TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02728 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TET4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[B] [E]

C/

[N] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à M^e Michel BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [B] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [N] [P], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 avril 2013, Monsieur [B] [E] a donné à bail à Monsieur [N] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 430 euros et une provision sur charges mensuelle de 100 euros.

Le 23 février 2024, Monsieur [B] [V] [I] a fait signifier à Monsieur [N] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024, Monsieur [B] [E] a ensuite fait assigner Monsieur [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail au 05 avril 2024, son expulsion sans délai, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4 653,38 euros, par provision, au titre des loyers échus et indemnités,

— d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié et revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer outre taxes à échoir jusqu’à reprise des lieux par le bailleur,

— d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dont les frais du commandement et les dénonces auprès de la CCAPEX.

Un renvoi était ordonné à la demande des parties à l’audience du 18 octobre 2024 pour permettre à Monsieur [N] [P] de justifier le paiement des loyers en cours.

Monsieur [B] [E], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7 572,04 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

Monsieur [N] [P], comparant, reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 350 à 400 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il ajoute que son patron accepte de payer son loyer. Il indique être actuellement en CDD et percevoir une rémunération d’envion 1 400 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [B] [V] [I], personne physique, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 juillet 2024, en application de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 08 avril 2013 contient une clause résolutoire (article 14. CLAUSES RESOLUTOIRES) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 23 février 2024, pour la somme en principal de 2 840,51 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [N] [P] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 300 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [B] [V] [I] produit un décompte du 15 octobre 2024 démontrant que Monsieur [N] [P] reste devoir la somme de 6 667,68 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite d’un montant total de 904,36 euros.

Monsieur [N] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6 667,68 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [N] [P] a des ressources dont le montant est irrégulier. En effet, il a perçu en mai 2024 une rémunération de 451,14 euros, en juin 2024 une rémunération de 457,86 euros, en juillet 2024 une rémunération de 1 113,50 euors et en août 2024 une rémunération de 271,49 euros. Au regard de cette situation et du montant très important de la dette locative, Monsieur [N] [P] ne parait pas en capacité de régler sa dette locative en plus des échéances courantes de son loyer. Il n’a en outre pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, malgré un premier renvoi de cette affaire dans son intérêt pour justifier du paiement des loyers en cours, de sorte qu’il ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 24 avril 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Monsieur [N] [P] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [N] [P] ainsi que de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [N] [P] pour organiser son départ et assurer son relogement.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [N] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 24 avril 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 582,71 euros.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [V] [I], Monsieur [N] [P] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 avril 2013 entre Monsieur [B] [V] [I] et Monsieur [N] [P] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 avril 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [P] de sa demande en délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [B] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [P] à verser à Monsieur [B] [V] [I] à titre provisionnel la somme de 6 667,68 euros (décompte arrêté au 15 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [P] à payer à Monsieur [B] [V] [I] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 582,71 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [P] à verser à Monsieur [B] [V] [I] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le juge,