30 juin 2024, de laquelle il convient de retrancher les versements effectués à hauteur de 9480 euros.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, M. [X] [O] [S] sera condamné à payer à Mme [V] [F] la somme provisionnelle de 420 euros, pour la période courant du 1er avril 2023 au 30 juin 2024.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel s’élevant à 660 euros par mois, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

SUR LA DEMANDE PROVISIONNELLE EN DOMMAGES ET INTERETS

En l’espèce la demande provisionnelle de dommages-intérêts sollicitée par Mme [V] [F], au titre de l’impossibilité de réaliser la promesse de vente du bien objet de la présente instance, nécessite d’analyser la faute invoquée, le préjudice invoqué et le lien de causalité, ce qui excède les attributions du juge des référés, juge de l’évidence.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [X] [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé et des frais de constat de commissaire de justice et de sommation de quitter les lieux.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [V] [F], M. [X] [O] [S] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamné aux dépens, M. [X] [O] [S] ne peut prétendre à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, il ne peut donc être fait droit à la demande de M. [X] [O] [S] d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle est rendue en référé.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le bail conclu le 1er septembre 2017 entre Mme [V] [F] et M. [X] [O] [S] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] a été résilié par le congé régulièrement délivré par le locataire au 12 mars 2023;

ORDONNONS en conséquence à M. [X] [O] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour M. [X] [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [V] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de Mme [V] [F] au titre des régularisations des charges locatives ;

CONDAMNONS M. [X] [O] [S] à payer à Mme [V] [F] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 660 euros, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [X] [O] [S] à verser à Mme [V] [F] à titre provisionnel la somme de 420 euros (représentant la liquidation de l’arriéré d’indemnité d’occupation mensuelle pour la période du 12 mars 2023 au 30 juin 2024) ;

DIT n’y avoir lieu à référé concernant la demande provisionnelle en dommages et intérêts formée par Mme [V] [F] au titre du compromis de vente ;

CONDAMNONS M. [X] [O] [S] à verser à Mme [V] [F] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [X] [O] [S] de sa demande formé au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNONS M. [X] [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du constat de commissaire de justice;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE M. [X] [O] [S] de sa demande aux fins d’écarter l’exécution provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente