TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/03813

N° Portalis 352J-W-B7I-C4EU7

N° MINUTE : 1

réputé contradictoire

Assignation du :

27 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. HITTORF SAINT MARTIN

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuel PLAZANET de la SELARL PLAZANET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0129

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. STUDIO 80

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillante

S.A.R.L. ARIZADERM COSMETICS

[Adresse 1]

[Localité 2]

défaillante

S.A.R.L. LUXE BEAUTE

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillante

Décision du 05 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 24/03813 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EU7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 5 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2010, la SCI Hittorf Saint Martin (ci-après la société « Hittorf ») a consenti un bail commercial à la SARL Studio 80 en cours de formation, portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à Paris 10ème arrondissement, pour une durée de 9 années à compter du 5 novembre 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 26.400 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement à terme d’avance, pour une activité de « Esthétique et coiffure, vente en gros/détail de produits cosmétiques et accessoires de beauté, import/export ».

Par lettre recommandée en date du 2 mai 2022, Maître [H], conseil de la SAS Luxe Beauté, informait le mandataire de la société Hittorf qu’il était en charge de la rédaction d’un acte de cession de fonds de commerce à intervenir entre la société Arizaderm Cosmetics et la société Luxe Beauté portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sollicitant l’autorisation du bailleur pour cette cession et son intervention à la signature prévue le 30 mai 2022.

Par lettre recommandée reçue le 13 janvier 2023, Me [H] notifiait au mandataire de la société Hittorf un acte de cession de droit au bail intervenue entre la société Arizaderm Cosmetics et la société Luxe Beauté, signé le 1er juillet 2022 et enregistré le 29 novembre 2022.

La société Hittorf adressait une lettre recommandée à Me [H] le 14 février 2023 en faisant état de diverses irrégularités entachant, selon elle, cette opération, à savoir :

— le fait que la société Arizaderm n’était pas titulaire du droit bail et qu’elle ne pouvait en conséquence le céder,

— le fait que la bailleresse n’a jamais donné son accord à la réalisation de cette opération qui a l’origine était présentée comme une cession de fonds de commerce pour devenir une cession de droit au bail,

— le fait qu’elle n’a jamais été convoquée au rendez-vous de signature qui s’est tenu le 1er juillet 2022.

Copie de cette lettre a été adressée aux sociétés Arizaderm Cosmetics et Luxe Beauté par lettre recommandée du 10 mars 2023.

En l’absence d’accord trouvé avec la société Luxe Beauté qui se trouvait dans les lieux, par acte extrajudiciaire des 26 février et 19 mars 2024, la société Hittorf a assigné respectivement les sociétés Arizaderm Cosmetics, Luxe Beauté et la société Studio 80, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— « Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 5 novembre 2010 consenti par la SCI HITTORF à la Société STUDIO 80 aux torts de cette dernière.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la Société STUDIO 80, ARIZADERM et LUXE BEAUTÉ des locaux situés au RDC de l’immeuble situé [Adresse 5], ainsi que de toute personne dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu.

— Condamner la société STUDIO 80 au paiement au profit de la SCI HITTORF des sommes ci-après :

°7.369 € au titre de l’arriéré arrêté de loyer, charges accessoires à la date du 16 février 2024, avec intérêts au taux de 1,5 par mois augmenté de la TVA, à compter de la délivrance de l’assignation.

°Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.300 €, augmentée des taxes, charges et accessoires à compter du prononcé de la résiliation judiciaire. – Condamner les Sociétés ARIZADERM et LUXE BEAUTÉ solidairement avec la Société STUDIO 80, au paiement des sommes ci-dessus visées.

— Condamner solidairement les Sociétés STUDIO 80, ARIZADERM et LUXE BEAUTÉ à payer à la SCI HITTORF la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

— Dire n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire.

— Condamner solidairement les Sociétés STUDIO 80, ARIZADERM et LUXE BEAUTÉ à payer à la SCI HITTORF aux dépens ainsi qu’à la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC ».

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne pas de créancier inscrit sur le fonds de la société Studio 80 au 21 février 2024.

Assignées à étude dans les conditions prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile par exploits de commissaire de justice du 26 février 2024, les société Arizaderm Cosmetics et Luxe Beauté n’ont pas constitué avocat.

Assignée à étude dans les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile par exploit de commissaire de justice du 19 mars 2024, la société Studio 80 n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 12 septembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 janvier 2025 et mise en délibéré au 28 avril 2025, prorogée au 5 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion

La société Hittorf fait valoir que le seul bail qu’elle a consenti est celui en date du 5 novembre 2010 intervenu au profit de la société Studio 80 ; que cette société a introduit dans les lieux, sans aucun accord du propriétaire la société Arizaderm ; que la société Arizaderm n’est titulaire d’aucun droit au bail qu’elle aurait été pu céder à la société Luxe Beauté. Elle soutient que le bail du 5 novembre 2010 pose comme conditions que le transfert du droit au bail suppose l’accord express et écrit du bailleur, son concours à l’acte de cession et l’existence d’un droit de préemption à son profit ; que la cession du droit au bail ne peut se faire que dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ; que le non-respect de ces dispositions constitue une violation des obligations contractuelles du preneur justifiant la résiliation du bail à ses torts et l’inopposabilité au bailleur de la cession intervenue en méconnaissance de ces dispositions ; que le bail étant résilié, la société Studio 80 et les sociétés Arizaderm et Luxe Beauté sont occupantes sans droits ni titre et devront être expulsées.

Selon les articles 1134 et 1741 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement. En outre et selon les termes de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages-intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, l’article 15 « Cession du bail et sous location » du bail du 5 novembre 2010 stipule que « Le preneur ne pourra céder ses droits au présent bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce et après avoir obtenu au préalable l’accord express et par écrit du bailleur.

Le bailleur se réserve le droit de participer à la signature de l’acte de cession auquel il devra être appelé […].

Toute sous-location et toute location gérance est interdite sans l’accord écrit du bailleur […] ».

Le bail du 5 novembre 2010 a été conclu par la société Hittford, baillleresse, avec la SARL Studio 80 alors en cours de formation et qui a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 24 novembre 2010.

Par courrier du 2 mai 2022, la bailleresse a reçu communication d’un projet d’acte de cession de fonds de commerce entre la SAS Arizaderm Cosmetics et la SAS Luxe Beauté, concernant le commerce situé [Adresse 3], à [Localité 7].

Il ressort de ce projet d’acte :

— que la société Arizaderm est une entité juridique différente de la société Studio 80 puisque son numéro de RCS et le nom de la gérante diffèrent,

— qu’il est indiqué que la société Arizaderm, cédante, « est régulièrement propriétaire du fonds de commerce social ci-dessus désigné pour l’avoir créée le 24 novembre 2010 », alors qu’il résulte du bail du 5 novembre 2010 et du K-bis de la société Studio 80 que le fonds de commerce a été créé par cette société le 24 novembre 2010,

— que le courrier de Me [H] du 2 mai 2022 indique que la société Arizaderm serait locataire du local commercial en vertu d’un bail conclu selon acte sous seing privé du 1er avril 2015, ce qui est en contradiction avec les stipulations du projet d’acte de cession.

Par courrier reçu le 13 janvier 2023, la société Hittorf a reçu notification d’un acte de cession de droit au bail conclu le 1er juillet 2022 entre la société Arizaderm et la société Luxe Beauté.

Il ressort de cet acte les incohérences suivantes :

— l’origine du bail est stipulée comme étant l’acte sous seing privé du 5 novembre 2010 consenti par la société Hittorf à la société cédante,

— il est indiqué que le bailleur est intervenu à l’acte selon courrier annexé mais qui ne figure pas en annexe,

— la société Luxe Beauté, cessionnaire du droit au bail, déclare accepté le transfert de tous les droits du bail initial du 5 novembre 2010, alors que l’acte stipule par la suite que « le présent bail est consenti et accepté pour une durée restant du bail initial du 05 novembre 2010 et renouvelé à compter du 05 novembre 2019 pour se terminer le 05 novembre 2028 », alors que le précédent projet d’acte de cession de fonds de commerce ne faisait référence à aucun renouvellement de bail et le courrier du 2 mai 2022 de Me [H] faisait référence à un bail par acte sous seing privé du 1er avril 2015 dont il n’est plus question dans cet acte.

L’acte de cession de droit au bail du 1er juillet 2022 est conclu en contravention avec le bail du 5 novembre 2010 qui n’autorise une telle cession que dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, et il n’est pas justifié de l’accord donné par le bailleur aux actes qui lui ont été notifiés.

La société Hittorf a contesté les actes qui lui ont été soumis et l’opposabilité de l’acte de cession de bail, par courriers recommandés de son conseil adressés à Me [H], à la société Luxe Beauté et à la société Arizderm.

Il n’est produit aucune réponse à ces courriers.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Studio 80, qui était titulaire du bail du 5 novembre 2010, a introduit la société Arizaderm dans les locaux en ses lieux et place, sans autorisation du bailleur et en contravention avec les termes du bail.

La violation de ses obligations contractuelles par la société Studio 80 constitue une faute suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail du 5 novembre 2010.

La société Arizaderm, occupante sans droit ni titre des locaux litigieux, n’a pas pu céder un droit au bail dont elle n’était pas titulaire, la cession du 1er juillet 2022 étant dépourvue d’objet et inopposable à la bailleresse.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société Studio 80, de la société Arizaderm Cosmetics et de la société Luxe Beauté, occupantes sans droit ni titre, ainsi que de tout occupant de leur chef, selon les modalités fixées dans le dispositif.

Ces sociétés seront redevables in solidum à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au dernier loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes en paiement

La société Hittorf expose que la société Studio 80 devra être condamnée au paiement de la somme de 7.369 euros au titre de l’arriéré arrêté de loyer, charges accessoires à la date du 16 février 2024, avec intérêts au taux de 1,5 par mois augmenté de la TVA, à compter de la délivrance de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.300 euros, augmentée des taxes, charges et accessoires à compter du prononcé de la résiliation judiciaire ; que la société Arizaderm et la société Luxe Beauté devront être condamnées solidairement avec la société Studio 80 au paiement de ces sommes. Elle fait valoir que ces sociétés devront également être condamnés solidairement à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, à raison des fautes qu’elles ont commises et qui l’ont obligé à initier la présente procédure.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

L’article L. 313-3 du code monétaire et financier prévoit quant à lui qu’en « cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. »

En l’espèce, la société Hittorf produit un décompte locatif arrêté au 16 février 2024, faisant état d’un solde débiteur de 7.369 euros.

L’article 27 « pénalités en cas retard » stipule : « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charge ou montant quelconque dû par le Preneur, et après mise en demeure restée infructueuse, les sommes dues seront majorées de pénalités de retard au taux de 1,5% par mois, plus TVA, décomptées du jour de l’échéance, tout mois commencé étant dû en totalité. »

Cette clause qui a pour objet d’octroyer au bailleur des dommages et intérêts forfaitaires résultant du manquement du preneur à son obligation contractuelle et légale tirée de l’article 1728 du code civil, et non la rémunération des sommes indisponibles pour le bailleur, doit s’analyser en une clause pénale, laquelle peut être réduite si ses effets sont manifestement excessifs.

La clause qui prévoit l’application d’un taux mensuel de 1,5% sur les sommes dues présente un caractère manifestement excessif qu’il revient au tribunal de modérer en fixant le taux d’intérêt au taux d’intérêt légal majoré.

En conséquence, les sociétés Studio 80, Arizaderm et Luxe Beauté seront condamnées in solidum à payer à la société Hittorf la somme de 7.369 euros avec intérêts au taux légal majoré à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’engagement de la responsabilité civile contractuelle ou délictuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la société Hittorf qui sollicite la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ne justifie d’aucun préjudice autre celui causé par les retards de paiement, lesquels sont indemnisés par les intérêts légaux.

En conséquence, la société Hittorf sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Les sociétés Studio 80, Arizaderm et Luxe Beauté qui succombent à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens.

Elles seront en outre condamnées in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce à compter du présent jugement la résiliation du bail commercial du 5 novembre 2010 liant la SCI Hittorf Saint Martin et la SARL Studio 80 et portant sur les locaux situés [Adresse 4],

Dit que la SARL Studio 80, la SAS Arizaderm Cosmetics et la SAS Luxe Beauté, occupantes sans droits ni titres, devront libérer de leur personne et de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, les locaux situés [Adresse 4] dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SARL Studio 80, la SAS Arizaderm Cosmetics et la SAS Luxe Beauté de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la SCI Hittorf Saint Martin à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamne in solidum la SARL Studio 80, la SAS Arizaderm Cosmetics et la SAS Luxe Beauté à payer à la SCI Hittorf Saint Martin une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel, majoré des taxes, charges et accessoires, à compter de la présente décision jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés,

Condamne in solidum la SARL Studio 80, la SAS Arizaderm Cosmetics et la SAS Luxe Beauté à payer à la SCI Hittorf Saint Martin la somme de 7.369 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, arrêtée au 16 février 2024, avec intérêts au taux légal majoré à compter de l’assignation du 19 mars 2024,

Déboute la SCI Hittorf Saint Martin de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum la SARL Studio 80, la SAS Arizaderm Cosmetics et la SAS Luxe Beauté à payer à la SCI Hittorf Saint Martin la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL Studio 80, la SAS Arizaderm Cosmetics et la SAS Luxe Beauté aux dépens de l’instance,

Rappel que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 6] le 05 Mai 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES