TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 18]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 72A

N° RG 24/00789

N° Portalis DBX4-W-B7I-SVIQ

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 31 Octobre 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[10] NATURA” sise [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 19]

C/

[N] [O]

[C] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 31 Octobre 2024

à M^e Christophe DULON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le jeudi 31 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 22 octobre 2024, puis prorogée au 31 octobre 2024, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[10] NATURA” sise [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 19], dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Olivier GOROSTIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [O]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [C] [O]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] sont propriétaires indivis des lots n°1013 (appartement T2) et 1083 (parking) dans la RESIDENCE [9] NATURA, sise [Adresse 3].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PATIOS D’OR [Adresse 8] NATURA, sise [Adresse 3], agissant par la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 19], a fait délivrer à Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] LES [Adresse 13] D'[Adresse 12] NATURA, sise [Adresse 3], agissant par la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER TOULOUSE, a fait assigner Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 29/01/2024.

Après un renvoi, à l’audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] LES [Adresse 14] NATURA, sise [Adresse 3], agissant par la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 19] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] à lui régler la somme de 6530,16 € avec les intérêts au taux légal à compter du 28/12/2022 sur la somme de 2978,58 € et à compter de l’assignation pour le surplus ; de les condamner à lui verser également la somme de 960,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre subsidiaire, si le tribunal venait à rejeter tout ou partie des frais visés à l’article 10-1, il sollicite la condamnation des époux [O] à lui payer une somme représentant 40% de la dette de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], sise [Adresse 3] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 4ème appel provisionnel de l’exercice 2023/2024 (6530,16 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (1808,00 €).

Monsieur [N] [O] comparaît en personne, conteste les frais de syndic et sollicite la vérification par le tribunal de la créance du syndicat. Il expose les difficultés financières du ménage et sollicite les plus larges délais de paiement.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à son domicile le 29/01/2024, Madame [C] LAMOTHEn’est ni présente ni représentée.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], sise [Adresse 3] justifie que Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] sont bien propriétaires indivis des lots n°1013 (appartement T2) et 1083 (parking) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 30/09/2020, du 13/10/2021, du 20/12/2022 et du 29/11/2023, notifiés à Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] par lettres recommandées avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 01/01/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] restent débiteurs des sommes suivantes au titre des charges de copropriété, hors frais de recouvrement : 4722,16 €.

Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] seont condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] NATURA, sise [Adresse 3] la somme totale de 4722,16 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2831,98 € à compter de la sommation de payer du 28/12/2022 et sur le surplus à compter de l’assignation du 29/01/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 15/11/2022 et la sommation du 28/12/2022 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], sise [Adresse 3] a comptabilisé dans le compte de charges de multiples honoraires de suivi du dossier.

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges des époux [O] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Les seuls frais nécessaires et justifiés sont les frais de syndic pour procédure d’inscription hypothécaire, à hauteur de 200,00 €.

Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] seront donc condamnés uniquement au paiement de la somme de 392,00 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 29/01/2024.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La carence récurrente des défendeurs à payer les charges, caractérisée par les deux précédentes procédures judiciaires, a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l’allocation d’une somme de 1000,00 € à titre de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT :

Conformément à l’article 1343-5 du code civil,

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Monsieur [O] sollicite du tribunal de pouvoir régler la dette en 24 mensualités.

Les circonstances de l’espèce justifient d’accorder des délais de paiement dont les détails sont repris au dispositif de la présente décision.

Il convient cependant de préciser que la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible de plein droit si l’échéancier visé au dispositif de la présente décision n’est pas respecté ponctuellement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O], partie perdante, supporteront la charge des dépens et seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PATIOS D’OR [Adresse 8] NATURA, sise [Adresse 3] une somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], sise [Adresse 3], agissant par la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 19], les sommes de :

—  4722,16 € au titre des charges et provisions impayés au 01/01/2024 (4ème appel provisionnel exercice 2023/2024 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2831,98 € à compter du 28/12/2022 et sur le surplus à compter du 29/01/2024,

—  392,00 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 29/01/2024,

—  1000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] à s’en libérer, en sus du paiement des charges courantes, par 23 versements mensuels égaux et successifs de chacun 250 € (DEUX CENT CINQUANTE EUROS) puis un 24ème et dernier versement représentant le solde de la dette intérêts inclus, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant celui du jour de la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les voies d’exécution ainsi que les majorations d’intérêts et les pénalités encourues à raison du retard ;

DIT qu’à défaut d’un seul terme de paiement dans le délai prescrit ou du paiement des charges courantes à leur terme, l’intégralité du reliquat restant dû deviendra immédiatement exigible et la suspension des voies d’exécution et des majorations d’intérêts cessera immédiatement ses effets, sans nouvelle décision judiciaire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES [Adresse 13] D'[Adresse 11] ILOT NATURA, sise [Adresse 3], agissant par la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 19], une somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LES PATIOS D’OR ILOT NATURA, sise [Adresse 3], agissant par la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 19], de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] et Madame [C] [O] aux dépens.

La greffière, Le juge