MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 22/03748 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RFZ6

NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 8

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

PRESIDENT

Monsieur GUICHARD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 25 Novembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [V] [U]

né le 19 Mars 1967 à [Localité 4] (95), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rebecca-brigitte BARANES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 420

DEFENDERESSE

S.C.I. A2L, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 416

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2022, Monsieur [V] [U] a fait assigner la société civile immobilière A2L pour obtenir sa condamnation à payer l’indemnité d’éviction due en raison du refus par la bailleresse de renouveler le bail commercial conclu le 1 janvier 1975 pour des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5].

L’affaire se présente en l’état d’un rapport d’expertise judicaire de Monsieur [E] qui a déposé son rapport le 29 avril 2022 à la suite de sa désignation par le juge des référés en date du 4 février 2021.

Cette même ordonnance allouait une provision totale de 50 000 euros.

Dans le dernier état de leurs écritures :

Monsieur [U] demande que la contestation du droit à percevoir l’indemnité soit déclarée irrecevable et à défaut mal fondée et qu’elle soit fixée à la somme totale de 222 830.91 euros ventilée comme dit ci-dessous avec la somme de 7 000 euros pour ses frais de conseil.

Il conclut également au débouté de la demande reconventionnelle en paiement des réfections et à titre subsidiaire à sa limitation à la somme de 7870 euros dont à déduire le dépôt de garantie de 1 534.66 euros et le solde des charges de 329.15 euros dont compensation.

Il critique le rapport de l’expert judiciaire en se fondant notamment sur le rapport de son propre expert, Monsieur [W].

La société civile conclut au débouté de la demande principale et à titre subsidiaire à la fixation de l’indemnité à la somme de 47 758.75 euros avec la condamnation de Monsieur [U] à lui payer la somme de 24 260.08 euros pour les réfections et à défaut celle de 7 870 euros avec la somme de 4 000 euros pour ses frais de conseil.

Elle fait valoir que le locataire a perdu le droit à l’indemnité du fait de son départ volontaire et de sa radiation du registre du commerce.

Elle critique également le rapport de l’expert.

L’ordonnance de clôture a été prise le 11 mars 2024.

DISCUSSION

1° Sur le droit à percevoir l’indemnité.

Le bail commercial d’origine du 30 janvier 1975 a été conclu entre l’indivision [O] et la société Des Cafés de [Localité 5], aux droits de qui se trouvent les parties au litige.

Ce bail n’est pas versé aux débats.

Après renouvellement, la bailleresse a donné congé le 15 mai 2019 pour le terme du 1 janvier 2020 avec refus de renouvellement et offre de payer une indemnité d’éviction.

Ce congé est intervenu alors que le bailleur le 15 mai 2019 avait -de fait- bloqué le projet de Monsieur [U] de céder son fonds de commerce en écrivant au notaire qu’il entendait refuser le renouvellement avec offre de payer une indemnité d’éviction.

Le 19 décembre 2019, le locataire a convenu de la remise des clefs en indiquant qu’il renonçait au maintien dans les lieux mais pas à l’indemnité d’éviction.

Le 13 novembre 2020 « dans l’attente de l’arbitrage » par l’expert judiciaire, la société a versé une provision de 30 000 euros.

Ce versement est intervenu pendant la procédure de référé.

A cette date, Monsieur [U] n’exploitait plus et il sera radié du registre le 12 décembre 2019, ce que la bailleresse n’ignorait pas comme le montre ses écritures devant le juge des référés.

Dès lors le paiement fait en connaissance de cause et sans réserve vaut acquiescement.

Il ne s’agit pas d’une fin de non-recevoir mais d’une question de fond, ainsi que le demandeur la fait valoir à titre subsidiaire.

L’indemnité est donc due.

2° Sur le montant de l’indemnité.

2.1 : l’indemnité principale.

Le fonds est un fonds de restaurant traditionnel.

Pour l’expert l’évaluation ressort à la somme de 98 000 euros qui est la valeur du droit au bail laquelle est supérieure à la valeur commerciale du fonds.

Pour Monsieur [U] cette indemnité est de 155 280 euros pour la valeur commerciale du fonds.

Pour la société la valeur du fonds est de 37745.24 euros et la valeur du droit au bail est de 47 758.75 euros.

— sur la valeur du fonds.

Le chiffre d’affaire moyen des trois derniers exercices arrêtés au 31 mars 2019 est de 124 811 euros hors taxe et selon l’expert la statistique montre pour ce type de commerce une valorisation des transactions à la valeur médiane de 75 323 euros (60.35 %).

Pour le demandeur il faut se référer au chiffre TTC valorisé à 80 %.

Pour la défenderesse, l’expert à tort n’a pas pris en compte l’ensemble de l’année 2019 qui est en forte chute.

La méthode de l’évaluation par les barèmes est traditionnelle et contrairement à ce que le demandeur soutient elle a bien lieu sur le chiffre d’affaire hors taxe aucun usage constant de la profession n’étant en sens contraire.

Pour ce fonds qui avait une activité relativement faible et qui déclinait, l’expert a retenu à juste titre le coefficient médian de 60.35 %, celui de 80 % correspondant manifestement à une activité beaucoup plus soutenue et rentable.

Le préjudice à indemniser étant celui qui résulte de l’éviction, son évaluation doit se faire à la date la plus proche du départ du locataire, ici le 31 décembre 2019 et c’est donc à tort que l’expert a écarté les éléments comptables postérieurs au 31 mars.

Il en résulte alors de manière non discuté une moyenne de chiffre d’affaires sur les trois derniers exercices de 108 517.77 euros HT, soit au coefficient de 60.35%; la somme de 65 490.48 euros, ainsi que la société le fait valoir.

Cette méthode dont le caractère approximatif est connu doit être corrigée par la méthode des résultats (EBE).

Selon l’expert l’EBE du fonds est en moyenne de 12 062 euros avec un coefficient multiplicateur de 6.41 soit 77 317 euros (calcul arrêté au 31 mars).

Selon le demandeur l’EBE moyen de la profession est de 20 700 euros à multiplier par un coefficient de 7.

Cette EBE de 20700 euros ne correspond pas aux donnés comptables sur trois exercices et rien n’indique que le fonds pouvait escompter pour l’avenir des résultats en hausse alors que le CA était en baisse.

C’est donc à raison que l’expert judiciaire a retenu l’EBE effectif.

En outre, le coefficient médian de 6.41 est pertinent dans ce contexte arrêté au 31 mars.

Enfin, le retraitement de l’EBE auquel la défenderesse se livre en intégrant le résultat déficitaire de 2019 pour aboutir à un EBE négatif avant d’en faire la moyenne avec le chiffre d’affaire n’est pas pertinent puisqu’elle conduit à minorer trop fortement la capacité de redressement de l’exploitation que les exercices précédents démontrent.

Dès lors c’est à juste titre que l’expert retient une valeur par l’EBE de 76320 euros, soit une valeur du fonds de 71 403.50 euros (65490.48+77317/2).

— La valeur du droit au bail.

Selon l’expert elle est supérieure à la valeur du fonds (98 000 euros).

Selon Monsieur [U] elle est de 130 042 euros et selon la société de 47 758.75 euros.

L’expert a appliqué la méthode traditionnelle du différentiel de loyers.

Il a visité les lieux et pris en référence deux commerces comparables en tenant compte de leur meilleur état; estimant que l’emplacement est de bonne qualité dans la fourchette basse, il a retenu un coefficient de 7.

Monsieur [U] critique l’abattement de 20 % tenant à l’état des lieux en estimant qu’il est imputable aux bailleurs et il entend que le coefficient soit porté à 8.

Le bail d’origine n’est pas produit et il n’a pas été fiat d’état des lieux lors du renouvellement du 15 janvier 2022, en sorte qu’il est vain de rechercher si l’état actuel est différent de celui existant à l’entrée dans les lieux du locataire.

C’est donc à bon droit que l’expert s’en est tenu au constat de l’état actuel.

En outre, la visite de l’expert l’a conduit à retenir le coefficient de 7 et le simple fait que l’avis de l’expert conseil du locataire soit différent n’emporte pas la conviction du tribunal.

Pour ce qui est de la position de la bailleresse, il sera retenu :

— que pour la même raison le coefficient de 5 qu’elle propose est contraire à l’appréciation de l’expert qu’il justifie après la visite des lieux.

— que l’abattement par rapport au fonds de comparaison « le Chunga » ne saurait être porté de 20 à 33 %, l’état des locaux dont la réfection est demandé pour la somme de 24 260.08 euros ne justifiant pas une telle réduction.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que l’expert retient une valeur de 98 000 euros pour le droit au bail.

Cette somme est donc le montant de l’indemnité principale.

2.2 : L’indemnité de remploi.

L’expert la retient pour 10 %, soit 9 800 euros.

Le demandeur convient de ce coefficient.

La défenderesse conclut au débouté en faisant valoir que Monsieur [U] a cessé son activité et qu’il ne s’est pas réinstallé.

Monsieur [U] réplique qu’il n’a pas pu se réinstaller en raison de l’absence de versement de l’indemnité.

Il est exact qu’à aucun moment et encore à ce jour, Monsieur [U] ne peut faire état ni d’une réinstallation (ce que le juge des référés avait relevé), ni d’un projet en ce sens alors même qu’il a perçu une provision de 50 000 euros.

Il sera donc débouté de cette demande.

2.3 : L’indemnité pour trouble commercial.

L’expert retient la somme de 12 062 euros (EBE/12x3).

Monsieur [U] admet ce coefficient.

La défenderesse conclut au débouté en raison de l’absence de réinstallation et de la radiation du registre.

IL s’agit d’indemniser les perturbations dans l’exploitation dues au non-renouvellement du bail et à la gestion de l’éviction.

Mais au cas présent la cessation de l’exploitation qui a été très réduite après la délivrance du congé comme le montre le fait que l’expert retient que les chiffres postérieurs au 30 mars 2019 ne sont pas significatifs, puis qui a été totale en raison de la renonciation au maintien dans les lieux dans un contexte de projet avorté de vente du fonds montrent que la locataire n’a pas entendu maintenir une activité réelle, en sorte qu’elle n’a pas été effectivement perturbée.

Cette indemnité n’est donc pas due.

2. 4 : les indemnités de licenciement.

L’expert les reteint pour la somme de 4 449.66 euros.

Monsieur [U] demande la somme de 9 340.91 euros.

La société conclut au débouté en soutenant que le projet de vente impliquait les licenciements.

Tel n’est pas le cas, une cession n’emportant pas la fin des contrats de travail.

En dépit de ses recherches, le tribunal n’est pas parvenu à trouver aux pièces du demandeur une production de pièces adressée à l’expert le 21 décembre 2021 qui justifierait la somme demandée.

Au demeurant les dires 7 et 8 du 7 janvier 2022 font état de pièces à produire.

Le tribunal retiendra donc l’évaluation de l’expert.

2.5 : Conclusion :

L’indemnité d’éviction est donc de 102 449.66 euros.

Etant observé que ce montant proche d’une année de chiffre d’affaire pour un fonds de restauration sans réinstallation est une juste indemnisation du préjudice sans perte, ni profit alors que la demande qui avoisine deux années de chiffre apparaît irréaliste pour une exploitation qui de surcroit n’était pas en progression et que la somme proposée par la bailleresse apparaît quasiment dérisoire.

3° Sur les réfections.

La société sur la base du constat d’huissier de sortie et de devis demande la somme de 24 260.08 euros.

Monsieur [U] conclut au débouté et à titre subsidiaire au chiffrage à la somme de 7 870 euros.

Le bail d’origine n’est pas produit et il n’a pas été fait d’état des lieux lors du renouvellement.

Les locaux sont loués depuis 1975 et il en résulte nécessairement une importante vétusté.

Le constat et les devis ne permettent pas de faire le départage entre les réparations locatives et la vétusté.

En outre, l décompte d’une nouvelle hotte pour 12 111.18 euros ne résulte pas du constat; de même pour les interventions sur l’installation de chauffage et les systèmes de froid.

Enfin, l’état des lieux a justifié en partie la réfection appliquée par rapport au loyer comparable.

Dans ces conditions, la bailleresse sera déboutée de sa demande.

4° Sur les demandes complémentaires.

Les intérêts au taux légal auront pour point de départ l’assignation en référé.

L’équité commande d’allouer au demandeur la somme de 4 500 euros pour ses frais de conseil.

L’exécution provisoire est de droit, ce qu’il est inutile de rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe.

JUGE que la société civile A2L a acquiescé au principe du versement d’une indemnité d’éviction.

JUGE qu’en conséquence l’indemnité est due.

DEBOUTE monsieur [I] de ses demandes au titre de l’indemnité de remploi et de trouble commercial.

FIXE le montant total de l’indemnité d’éviction à la somme de 102 449.66 euros et condamne la société civile immobilière A2L à payer cette somme à Monsieur [V] [U] avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en référé du 22 septembre 2020.

DIT qu’ il se déduit la provision de 50 000 euros.

DEBOUTE la société A2L de sa demande reconventionnelle.

LA CONDAMNE aux dépens et à payer la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT