TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03412 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJBB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Décembre 2024

[R] [X]

C/

S.A. [Adresse 6]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Décembre 2024

à Maître Thierry LANGE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 06 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [R] [X], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-009922 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représentée par M^e Christian NGUYEN-NGHIEM, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. D’HLM PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Thierry LANGE, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 novembre 2007, la SA PROMOLOGIS a loué à [R] [X] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2]) à [Localité 11] d’une surface habitable de 90.33 m².

Le 15 janvier 2016, la SA PROMOLOGIS a mis [R] [X] en demeure de retirer sous quinzaine les nombreux encombrants déposés dans les parties communes devant sa porte d’entrée et jusque dans l’escalier.

Le 05 février 2016, la bailleresse a constaté que sa locataire s’était exécutée.

Par ordonnance sur requête du 29 octobre 2021, la SA PROMOLOGIS a été autorisée à pénétrer avec un huissier dans le logement pour faire effectuer la révision de la chaudière.

Par courrier du 31 mai 2023, la SA PROMOLOGIS a demandé à [R] [X] de prendre attache avec le service de réhabilitation de la résidence, ce dernier ayant besoin d’accéder au logement “pour une intervention et effectuer les travaux nécessaires au logement”, déplorant l’absence de réponse donnée par la locataire aux diférentes tentatives de contact dudit service.

Par courrier du 25 juillet 2023, la SA PROMOLOGIS a détaillé à [R] [X] le calendrier et la teneur des travaux de réhabilitation énergétique envisagé dans son logement : isolation des combles et sous face de plancher, isolation des murs par l’intérieur, installation d’une VMC contrôlée hydroréglable B, installation d’une pompe à chaleur AIR/AIR, pose d’un cumulus thermodynamique et de robinetteries hydroéconomes, remplacement des menuiseries et mise en sécurité électrique, réfection de la charpente et de la couverture.

Par courrier du 1er mars 2024, la SA PROMOLOGIS a déploré l’impossibilité pour l’achitecte d’accéder au logement pour effectuer les travaux nécessaires au logement malgré de multiples relances en ce sens depuis juillet 2023, soulignant le caractère urgent de la situation (vérification de la conformité du projet au niveau des combles, commande du matériel à remplacer). La bailleresse a donc une nouvelle fois invité [R] [X] à prendre rapidement rendez-vous.

Par exploit du 27 mars 2024 signifié à étude, la SA PROMOLOGIS a fait délivrer à [R] [X] une sommation d’avoir à prendre rendez-vous sous huitaine avec son architecte et de le laisser effectuer les travaux nécessaires.

Lors de la réunion de travaux tenue le 10 avril 2024 dans l’appartement, les profesionnels ont constaté que l’appartement était “complètement encombré et inaccessible pour les travaux”, [R] [X] s’engageant à vider le logement pour qu’il soit libre courant mai. Le démarrage des travaux de menuiserie et de couverture ont étés fixé début juin et le ravalement de la façade la troisième semaine de juin. Il a également été convenu de recontacter la locataire s’agissant des autres travaux (plomberie, aération, électricité, peinture et isolation).

Par courrier du 07 juin 2024, [R] [X] a indiqué ne pas avoir reçu de visite ni d’appels malgré le rendez-vous fixé les 03 et 04 juin précédents.

Les 19 et 20 juin 2024, les travaux de menuiserie et de charpentes ont pu être diligentés dans tout l’immeuble et sur le toit mais pas dans l’appartement de [R] [X], celle-ci en bloquant l’accès, en dépit de la nécessité pour le menuisier de prendre les côtes et pour le couvreur de passer par ledit logement pour réparer la faitière très dégradée.

Par courriel du 20 juin 2024, l’architecte a indiqué à la SA PROMOLOGIS que la dégradation de la faitère (attaquée par des champignons) découlait “à la fois d’un manque de ventilation, de chauffage, d’humidité lié à l’usage de l’appartement” et que sa reprise imposait un accès à l’appartement.

Les 27 juin et 04 juillet 2024, il a été constaté l’impossibilité d’accéder au logement de [R] [X] alors que les travaux se sont poursuivis dans le reste de l’immeuble et sur le toit.

Par ordonnande du 04 juillet 2024 sur requête du 25 juin précédent, la SA PROMOLOGIS a été autorisée à :

— pénétrer dans le logement avec un commissaire de justice et, notamment, l’architecte, afin de procéder aux travaux de réhabilitation,

— faire déménager et stocker les meubles présents dans le logement empêchant l’intervention dans un autre lieu prévu à cet effet, en présence d’un commissaire de justice.

Les 12, 19 et 26 juillet 2024, il a une nouvelle fois été constaté l’impossibilité d’accéder au logement de [R] [X] alors que les travaux se sont poursuivis dans le reste de l’immeuble, le bâchage du toit étant toujours en place.

[R] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de rétractation de l’ordonnance du 04 juillet 2024.

Parallèlement, par exploit du 30 août 2024, [R] [X] a aussi fait assigner la SA PROMOLOGIS devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin d’obtenir une expertise judiciaire visant à déterminer l’origine des infiltrations qu’elle subirait depuis 2008, les modalités de remise en état et leurs conséquences sur l’état de santé de la locataire et de ses enfants.

Par courrier du 09 septembre 2024, l’architecte a qualifié l’état avancé d’encombrement du logement de “très inquiétant par la surcharge apporté (sic) sur les planchers et la structure de l’immeuble”. Il a précisé que ni lui ni les ouvriers présents sur le chantier n’avaient constaté de désencombrement opéré par la locataire. Il a ajouté trouver porte close à chaque passage, précisant que les ouvriers avaient pour leur part constaté une “présence alternative (pour arroser les plantes du palier ?)”. L’architecte a surtout indiqué que le chantier était désormais bloqué (en ce compris les travaux de couverture, d’aération et de ravalement de la façade de la résidence, outre la rénovation bénéficiant au logement lui-même) et qu’il ne pourrait être terminé ni en septembre comme initialement prévu ni même en décembre compte-tenu des plannings des artisans qui avaient pour leur part prévu d’être libérés dès le mois d’octobre.

Le 1er octobre 2024, [R] [X] a loué un box à [Localité 8] jusqu’au 31 décembre 2024.

Suivant procès-verbal du 02 octobre 2024, le commissaire de justice mandaté par la SA PROMOLOGIS sur le fondement de l’ordonnance du 04 juillet 2024 a dû faire ouvrir la porte par un serrurier et constaté que les lieux étaient “totalement encombrés de très nombreux biens meubles, objets divers, affaires, papiers, ouvrages, linges, caisses et cagots plastique (sic), cartons vides ou pleins, sacs de supermarchés, sacs papier, valises et sacs de transports, boites de chaussures et de manière générale de très nombreux objets hétéroclites […] entassés jusqu’à parfois presque atteindre le plafond”. L’officier ministériel a relevé que le séjour et l’une des chambres étaient de ce fait “totalement inacessibles” et la salle de bain inutilisable, le lit de la deuxième chambre étant “recouvert” d’objets et la cuisine “également encombrée”, le réfrigérateur étant “ouvert, éteint et [servant] d’étagère”. Ledit commissaire de justice a conclu au fait que le logement n’était “pas habitable dans des conditions de vie normales”, soulignant l’absence d’alimentation en électricité et la position fermée de la vanne d’adduction du gaz. L’officier ministériel a constaté l’impossibilité pour les professionnels d’intervenir sur les lieux, notamment pour prendre les mesures nécessaires aux travaux, et a dû suspendre l’opération prévue de désencombrement du fait de l’arrivée de [R] [X] et de son fils, ces derniers se montrant agressifs voire menaçants.

A l’audience du 11 octobre 2024, [R] [X] a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

Représentée par son conseil, la SA PROMOLOGIS a pour sa part sollicité :

— le rejet de la demande d’expertise judiciaire,

— la condamnation de [R] [X] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de :

* la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par chacune d’elles en vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre le la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé”.

En l’espèce, [R] [X] affirme subir depuis 2008 des infiltrations récurrentes dans son logement provenant de la toiture, outre une absence d’isolation thermique, ce qui aurait des répercussions sur son état de santé et celui de ses enfants. Or, compte-tenu de la rénovation de la charpente et de la toiture envisagée par la SA PROMOLOGIS et pour laquelle cette dernière a obtenu une ordonnance l’autorisant à une intervention forcée dans l’appartement litigieux, il existe un risque de déperdition des preuves de l’origine des désordres allégués par la demanderesse en fonction de l’issue donnée à la demande de rétractation de ladite ordonnance.

Cependant, selon l’article 146 du code susvisé, “une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve”.

En l’occurrence, [R] [X] produit une attestation de son assureur selon laquelle elle se serait plainte de dégâts des eaux et d’infiltrations depuis 2008 sans obtenir la moindre réaction de la part de la SA PROMOLOGIS. Néanmoins, ladite attestation ne remplit pas les conditions légales en la matière. En tout état de cause, [R] [X] ne démontre pas avoir adressé la moindre récrimination à sa bailleresse à ce sujet au cours des seize dernières années, et ce malgré l’ancienneté des désordres invoqués et l’importance alléguée de leurs répercussions. Aucun élément ne permet ainsi d’affirmer que les travaux de réhabilitation engagés par la SA PROMOLOGIS soient consécutifs à des plaintes de la demanderesse, étant d’ailleurs relevé que le chantier de rénovation énergétique porte sur l’intégralité de l’immeuble avec des postes de travaux dépassant la simple réfection de la toiture. En outre, il n’est pas fait état de la moindre déclaration de sinistre auprès de l’assureur ni de l’organisation d’une expertise amiable, laquelle aurait pu inciter la bailleresse à engager plus tôt des travaux de réfection de la toiture ou aurait pu servir de base à la demande d’expertise judiciaire.

Si [R] [X] verse aussi des attestations de proches concernant le délabrement de la toiture, ces derniers ne font pas état de répercussions sur la santé de la locataire et de ses enfants et soulignent eux-mêmes que même l’assureur n’a pas estimé utile de réagir à ses récriminations. Par ailleurs, la demanderesse produit trois certificats médicaux dont deux sont particulièrement anciens et insuffisants à établir la réalité le caractère insalubre du logement, étant par ailleurs relevé que [R] [X] ne démontre pas que les enfants concernés par lesdits certificats vivent toujours dans les lieux, compte-tenu de leur âge et des constatations du commissaire de justice en octobre 2024 sur le caractère inhabitable des lieux. Quant au certificat médical de 2024 concernant la locataire elle-même, il se contente de retranscrire les plaintes de l’intéressée sans pouvoir valablement constituer un commencement de preuve de l’insalubrité du logement.

En outre, il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats que le logement n’était plus alimenté en électricité et gaz et que son encombrement était tel entre avril et octobre 2024 que la demanderesse n’y demeurait pas effectivement, et ce sans qu’il ne soit établi un quelconque lien avec l’insalubrité alléguée. Par conséquent, la demanderesse ne démontre pas suffisamment la réalité et l’actualité d’un préjudice justifiant le recours à une expertise judiciaire avant toute autre démarche amiable probatoire dont la charge lui incombe (expertise, constat…).

Enfin, selon le courriel adressé par l’architecte le 20 juin 2024 que la poutre de l’appartement attaquée par des champignons résoluterait “à la fois d’un manque de ventilation, de chauffage et d’humidité lié à l’usage de l’appartement”, de sorte qu’il n’est pas émis de doute sur un lien éventuel avec un désordre au niveau de la toiture justifiant le recours à une mesure judiciaire d’instruction.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expertise judiciaire formulée par [R] [X], ladite demande n’ayant d’autre effet que de suppléer sa carence probatoire.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive :

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

— Sur la faute de [R] [X] :

Il est de jurisprudence constante que l’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui (cf. Civ. 2ème, 26/11/1953).

Plus précisément, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (cf. notamment Civ. 2ème, 11/01/1973).

En l’espèce, il résulte des développements précédents que [R] [X] se plaint d’infiltrations dans son logement qu’elle subirait depuis 2008 mais qu’elle ne justifie pas de la moindre démarche effective diligentée au cours des seize dernières années afin de faire cesser le trouble, et ce alors même qu’elle se prévaut de répercussions durables sur sa santé et sur celle de ses enfants. Elle n’a d’ailleurs pas opposé son souhait de faire réaliser une expertise avant travaux dans le cadre de la réunion du 10 avril 2024 à l’occasion de laquelle elle s’est au contraire engagée à désencombrer les lieux sous un mois pour permettre la rénovation des lieux. Ce n’est donc qu’une fois l’ordonnance du 04 juillet 2024 rendue que [R] [X] a estimé utile d’engager une démarche judiciaire aux fins d’expertise.

Par ailleurs, il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats qu’elle a fait preuve d’inertie pendant dix-huit mois en ne donnant accès à son logement qu’en une seule occasion (le 10 avril 2024), qui plus est dans des conditions d’encombrement du logement qui ne permettaient en tout état de cause aucune intervention immédiate. De même, elle n’a par la suite engagé aucune démarche effective pour respecter sa promesse de désencombrement, attitude qu’elle justifie exclusivement par l’absence de proposition de relogement pendant les travaux et non pas par l’insalubrité du logement ou la nécessité de faire procéder à une expertise.

Partant, et étant rappelé qu’elle n’a pas occupé le logement pendant plusieurs mois en 2024, là encore de sa propre initiative et sans établir le moindre lien avec une insalubrité éventuelle du logement, le fait qu’elle ne forme un action aux fins d’expertise judiciaire qu’après que la SA PROMOLOGIS a été judiciairement autorisée à accéder aux lieux et procéder aux travaux envisagés sans l’accord de la locataire permet de caractérier une mauvaise foi de la part de la demanderesse.

Partant, la SA PROMOLOGIS rapporte donc suffisamment la preuve d’un abus de droit de la part de [R] [X].

— Sur le préjudice subséquent de la SA PROMOLOGIS :

La SA PROMOLOGIS justifie de ses tentatives répétées de trouver une solution amiable au litige, que ce soit entre mai 2023 et juin 2024 ou même après l’obtention de l’ordonnance du 04 juillet 2024 puisque les professionnels sur place ont multiplié les tentatives de contacts et que la défenderesse n’a finalement tenté de mettre à exécution ladite ordonnance qu’à la toute fin du délai de trois mois imparti pour ce faire avant caducité.

La bailleresse démontre également que les professionnels ont fait de leur mieux pour faire avancer l’intégralité du chantier malgré l’inertie de [R] [X] et que l’achèvement des travaux est désormais suspendu à l’intervention dans l’appartement de la demanderesse, occasionnant ainsi un retard préjudiciable à l’immeuble entier ainsi qu’aux artisans ayant d’autres contraintes professionnelles, donc en définitive dommageable pour la propriétaire. Or, la demande d’expertise judiciaire formulée a, par définition, vocation à bloquer l’avancée des travaux dans l’attente de l’issue des opérations d’expertise, donc à figer la situation actuelle déjà préjudiciable à la SA PROMOLOGIS.

Enfin, il n’est pas inutile de rappeler que l’architecte a qualifié de “très inquiétant” l’encombrement du logement et du palier “par la surcharge […] sur les planchers et la structure de l’immeuble”, de sorte qu’il apparaît indispensable de débarrasser rapidement l’appartement des encombrants inutiles. Or, [R] [X] ne justifie pas suffisamment de l’effectivité dudit désencombrement, lequel apparaît en outre un préalable nécessaire à la bonne tenue des opérations d’expertise judiciaire réclamées et a donc vocation, en retardant lesdites opérations d’expertise, à suspendre d’autant l’avancée des travaux.

La défenderesse justifie donc de l’existence d’un dommage découlant de l’action abusivement diligentée par la demanderesse aux fins d’expertise judiciaire, préjudice qu’il convient d’évaluer à 500 euros.

Par conséquent, [R] [X] sera condamnée à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [R] [X] supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Partie succombante et tenue aux dépens, elle sera également condamnée à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager pour se défendre en justice.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS [R] [X] de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS [R] [X] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNONS [R] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS [R] [X] à verser à la SA PROMMOLOGIS la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Juge