TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06383 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C44JU

N° MINUTE : 4

Assignation du :

14 Mai 2024

Jugement d’incompétence

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e ABERGEL et M^e MARTIGNON

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EURO PE – SCI SECOVALDE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0423

DEFENDERESSE

S.A.S.U. CHANTELLE RETAIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0354

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privée en date du 15 juin 2012, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE, a donné à bail commercial renouvelé à la société ROUAFI, aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. CHANTELLE RETAIL un local portant le n° W191 situé au 1er niveau – Zone Ouest de l’espace commercial international “VAL D’EUROPE”, sis [Adresse 1] à SERRIS (77700) pour une durée de 10 ans à compter du 11 juillet 2012 pour se terminer le 10 juillet 2022, , moyennant le paiement d’un loyer annuel variable calculé au taux de 8 % hors taxes du chiffre d’affaires de la preneuse, indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE et dont le montant minimum garanti est de 110.360 euros par an hors taxes et hors charges, aux fins d’y exploiter une activité de “Lingerie, à l’exclusion de toute autre activité, le tout sous l’enseigne ORCANTA”.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 mars 2022, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE a fait signifier à la S.A.S. CHANTELLE RETAIL un congé pour le 30 septembre 2022 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de 10 ans années à compter du1er octobre 2022, en proposant que le prix du bail minimum garanti de renouvellement soit fixé à la somme annuelle de 248.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée en date du 19 juillet 2023 réceptionnée le 21 juillet 2023, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE a notifié à la S.A.S. CHANTELLE RETAIL un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 248.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.

Aucun accord amiable n’étant intervenu, par acte extrajudiciaire du 14 mai 2024, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE a assigné la S.A.S. CHANTELLE RETAIL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Lors de l’audience du 14 novembre 2024, le juge des loyers commerciaux a soulevé d’office l’éventuelle incompétence du tribunal judiciaire de Paris compte tenu de la situation de l’immeuble en application de l’article R. 145-23 du code de commerce et renvoyé l’affaire au 20 mai 2024 afin que les parties puissent transmettre leurs observations sur cette éventuelle incompétence.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 14 mai 2025 dont la réception n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 14 mai 2025, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE demande au juge des loyers commerciaux aux visas des articles 1103 et suivants et 1343-2 du code civil, L. 145-33, R. 145-23 et R. 145-30 du code de commerce, 48, 74, 75, 77, 81 et 82 du code de procédure civile, de :

“IN LIMINE LITIS :

SUR L’INCOMPETENCE TERRITORIALE RELEVEE D’OFFICE PAR LA JURIDICTION DE CEANS :

SE DECLARER territorialement compétent pour connaître du présent litige et donc pour fixer le loyer minimum garanti de renouvellement à la valeur locative,

SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire la Juridiction de Céans se déclarerait incompétente pour connaître du présent litige, DIRE que le dossier de cette affaire sera aussitôt transmis par le Secrétariat-Greffe du Tribunal, avec une copie de la décision de renvoi, au Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire de MEAUX, en application des articles 81 et 82 du Code de Procédure Civile,

SUR L’INCOMPETENCE TERRITORIALE ELEVEE PAR LA SOCIETE CHANTELLE RETAIL DANS SON MEMOIRE EN REPONSE Nº2 NOTIFIE LE 29 AVRIL 2025 :

• JUGER que les conditions de recevabilité de l’exception d’incompétence prévues aux articles 74 et 75 du Code de Procédure Civile ne sont pas remplies, d’une part, en ce que la société CHANTELLE RETAIL aura attendu son mémoire en réplique n°2 notifié à son bailleur le 29 avril 2025 pour la soulever et, d’autre part, en ce que cette demande a été formulée après une défense au fond,

• DECLARER, en conséquence, la société CHANTELLE RETAIL irrecevable en son exception d’incompétence,

A TITRE PRINCIPAL :

• RECEVOIR la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• DEBOUTER la société CHANTELLE RETAIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

•FAIRE APPLICATION de l’article 35 « RENOUVELLEMENT» du bail aux termes duquel les parties ont expressément convenu :

D’organiser, d’un commun accord entre elles, les conditions financieres du futur renouvellement de leur bail, lesquelles sont dérogatoires de la valeur locative statutaire, telle que définie par les articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du Code de Commerce, De demander à la Juridiction de Céans, à défaut d’accord amiable entre elles, de.fixer le montant du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative du local considéré, laquelle devant être déterminée selon les mêmes critères que ceux arrêtés entre les parties en cas d’accord amiable,

• JUGER qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la partie variable du loyer binaire,

• JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du fer octobre 2022, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’Artisanat, au Commerce et aux Très Petites Entreprises et à son Décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

• FIXER le loyer minimum garanti de renouvellement au 1°r octobre 2022 à la somme de 248.000 € hors taxes et hors charges par an,

• JUGER que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet,

• JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

SUBSIDIAIREMENT

• VOIR DESIGNER tel Expert qu’il plaira à la Juridiction compétente ultérieurement saisie, avec mission de donner son avis sur la valeur locative du local, telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments visés à l’article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail, et qui devront être recherchés :

— Exclusivement dans le Centre Commercial Super Régional VAL D’EUROPE sis à [Localité 7], celui-ci constituant une unité autonome de marché,

— En référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence.

DIRE que l’Expert :

— devra retenir, pour assiette de détermination de la valeur locative de renouvellement, la surface GLA de 124 m², sans pondération,

— ne pourra appliquer aucun abattement sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la partie variable du loyer binaire,

— devra s’assurer que les références locatives qu’il retiendra soient équivalentes que ce soit en termes de date de prise d’effet des baux, de surfaces comparables et de destination.

• FIXER, dans ce cas, le loyer minimum garanti provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer minimum garanti en cours, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail,

• JUGER que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties,

• VOIR RESERVER, dans ce cas, les dépens,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

• ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

• CONDAMNER la société CHANTELLE RETAIL au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.”

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 29 avril 2025 dont l’avis de réception est tamponné par la société KLEPIERRE MANAGEMENTsans date mais dont la réception n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 29 avril 2025, la S.A.S. CHANTELLE RETAIL sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-1 et suivants, L. 145-33, L. 145-34, L. 145-57, 145-1 et suivants du code de commerce,1154 et 1155 anciens du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile de :

“- DEBOUTER la Société pour l’équipement commercial du Val d’Europe – SCISECOVALDE de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

Par conséquent :

IN LIMINE LITIS

— SE DECLARER territorialement incompétent au profit du Tribunal judiciaire de MEAUX, A TITRE PRINCIPAL

— FIXER le loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 98.500 euros HC/HIT/AN en principal à compter du ler octobre 2022,

— CONDAMNER la Société pour l’équipement commercial du Val d’Europe – SCI SECOVALDE au remboursement des loyers trop-perçus outre le paiement des intérêts légaux sur lesdits loyers trop-perçus depuis le le octobre 2022,

— JUGER que les arriérés dus porteront intérêt légal en application de l’article 1155 ancien duCode civil à compter de la délivrance du présent mémoire,

— JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l’article 1154 ancien du Code civil,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

A TITRE SUBSIDIAIRE

— ORDONNER la désignation d’un Expert judiciaire ayant pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au |" octobre 2022, en application de R145-30 du Code de commerce,

— FIXER le loyer provisionnel minimum garanti pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel actuel,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la Société pour l’équipement commercial du Val d’Europe – SCI SECOVALDE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître LaurentMARTIGNON, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile”.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 20 mai 2025, et la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence territoriale

La SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE fait valoir que le juge des loyers commerciaux ne peut soulever d’office son incompétence territoriale, la compétence territoriale selon le lieu de situation de l’immeuble en matière de bail commercial prévue par l’article R.145-23 du code de commerce n’étant pas d’ordre public ni exclusive. Elle soutient également que la locataire a présenté une défense au fond avant de soulever l’incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris et que sa demande d’incompétence territoriale doit être déclaré irrecevable sur le fondement de l’article 74 du code de procédure civile.

La S.A.S. CHANTELLE RETAIL sollicite que le juge des loyers commerciaux se déclare territorialement incompétent et renvoie l’affaire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux. Elle fait valoir que le bail litigieux n’est pas conclu entre commerçants en ce que la bailleresse n’a pas la qualité de commerçante ; que l’article 48 du code de procédure civile n’est pas applicable.

Les dispositions de l’article 74 du code de procédure civile ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce, en ce que l’éventuelle incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris a été soulevée par le juge des loyers commerciaux et que ce dernier a renvoyé l’affaire à une prochaine audience afin que les parties puissent lui transmettre leurs observations sur cette incompétence. La S.A.S. CHANTELLE RETAIL était donc en droit d’y répondre dans son dernier mémoire alors même qu’elle n’avait pas soulevé l’incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris dans son premier mémoire.

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. (…) La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

L’article 48 du code de procédure civile dispose que : « Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée. ».

Il ressort de ces deux textes que les parties qui concluent un bail commercial ne peuvent prévoir de déroger à la règle prévue par l’article R.145-23 précité selon laquelle « la juridiction compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble », qu’à la double condition d’avoir la qualité de commerçant et que cette dérogation soit prévue par une clause spécifiée de façon très apparente dans l’acte.

En l’espèce l’article 37 du titre V du contrat de bail conclu entre la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE et la S.A.S. CHANTELLE RETAIL stipule que « Tout litige relatif aux présentes et à leurs suites sera de la compétence des tribunaux de Paris. »

Cependant, force est de constater que la société SECOVALDE est une société civile. Dès lors, le contrat de bail n’ayant pas été conclu entre commerçants, la clause attributive de compétence doit être réputée non écrite.

Le local donné à bail par la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE à la S.A.S. CHANTELLE RETAIL étant situé à SERRIS (77700), le litige opposant les parties relève de la compétence territoriale du tribunal judiciaire de MEAUX.

Il y a donc lieu de déclarer le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris territorialement incompétent au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux auquel le dossier sera renvoyé.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés et leur sort, ainsi que celui des frais irrépétibles, tranché par la juridiction de renvoi.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS territorialement incompétent au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de MEAUX ;

DIT que le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe au greffe du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux à l’expiration du délai d’appel de quinze jours à compter de la notification du jugement qui sera faite par le greffe ;

DECLARE que les dépens sont réservés et que leur sort, ainsi que celui des frais irrépétibles, sera tranché par la juridiction de renvoi.

Fait et jugé à [Localité 6] le 25 Septembre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. PERALTA