TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e MARCET (J0082)

M^e KABLA (T14)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/09979

N° Portalis 352J-W-B7F-CU3HO

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEURS

Madame [U] [W] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [A] [W]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentés par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

DÉFENDERESSE

S.N.C. [Adresse 14]-[Adresse 8] (RCS de [Localité 16] n°552 004 442)

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Maître Sandra KABLA de la SAS OLLYNS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T14

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/09979 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3HO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 14 Novembre 2024, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 1982, Madame [R] [S] et Madame [F] [G] ont donné à bail commercial à cette dernière des locaux à usage d'“HOTEL meublé, dit HOTEL DES FAMILLES” situés [Adresse 5] à [Localité 18] et désignés ainsi :

“La totalité de l’immeuble situé à [Adresse 17] [Localité 19][Adresse 1] [Adresse 7], composé d’un rez-de-chaussée et de six étages, y compris la boutique et arrière-boutique à rez-de-chaussée, à droite, qui faisait l’objet d’un bail séparé en date du premier septembre 1976 (…)”.

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 1982.

Madame [F] [G] a cédé son droit au bail à Monsieur [B] [M] le 5 avril 1990.

Suivant un acte sous seing privé en date du 8 mars 1993, Madame “[V]” [W] en qualité d’usufruitière, Monsieur [A] [W], Madame [U] [E] née [W] et Monsieur [Y] [W] en qualité de nus-propriétaires de l’immeuble, ont donné à bail commercial en renouvellement à Monsieur [B] [M] lesdits locaux pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1991, aux charges et conditions du bail expiré à l’exception du montant du loyer annuel fixé à 212.500 francs (soit 32.395,42 euros).

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 1999, les bailleurs ont notifié à la société S.A.R.L. HOTEL DES FAMILLES venant aux droits de Monsieur [B] [M], un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 1999 pour motifs graves et légitimes, puis ont exercé leur droit de repentir suivant exploit en date du 31 décembre 2001, offrant le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 37.961,20 euros.

Suivant un arrêt en date du 14 décembre 2005, la cour d’appel de [Localité 16] a notamment constaté le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 31 décembre 2001, moyennant un loyer “contractuellement calculé selon les règles du plafonnement”, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Le 15 février 2007, les consorts [W] et la S.A.R.L. HOTEL DES FAMILLES ont signé un avenant au bail à effet du 1er janvier 2005 aux termes duquel le loyer a été révisé à la somme en principal de 42.327,45 euros par an.

Suivant un acte sous seing privé en date du 13 avril 2007, la S.A.R.L. HOTEL DES FAMILLES a cédé son fonds de commerce à la S.N.C. NATIONAL HOTEL, désormais dénommée [Adresse 15], actuelle locataire.

Par acte extrajudiciaire du 31 mai 2010, Madame [X] [P] veuve [W], Monsieur [A] [W], Madame [U] [E] née [W] et Monsieur [Y] [W] ont signifié à la S.N.C. [Adresse 13] [Adresse 4]-[Adresse 8] un congé à effet du 31 décembre 2010 et offert le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2011 moyennant un loyer de 250.000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

En l’absence d’accord des parties sur le prix du bail renouvelé, une procédure de fixation judiciaire du loyer a été introduite. Par jugement en date du 11 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (désormais tribunal judiciaire) de Paris a notamment fixé à 97.000 euros en principal par an, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2011 et condamné la société [Adresse 14]-[Adresse 8] à payer aux bailleurs les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, ordonnant en outre la capitalisation desdits intérêts.

Par un arrêt en date du 4 septembre 2018, la cour d’appel de [Localité 16] a confirmé le jugement sauf en ce qui concerne le montant du loyer du bail renouvelé, a déclaré recevable la demande de la société [Adresse 13] [Adresse 4]-224 en fixation d’un abattement de 35 % pour travaux réalisés et a fixé à 107.507 euros en principal par an, à compter du 1er janvier 2011, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre les consorts [W] et la S.N.C. [Adresse 15], “toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées”.

Par un arrêt en date du 16 janvier 2019 rendu suite à une requête en omission de statuer émanant des bailleurs, la cour d’appel de [Localité 16] a rejeté cette demande, précisant dans les motifs, qu’elle avait déclaré recevable la demande de la société FAUBOURG [Adresse 4]-[Adresse 8] en fixation d’un abattement de 35 % pour travaux réalisés mais qu’elle avait confirmé la décision du juge des loyers commerciaux ayant retenu un abattement de 19 % à ce titre.

Par courrier recommandé du 14 mars 2017, le mandataire des bailleurs a sollicité la révision du loyer à hauteur de 209.200 euros par an en principal, sous réserve de la procédure alors pendante devant la cour d’appel, ainsi que de la base de l’indice applicable à la date de prise d’effet du bail révisé.

Par courrier officiel du 22 juillet 2019, le conseil de la locataire a indiqué que la S.N.C. [Adresse 14]-[Adresse 8] s’engageait à régler la somme résultant du décompte transmis par l’huissier et découlant de l’arrêt rendu le 4 septembre 2018, à savoir 119.355,57 euros, au titre du différentiel de loyer arrêté au 1er trimestre 2019 inclus, outre le complément de dépôt de garantie, en deux mensualités : la première de 53.000 euros d’ores et déjà réglée et la seconde de 66.355,37 euros à régler au 5 octobre 2019 au plus tard.

Monsieur [A] [W], Madame [U] [E] née [W] et Monsieur [Y] [W] ont signifié, par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2019, à la société [Adresse 15] un commandement de payer portant sur la somme de 67.083,85 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2019, outre le coût de l’acte, lui demandant en outre de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire du bail.

La société [Adresse 15] a procédé au règlement de la somme de 66.353,37 euros, par chèque en date du 4 octobre 2019.

Par acte délivré le 13 janvier 2020, Monsieur [A] [W], Madame [U] [E] née [W] et Monsieur [Y] [W] ont fait assigner leur locataire devant le juge des référés de ce tribunal, en paiement d’une provision ainsi que pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 26 août 2020, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 octobre 2019, en a suspendu les effets compte tenu de la communication de l’attestation d’assurance, a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement et condamné la société [Adresse 15] aux dépens comprenant le coût du commandement du 23 septembre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 14 juin 2019, Monsieur [A] [W], Madame [U] [E] née [W] et Monsieur [Y] [W] ont signifié à la S.N.C. [Adresse 14]-[Adresse 8] un congé à effet du 31 décembre 2019 et offert le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 moyennant un loyer de 300.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte délivré le 10 septembre 2020, la société [Adresse 15] a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [A] [W], Madame [U] [E] née [W] et Monsieur [Y] [W] aux fins notamment de voir juger que les loyers étaient nécessairement soumis à la TVA, de condamner les bailleurs à établir des factures et quittances faisant apparaître distinctement le montant hors taxes et la TVA applicable et à l’indemniser de son préjudice résultant de l’impossibilité de déduire ou de récupérer la TVA. Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 20/09544 (elle a donné lieu à un jugement du 15 mai 2024 dont il a été interjeté appel).

Monsieur [A] [W], Madame [U] [E] née [W] et Monsieur [Y] [W] ont signifié, par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2020, à la société [Adresse 15] un commandement de payer portant sur la somme de 15.595,17 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2020, outre le coût de l’acte, et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré le 21 juillet 2021, Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de Madame [X] [P] ont fait assigner la S.N.C. [Adresse 14]-[Adresse 8] devant ce tribunal aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et obtenir sa condamnation à leur verser diverses sommes. Il s’agit de la présente instance.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] demandent au tribunal de :

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 septembre 2019,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 novembre 2020,

Vu les dispositions des articles L. 145-41 du code de commerce, 1244-1, 1227 et 1228 (1184 ancien) du code civil,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, à effet du 23 octobre 2019, et à titre subsidiaire à effet du 13 décembre 2020, et ce en raison du défaut de règlement des sommes exigibles en vertu du bail et visées au sein desdits actes dans le délai d’un mois de l’article L. 145-41 du code de commerce ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En tout état de cause,

— Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de la société [Adresse 15], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux sis [Adresse 6] à [Localité 18], et ce au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et des réparations locatives qui pourront être dues ;

— Condamner la société [Adresse 14]-[Adresse 8] à leur payer la somme de 29.922,61 euros, terme du 2ème trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2019 et à titre subsidiaire, à compter du 13 décembre 2020, jusqu’à parfait paiement, “et ce sauf à parfaire” ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [Adresse 13] [Adresse 4]-[Adresse 8] au montant du loyer contractuel, résultant de la révision légale, soit la somme annuelle de 113.544,16 euros ;

— Condamner la société [Adresse 14]-[Adresse 8] à leur payer cette indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux ;

— Dire et juger que le dépôt de garantie effectivement remis par la société [Adresse 15] soit la somme de 56.772,08 euros, restera définitivement acquis au bailleur, en conformité avec les dispositions du bail commercial ;

— Débouter la société [Adresse 15] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner la société [Adresse 15] au paiement d’une somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société [Adresse 15] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la levée des états d’inscriptions et de privilèges, des deux commandements de payer, des actes de dénonciation et de l’assignation.

A l’appui de leurs demandes, Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] exposent que l’argumentation de la locataire selon laquelle les décomptes joints aux deux commandements ne seraient pas suffisamment clairs en ce qu’ils ne distingueraient pas les loyers des charges est inopérante ; qu’en l’espèce, le bail concerne un immeuble entier et il n’y a pas de copropriété ; que l’entretien de l’immeuble incombe au preneur, seules les grosses réparations de l’article 606 du code civil restant à la charge des bailleurs. Ils ajoutent que les décomptes litigieux font apparaître uniquement les loyers appelés, outres les taxes lesquelles sont clairement distinguées.

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/09979 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3HO

En réponse à la contestation de la locataire sur la validité de la révision du loyer à effet du 14 mars 2017, ils font valoir que cette révision a été acceptée par la locataire et qu’en tout état de cause, un commandement qui serait délivré pour une somme erronée n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à concurrence des sommes exigibles. Ils concluent à la validité des deux commandements délivrés.

Aux contestations de leur locataire sur l’exigibilité des sommes réclamées, ils répondent que :

— le bail signé en 1982 prévoit que le preneur remboursera en sus du loyer, “l’impôt foncier et ses accessoires” et qu’il souscrira “à toutes les charges de Ville et de police auxquelles les locataires sont ordinairement tenus” ; qu’en application de ces clauses, la locataire doit rembourser aux bailleurs la taxe de balayage ; que la locataire a toujours payé cette taxe sans contestation, à l’exception de celle des années 2016 et 2019 ; que la locataire est de mauvaise foi ; qu’elle invoque les dispositions de la loi Pinel alors que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2011, date à laquelle la loi Pinel n’était pas entrée en vigueur ; que le conflit né entre les parties depuis les années 2000 les a empêchées de régulariser un acte de renouvellement du bail ;

— la révision légale du loyer à effet du 14 mars 2017 a été formellement acceptée par la locataire ; que cet accord s’est manifesté dans le courrier officiel de son conseil du 22 juillet 2019 acceptant le décompte effectué et intégrant tant le calcul de l’arriéré prenant en compte le montant du loyer révisé en fonction des indices applicables que le réajustement du dépôt de garantie en fonction de ce loyer révisé ; que la locataire a payé sans contestation deux années du loyer révisé avant de le contester désormais ; que dans le cadre de l’instance introduite par la locataire au sujet de la TVA, celle-ci a soutenu que le loyer sur lequel il conviendrait d’appliquer la TVA est bien celui résultant de la révision et a communiqué un décompte en ce sens ;

— il est désormais constant que les loyers échus pendant la crise sanitaire, en particulier celui du 4ème trimestre 2020 impayé jusqu’au mois de novembre 2022, sont exigibles et qu’aucun des moyens tirés de l’exception d’inexécution, de la perte de la chose louée ou de l’imprévision ne peut prospérer.

Ils exposent que la locataire ne s’est pas acquittée de la totalité de la somme visée par le commandement du 23 septembre 2019 ni de celle visée par le commandement du 13 novembre 2020, dans le délai d’un mois. Ils sollicitent que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire avec expulsion de la locataire, que cette dernière soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et qu’ils soient autorisés à conserver le dépôt de garantie de 56.772,08 euros en application des clauses du bail. A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison du manquement persistant de la locataire à son obligation de payer le loyer et de sa mauvaise foi. Ils expliquent que leur créance s’élève à 29.922,61 euros, échéance du 2ème trimestre 2023 incluse, et sollicitent que la locataire soit condamnée au paiement de cette somme.

Ils concluent enfin au rejet des demandes reconventionnelles de la locataire dès lors que sa demande de restitution des sommes payées au titre de la taxe de balayage se heurte d’une part aux clauses contractuelles liant les parties et à la prescription quinquennale ; que la locataire a accepté la révision du loyer ; que la procédure initiée n’est pas abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, la S.N.C. [Adresse 13] [Adresse 4]-224 demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce, 1240, 1302 et 1343-5 du code civil et 514-1 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— Annuler les commandements de payer en date du 23 septembre 2019 et du 13 novembre 2020;

— Débouter Madame [U] [E], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait que les commandements de payer étaient valables :

— Constater que toutes les causes du commandement ont été réglées et que la clause résolutoire ne peut plus jouer ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait qu’un accord était intervenu sur la révision du loyer et qu’en conséquence, des sommes étaient dues par la S.N.C. [Adresse 13] [Adresse 4]-[Adresse 8] à ce titre ou à un quelconque autre titre :

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Accorder à la société [Adresse 13] [Adresse 4]-224 un délai de vingt-quatre mois pour le paiement de toute somme éventuellement due ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Madame [U] [E], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] à lui payer :

— la somme de 19.484,51 euros en répétition des sommes indûment perçues ;

— la somme de 35.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour procédure abusive ;

— la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Madame [U] [E], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] aux entiers dépens.

La S.N.C. [Adresse 15] soutient qu’à défaut d’accord ou de fixation judiciaire du loyer révisé, les commandements signifiés par les bailleurs les 23 septembre 2019 et 13 novembre 2020 portant sur des sommes intégrant ledit loyer révisé sont nuls. Par ailleurs, elle soutient que les causes du commandement du 23 septembre 2019 ont été réglées à l’exception des sommes contestées, soit :

—  232,84 euros au titre du solde de la taxe de balayage 2016/2017,

—  403,20 euros au titre des honoraires d’architecte,

et elle fait valoir que ces sommes ne sont pas dues :

— en l’absence de clause contractuelle mettant expressément la taxe de balayage ou les honoraires d’architecte à la charge du preneur, invoquant l’article 1162 ancien du code civil selon lequel les clauses relatives aux charges s’interprètent en faveur du preneur ; dès lors, il n’est pas établi de manquement permettant la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Elle conteste en outre l’exigibilité des sommes visées par le commandement du 13 novembre 2020 aux motifs que :

— les sommes réclamées au titre de la taxe de balayage ne sont pas dues faute de stipulation contractuelle expresse ;

— elle n’a pas accepté de manière expresse ou tacite et non équivoque la révision du loyer demandée par les bailleurs par courrier recommandé du 14 mars 2017, ce qui est démontré par ses courriers du 2 octobre 2017 et du 7 février 2020 et ce que le juge des référés a lui-même considéré dans son ordonnance ; que le courrier officiel de son conseil du 22 juillet 2019 ne concerne que le paiement du loyer renouvelé tel que fixé par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 16] du 4 septembre 2018 et non le loyer révisé et vise le décompte établi par l’huissier ; qu’en tout état de cause, le paiement par erreur ne suffit pas à établir la preuve de l’accord de la locataire sur le loyer révisé dès lors qu’en l’espèce, elle a seulement procédé au paiement de la somme figurant dans le décompte global et obscur du 6 mai 2019 qui concernait une régularisation du montant du loyer depuis huit ans, d’où son erreur ; que le décompte qu’elle a communiqué dans le cadre d’une instance distincte (TVA) ne peut être considéré comme la manifestation de son accord pour le loyer révisé, n’ayant vocation qu’à identifier la part de la TVA dans les loyers facturés.

S’agissant du loyer du 4ème trimestre 2020 dont elle reconnaît qu’il n’a pas été payé, la société [Adresse 15] expose que son établissement a été fermé entre mars 2020 et mai 2021 ; qu’elle a sollicité auprès des bailleurs une franchise de loyer pour le mois de novembre 2020 et ces derniers n’ont pas daigné lui répondre. Elle explique avoir pris acte de la position de la Cour de cassation et avoir procédé au règlement du loyer du 4ème trimestre 2020 par virement du 24 novembre 2022.

La société locataire conclut que dans ces circonstances, aucun manquement grave ne justifie la résiliation judiciaire du bail.

Elle forme des demandes subsidiaires de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, outre des demandes reconventionnelles au titre d’un trop-versé relatif d’une part aux taxes de balayage pour les années 2016 à 2020 et d’autre part au paiement par erreur du loyer révisé et enfin des dommages-intérêts pour procédure abusive.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 25 octobre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 14 novembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal constate que par acte extrajudiciaire du 14 juin 2019, Monsieur [A] [W], Madame [U] [E] née [W] et Monsieur [Y] [W] ont signifié à la S.N.C. [Adresse 14]-[Adresse 8] un congé à effet du 31 décembre 2019 et offert le renouvellement du bail ; qu’en l’absence de réponse de la locataire, le bail s’est trouvé renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2020. Il avait été précédemment renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011.

Il convient au préalable d’examiner la validité des commandements signifiés avant de se prononcer sur les demandes principales des bailleurs.

Sur la validité du commandement signifié le 23 septembre 2019

Monsieur [A] [W], Madame [U] [E] née [W] et Monsieur [Y] [W] ont signifié, par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2019, à la société [Adresse 14]-[Adresse 8] un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 67.083,85 euros et visant la clause résolutoire du bail. A ce commandement, est joint un décompte dont il ressort que la somme réclamée se décompose ainsi :

— “Principal Jugement du TGI DE [Localité 16] du 11.10.2016” : 119.355,37 €.

— Appel 4ème trimestre 2017 : 24.250 euros

— Appel 1er trimestre 2018 : 24.250 euros

— “Visite infructueuse agasse” : 403,20 euros

soit 168.258,57 euros dont est déduite la somme de 101.174,72 euros portée au crédit du compte locataire.

Il n’est pas contesté que la société [Adresse 15] a procédé au règlement de la somme de 66.353,37 euros, par chèque en date du 4 octobre 2019, soit dans le délai d’un mois, de sorte que reste due au titre de ce commandement la somme de 730,48 euros correspondant selon la locataire aux honoraires d’architecte (“Visite infructueuse agasse”) de 403,20 euros et au solde de la taxe de balayage 2016.

La société locataire oppose que ni la taxe de balayage ni les honoraires d’architecte ne sont dus en application du bail liant les parties.

— Sur l’exigibilité de la taxe de balayage

A la date de délivrance du commandement litigieux, les parties étaient liées par un bail commercial renouvelé au 1er janvier 2011, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel et de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Avant la loi Pinel, les charges pouvant être répercutées sur le preneur dépendent des stipulations contractuelles. Les clauses relatives aux charges et taxes dont le preneur est redevable doivent s’interpréter restrictivement et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Il convient donc de rechercher la commune intention des parties.

En l’espèce, le bail liant les parties a fait l’objet de plusieurs renouvellements aux conditions et charges du bail initial conclu le 23 juin 1982, à l’exception du montant du loyer. Cet acte stipule dans l’article “LOYER” :

“Prestations et taxes locatives : La partie preneuse remboursera en sus du loyer l’impôt foncier et ses accessoires”.

Il prévoit également que le preneur s’oblige à “acquitter exactement ses contributions mobilières, personnelles, de patente et autres, et de souscrire à toutes les charges de Ville et de Police auxquelles les locataires sont ordinairement tenus (…)”.

Il n’est pas contesté que la société [Adresse 15] a toujours réglé la taxe de balayage avant 2016 et elle produit notamment le justificatif du virement intitulé “solde de la taxe de balayage (2015/2016)” (pièce 6 de la locataire). Il est notable en outre que par courriel en réponse à celui du mandataire des bailleurs du 11 août 2019, Monsieur [Z] [O] indiquant représenter le gérant répond : “… je règlerai le solde de la taxe de balayage 2016 à réception de la copie de l’avis d’imposition” (pièce 5 de la locataire).

Il convient donc de considérer que les parties ont interprété pendant des années les clauses précitées comme mettant à la charge de la locataire la taxe de balayage, qui est la contrepartie d’un service rendu par la commune usuellement à la charge des locataires, de sorte que la somme de (730,48 € – 403,20 € =) 327,28 euros correspondant au solde de la taxe de balayage 2016 est exigible.

— Sur l’exigibilité des honoraires d’architecte

Le bail initial conclu en 1982 énonce que le locataire ne pourra faire “aucune démolition, aucune construction, aucune distribution, aucun changement, aucune amélioration, aucun percement de murs ou autres, dans les lieux loués sans le consentement écrit du bailleur.

En cas d’autorisation, tous les travaux à exécuter dans les lieux loués par la preneuse, sans exception devront être faits sous la surveillance de l’Architecte du bailleur, et les honoraires dudit Architecte seront aux frais de la partie preneuse”.

En application de l’article 1315 ancien du code civil, applicable en l’espèce, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient dès lors aux bailleurs de démontrer que la somme réclamée au titre des honoraires d’architecte entre dans le champ d’application de la clause ci-dessus visée.

Or, les consorts [W] ne versent aux débats aucun élément justificatif alors que Monsieur [Z] [O], indiquant représenter le gérant de la société locataire, a, en réponse au courriel du mandataire des bailleurs du 11 août 2019, écrit : “(…) Concernant les autres montants que vous nous réclamez, je vous prie de bien vouloir m’expliquer en quoi la facture de l’architecte [K] nous incombe. Il ne me semble pas que nous l’ayons diligenté (…)” (pièce 5 de la locataire).

Par conséquent, les bailleurs ne démontrent pas que cette somme réclamée dans le commandement de payer litigieux peut être mise à la charge de la locataire.

Ainsi que le rappellent les bailleurs, un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence des sommes exigibles.

Dès lors, il sera constaté que le commandement de payer signifié le 23 septembre 2019 n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme de 327,28 euros exigible et restée impayée dans le délai d’un mois.

La société [Adresse 15] sera par conséquent, déboutée de sa demande de nullité du commandement signifié le 23 septembre 2019.

Sur la validité du commandement signifié le 13 novembre 2020

Monsieur [A] [W], Madame [U] [E] née [W] et Monsieur [Y] [W] ont signifié, par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2020, à la société [Adresse 15] un commandement de payer portant sur la somme de 15.595,17 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2020, outre le coût de l’acte, et visant la clause résolutoire du bail.

A ce commandement est joint un décompte dont il ressort que les bailleurs ont facturé à la locataire, outre la taxe foncière 2020 non contestée, les taxes de balayage 2019 et 2020, le montant du loyer résultant de la demande de révision triennale qu’ils ont effectuée par courrier recommandé du 14 mars 2017 pour les échéances du 3ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2020 figurant sur ledit décompte.

La locataire conteste tant l’exigibilité du loyer révisé que des taxes de balayage, dont le tribunal a jugé ci-dessus qu’elles étaient exigibles.

En application de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Selon l’article L. 145-38 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2008-776 du 4 août 2008 applicable en l’espèce s’agissant d’une demande de révision intervenue le 14 mars 2017 au cours du bail renouvelé le 1er janvier 2011, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

L’article 26 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, également applicable à la cause, énonce que la demande de révision doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.

A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles 29 à 30-1 ci-après, c’est-à-dire devant le juge des loyers commerciaux.

Pour considérer qu’un accord tacite serait intervenu entre les parties sur le montant du loyer révisé, il incombe aux bailleurs de démontrer que la locataire a consenti de manière non équivoque à ladite révision. Ce comportement non équivoque peut résulter du paiement du nouveau loyer pendant un temps significatif et sans réserve.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que :

— par courrier recommandé en date du 14 mars 2017, le mandataire des bailleurs, la société FONCIA, a notifié à la locataire une demande de révision du loyer “et ce sous les plus expresses réserves de la procédure actuellement pendante devant la Cour d’appel de [Localité 16] concernant le prix du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2011” proposant de porter le loyer à 209.200 euros par an, en principal, à compter du 14 mars 2017 et précisant se réserver la possibilité “de réajuster le montant de cette demande, sur la base de l’indice applicable à la date de prise d’effet du bail révisé, et en fonction de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 16] à intervenir” ;

— par courrier du 2 octobre 2017 adressé à Monsieur [T], huissier de justice, la locataire a indiqué, en réponse “à la demande de révision du loyer que vous nous avez signifiée le 21 septembre 2017” – laquelle n’est pas versée aux débats – que la fixation judiciaire du loyer était un préalable nécessaire et que la procédure étant pendante devant la cour d’appel de [Localité 16], “la demande de révision ne peut aboutir. En tout état de cause, nous ne comprenons pas le montant de 209.200 euros sollicité par le bailleur” ;

— par un arrêt en date du 4 septembre 2018, la cour d’appel de [Localité 16] a fixé à 107.507 euros en principal par an, à compter du 1er janvier 2011, le loyer du bail renouvelé ;

— le 6 mai 2019, l’huissier de justice mandaté par les bailleurs a établi un décompte mentionnant un principal de 107.320,39 euros correspondant au différentiel entre le loyer perçu pendant la procédure de fixation et le loyer fixé depuis le 1er janvier 2011 sans plus de précisions, et le calcul des intérêts échus à hauteur de 11.454,71 euros outre les dépens et les frais de procédure pour (85,62 € + 584,65 €=) 670,27 euros ;

— par courrier officiel du 22 juillet 2019, le conseil de la locataire a indiqué que la société [Adresse 15] s’engageait à régler la somme de 119.355,37 euros résultant du décompte transmis par l’huissier et de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 16] ;

— par courriel du 7 février 2020, la locataire a demandé au mandataire du bailleur de “préciser les modalités de calcul du loyer que vous nous facturez depuis le 2ème trimestre 2019” ;

— elle a réitéré sa demande par courriel du 14 février 2020 ;

— par courriel du 17 novembre 2020, la locataire a indiqué contester les appels trimestriels calculés sur la base d’un loyer révisé suite à la demande de révision du 14 mars 2017 rappelant ses précédents courriers selon lesquels cette demande était inopérante dès lors que la procédure de fixation du loyer était en cours ; qu’elle a précisé ne pas avoir payé les appels trimestriels révisés “mais uniquement le décompte d’huissier de la SCP [C] comprenant 8 pages de calculs abscons, dont 3 lignes en page 2 détaillent le calcul de la révision… j’avoue avoir, sous la pression, réglé le total du décompte sans le contrôler” ; qu’elle a rappelé que le juge des référés dans son ordonnance avait considéré qu’il existait “une contestation sérieuse sur les sommes réclamées au titre des loyers des 2ème, 3ème, 4ème trimestres 2019, aucune pièce ne rapportant la preuve que la société [Adresse 15] a accepté de manière non équivoque la révision opérée par les demandeurs” ; qu’elle a demandé l’établissement d’appels modificatifs sur la base du loyer fixé par la cour d’appel et le remboursement du trop-versé de 15.294,14 euros sur le décompte de l’huissier.

Si la demande de révision de la bailleresse n’était pas inopérante, dès lors que formée plus de trois ans après la date du renouvellement du bail le 1er janvier 2011, les bailleurs n’établissent pas que suite à la fixation du loyer du bail renouvelé par la cour d’appel de [Localité 16], ils ont adressé à la société locataire un courrier expliquant clairement le montant du loyer révisé sollicité et appliqué unilatéralement. Or, ce quantum diffère du montant de 209.200 euros mentionné dans la demande de révision. La pratique apparaît donc pour le moins déloyale.

Les bailleurs ne démontrent pas plus que la locataire a accepté le loyer révisé appliqué à défaut d’accord express ou de comportement non équivoque manifestant son acceptation tacite.

Ainsi, le seul fait d’avoir payé le montant figurant dans le décompte de l’huissier – qui inclut en réalité la différence entre le loyer payé et le loyer révisé du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2019 – ne caractérise pas ce comportement non équivoque. En effet, le calcul de la révision n’y est pas mentionné explicitement, ledit décompte comprenant uniquement 6 pages de calcul des intérêts échus sur le différentiel dû et effectivement payé. Ainsi, la locataire a pu, comme elle l’a indiqué dans son courriel du 17 novembre 2020, ne pas avoir compris les “8 pages de calculs abscons” du décompte de l’huissier et avoir “réglé le total du décompte sans le contrôler”.

En outre, la locataire a, par plusieurs courriers, indiqué qu’elle contestait l’appel d’un loyer révisé ou n’en comprenait pas le calcul. Enfin, le décompte que la locataire a produit dans le cadre de la procédure distincte opposant les parties (TVA) ne saurait caractériser à lui seul un comportement non équivoque dès lors que l’interprétation du sens à lui donner diverge entre les parties et n’apparaît pas avec plus de clarté au tribunal.

A défaut d’acceptation expresse ou tacite de la révision contestée et faute de saisine du juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer révisé, le loyer pouvant être facturé à la société locataire est celui qui résulte de la fixation judiciaire (arrêt de la cour d’appel de [Localité 16] du 4 septembre 2018), soit 107.507 euros par an (26.876,75 euros par trimestre).

Dès lors, au regard du décompte joint au commandement litigieux, les bailleurs peuvent se prévaloir d’une créance de :

(26.876,75 € x 5 trimestres + 4 € (complément de loyer non contesté) + 655,54 € (taxe balayage 2019) + 3.123 € (taxe foncière 2020) + 655,54 € (taxe balayage 2020) = 138.821,83 euros, dont il convient de déduire les sommes figurant au débit du compte de la locataire, soit 131.497,37 euros.

Ainsi que le rappellent les bailleurs, un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence des sommes exigibles.

Dès lors, il sera constaté que le commandement de payer signifié le 13 novembre 2020 n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme de (138.821,83 – 131.497,37 =) 7.324,46 euros exigible.

La société [Adresse 15] sera, par conséquent, déboutée de sa demande de nullité du commandement signifié le 13 novembre 2020.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/09979 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3HO

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis que le juge puisse accorder rétroactivement des délais de paiement et que, si la dette est entièrement réglée dans ce cadre, la clause résolutoire soit privée de tout effet.

En l’espèce, le bail signé le 23 juin 1982 comporte une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, notamment de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et de ses accessoires.

Sur les effets du commandement signifié le 23 septembre 2019

Il n’est pas contesté que la société locataire a communiqué son attestation d’assurance postérieurement au délai d’un mois suivant le commandement, raison pour laquelle le juge des référés a suspendu les effets de la clause résolutoire pour ce motif.

Il convient également de constater, au vu des décomptes fournis par les bailleurs, que les causes du commandement, soit la somme restant due de 327,28 euros, ont été entièrement apurées dès lors que les paiements ultérieurement effectués par la locataire s’imputent sur la dette la plus ancienne et qu’elle a intérêt à voir régler.

Dans ces conditions, il y a lieu d’octroyer rétroactivement à la locataire un délai de grâce lui permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par l’apurement intégral de la somme réclamée, prive le commandement de payer et ladite clause de tout effet.

Sur les effets du commandement signifié le 13 novembre 2020

Le tribunal a jugé que le commandement de payer signifié le 13 novembre 2020 n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme de 7.324,46 euros exigible.

Il convient de constater, au vu des décomptes fournis par les bailleurs, que les causes du commandement, soit la somme restant due de 7.324,46 euros, a été entièrement apurée dès lors que les paiements ultérieurement effectués par la locataire s’imputent sur la dette la plus ancienne et qu’elle a intérêt à voir régler.

Dans ces conditions, il y a lieu d’octroyer rétroactivement à la locataire un délai de grâce lui permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par l’apurement intégral de la somme réclamée, prive le commandement de payer et ladite clause de tout effet.

Par conséquent, Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] seront déboutés de leur demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 octobre 2019 et subsidiairement du 13 décembre 2020.

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

Les bailleurs réclament une somme de 29.922,61 euros au titre d’un arriéré locatif, terme du 2ème trimestre 2023 inclus.

Cette somme correspond au solde figurant sur un décompte arrêté au 4 septembre 2023.

Comme il a déjà été jugé ci-dessus, la somme réclamée au titre des taxes de balayage est bien due (soit 1.370 €+ (655,54 € x 4) = 3.992,16 euros). Le complément de loyer de 4 euros, les taxes foncières (soit 3.123 € + 2.289 € = 5.412 euros) et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2022 (939 euros) ne sont pas contestés.

En revanche, ne sont pas dus :

— les honoraires d’architecte de 403,20 euros dont il n’est pas justifié qu’ils peuvent être mis à la charge de la locataire,

— le quantum du loyer révisé, soit pour les échéances du 3ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2023, un différentiel non dû et/ou non explicité de :

—  3ème trimestre 2019 : 28.384,04 – 26.876,75 = 1.507,29 euros

—  4ème trimestre 2019 : 28.766,32 – 26.876,75 = 1.889,57 euros

—  1er trimestre 2020 : 28.699,90 – 26.876,75 = 1.823,15 euros

—  2ème trimestre 2020 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  3ème trimestre 2020 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  4ème trimestre 2020 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  1er trimestre 2021 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  2ème trimestre 2021 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  3ème trimestre 2021 : 29.041,58 – 26.876,75 = 2.164,83 euros

—  4ème trimestre 2021 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  1er trimestre 2022 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  2ème trimestre 2022 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  3ème trimestre 2022 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  4ème trimestre 2022 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  1er trimestre 2023 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

—  2ème trimestre 2023 : 28.386,04 – 26.876,75 = 1.509,29 euros

soit au total 25.496,32 euros.

En outre, doivent être déduits du décompte le coût du commandement signifié le 13 novembre 2020 de 208,21 euros lequel sera examiné au titre des dépens.

La créance des bailleurs, arrêtée au 4 septembre 2023, sera donc fixée à :

29.922,61 € – 403,20 € – 25.496,32 € – 208,21 € = 3.814,88 euros.

La société [Adresse 15] sera condamnée à payer à Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] le somme de 3.814,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2023.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, il y a lieu d’assortir cette somme des intérêts au taux légal, ce à compter des conclusions du 5 septembre 2023 contenant mise en demeure de la payer et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Dès lors que le bail s’est trouvé renouvelé en l’espèce à compter du 1er janvier 2020, il sera fait application des dispositions du code civil issues de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

(…)

— provoquer la résolution du contrat ; (…)”.

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés au bailleur ou au preneur sont assez graves pour justifier la résiliation.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon l’article 1728 du même code, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, si la locataire a été défaillante dans le paiement de ses loyers et taxes, cette défaillance, après de nombreuses années d’exécution du bail, est liée d’une part aux rappels de loyers sur plusieurs années suite aux fixations judiciaires des loyers des baux renouvelés, à l’application injustifiée d’une révision de loyer et d’autre part, aux fermetures et restrictions administratives décidées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19. Dès lors, ses défaillances peuvent être considérées comme ponctuelles et exceptionnelles.

En outre, la société [Adresse 14]-[Adresse 8] a procédé à des efforts importants de règlement et paye le loyer courant.

Enfin, la locataire a contesté, pour partie à juste titre, le bien-fondé des sommes réclamées par le bailleur.

Dans ces conditions, l’impayé de loyers et taxes ne saurait constituer une cause grave justifiant de prononcer la résiliation du bail.

La demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que la demande subséquente d’expulsion de la locataire, de paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie faute de résiliation du bail, seront en conséquence rejetées.

Sur la demande subsidiaire de la société [Adresse 15] de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’un échelonnement ou un report est opportun.

En l’espèce, au regard du faible quantum de la condamnation, l’octroi de délais de paiement n’apparaît ni nécessaire ni opportun.

La société [Adresse 14]-[Adresse 8] sera donc déboutée de sa demande subsidiaire de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de la société [Adresse 15] en restitution d’un trop-perçu

— Au titre des taxes de balayage

Le tribunal a jugé que les parties ont interprété le contrat de bail pendant de nombreuses années comme mettant à la charge de la société locataire la taxe de balayage. Par conséquent, la société [Adresse 15] n’est pas fondée à réclamer la restitution des sommes versées à ce titre pour les années 2016 à 2020, qu’elle évalue à 2.681,08 euros. Sa demande de ce chef sera en conséquence rejetée.

— Au titre de la révision de loyer

Le tribunal a jugé que la révision de loyer n’avait pas été acceptée par la locataire. Or, elle a payé le décompte de l’huissier qui lui a été adressé qui inclut des loyers révisés, soit : (28.386,04 – 26.876,75) x 8 trimestres (2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2019 inclus) = 1.509,29 x 8 = 12.074,32 euros, ainsi qu’un complément de dépôt de garantie de 3.018,58 euros et un différentiel non expliqué pour le 1er trimestre 2017 de (27.077,99 – 26.876,75=) 201,24 euros, soit au total la somme indue de 15.294,14 euros.

Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] seront condamnés à verser à la société [Adresse 15] la somme de 15.294,14 euros au titre du trop-perçu au titre de la révision de loyer et du complément de garantie.

La solidarité ne se présumant pas, Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] ne sont pas tenus solidairement au paiement de cette somme.

Le surplus de la demande de la société [Adresse 15] au titre du loyer révisé du 2ème trimestre 2019 payé partiellement sera rejetée, le paiement effectué ayant déjà été déduit de la créance des bailleurs telle qu’arrêtée par le tribunal.

Sur la demande reconventionnelle de la société [Adresse 14]-[Adresse 8] en dommages-intérêts pour procédure abusive

La locataire reproche aux bailleurs un acharnement judiciaire caractérisé par la multitude de procédures intentées à son encontre. Elle rappelle que les bailleurs l’ont assignée le 18 juillet 2012 aux fins de la voir condamner au paiement d’une certaine somme correspondant à la TVA sur les loyers, alors même qu’aucune stipulation contractuelle ne mettait cette taxe à la charge du preneur ; que le tribunal de grande instance de Paris, par un jugement en date du 12 décembre 2013, a débouté les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes ; que ceux-ci ont interjeté appel de la décision qui a été confirmée par la cour d’appel de [Localité 16] le 10 février 2016 ; que malgré ces décisions, les bailleurs ont continué de délivrer à la société [Adresse 15] des factures ne distinguant pas le prix hors taxes, le taux de TVA applicable et le montant de la TVA ; que malgré de nombreuses demandes en ce sens, aucune facture rectificative ne lui a été adressée et elle s’est vue contrainte d’initier une procédure devant le tribunal judiciaire de Paris ; qu’elle subit un préjudice à ce titre ne pouvant récupérer la TVA qu’elle paye sur les loyers ;que le refus de reconnaissance et d’exécution d’une décision de justice définitive est ainsi constitutif d’un comportement fautif pouvant donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts. Elle ajoute que les bailleurs ont tenté de lui imposer le coût de travaux de ravalement prescrits par un arrêté du maire de [Localité 16], alors même que les travaux prescrits par l’autorité administrative relèvent, en vertu de l’article 1719 2° du code civil, de l’obligation d’entretien à la charge du bailleur ; qu’une procédure judiciaire a été engagée de ce chef et la cour d’appel de [Localité 16] a, par un arrêt du 2 décembre 2015, condamné les bailleurs à supporter la charge des travaux de ravalement ; que ces derniers se sont pourvus en cassation et leur pourvoi a été rejeté par un arrêt en date du 5 octobre 2017.

Elle fait valoir que les bailleurs l’ont assignée en référé aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour seulement 636,04 euros impayés ; qu’enfin, la présente instance a été engagée de mauvaise foi par les bailleurs qui se prévalent du commandement de payer en date du 23 septembre 2019 dont les causes ont été réglées dans les délais et ce, de nombreux mois après sa délivrance ; qu’ils sollicitent la résiliation judiciaire du bail pour un arriéré d’environ 29.000 euros infondé puisque la révision du loyer n’a pas été acceptée par la société [Adresse 15].

Elle conclut que l’ensemble de ces procédures représente un coût majeur et mobilise régulièrement les moyens humains de la société, préjudice pour lequel elle réclame une indemnisation à hauteur de 35.000 euros.

Les bailleurs contestent tout abus de procédure ou malveillance de leur part, expliquant qu’ils ne recherchent que le paiement d’un trimestre entier de loyer (le paiement tardif démontrant bien l’exigibilité de la créance) et les sommes issues du différentiel de loyer au titre de la révision légale.

En vertu de l’article 1240 du code civil, quiconque, par sa faute, cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Force est de constater que la locataire ne fournit aucun élément justificatif au soutien de sa demande d’indemnisation à hauteur de 35.000 euros, démontrant que l’attitude des bailleurs l’a, comme elle le prétend, empêchée d’exploiter normalement son activité.

Ainsi, elle ne justifie pas qu’ils lui ont effectivement causé un préjudice distinct des frais engagés pour la défense de ses intérêts, lesquels sont couverts par les sommes allouées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Enfin, la présente procédure ne peut être considérée comme abusive dès lors qu’il est partiellement fait droit à la demande en paiement des bailleurs.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts de la société [Adresse 15] ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision, notamment le fait que chacune des parties obtient partiellement gain de cause et succombe aussi en partie en ses prétentions, commande de laisser à chacune d’elles la charge définitive de ses dépens et de rejeter leurs demandes au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Le jugement sera assorti de l’exécution provisoire, qui est de droit, étant observé qu’il n’est pas justifié de l’opportunité de l’écarter comme le sollicite la locataire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute la S.N.C. [Adresse 13] [Adresse 4]-224 de sa demande de nullité du commandement signifié le 23 septembre 2019,

Déboute la S.N.C. [Adresse 13] [Adresse 4]-224 de sa demande de nullité du commandement signifié le 13 novembre 2020,

Accorde rétroactivement un délai de grâce à la S.N.C. [Adresse 15] pour le règlement de l’arriéré de 327,28 euros réclamé aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré le 23 septembre 2019, constate que cette dette a été entièrement apurée et en conséquence que ledit commandement de payer a été privé d’effet ;

Accorde rétroactivement un délai de grâce à la S.N.C. FAUBOURG 216-224 pour le règlement de l’arriéré de 7.324,46 euros réclamé aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré le 13 novembre 2020, constate que cette dette a été entièrement apurée et en conséquence que ledit commandement de payer a été privé d’effet ;

Déboute Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] de leur demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à effet du 23 octobre 2019, et à titre subsidiaire à effet du 13 décembre 2020,

Condamne la S.N.C. [Adresse 15] à payer à Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] la somme de 3.814,88 euros (trois mille huit cent quatorze euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2023,

Assortit cette condamnation des intérêts au taux légal, ce à compter du 5 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement,

Déboute Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] de leur demande de résiliation judiciaire du bail, de leurs demandes subséquentes d’expulsion de la locataire, de paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [U] [E] née [W], Monsieur [A] [W] et Monsieur [Y] [W] à verser à la S.N.C. [Adresse 14]-[Adresse 8] la somme de 15.294,14 euros (quinze mille deux cent quatre-vingt-quatorze euros et quatorze centimes) au titre du trop-perçu au titre de la révision de loyer et du complément de garantie,

Déboute la S.N.C. [Adresse 15] de ses demandes de délais de paiement, de restitution d’un trop-versé au titre des taxes de balayage pour les années 2016 à 2020 et au titre du loyer du 2ème trimestre 2019, de dommages-intérêts pour procédure abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés pour la présente instance,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 16] le 13 Février 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA