TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/04003

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOFS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. [Adresse 10],

C/

[F] [D]

[G] [W] [O] [N] épouse [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA HLM DES CHALETS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 10],

Prise en la personne de son Président Directeur Général,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Adresse 8]

Représentée par Monsieur [X] [V], muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [D],

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D], demeurant [Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 février 2016, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] un appartement à usage d’habitation n°B11, un jardin et un garage situés [Adresse 12] à [Localité 15] pour un loyer mensuel de 382,33 euros pour le logement, 10 euros pour le jardin et 30,01 pour le garage et une provision sur charges mensuelle de 66,98 euros.

Par contrat distinct du 11 février 2016, prenant effet le 16 février 2016, la SA [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] un emplacement de stationnement n°10, situé [Adresse 2] à [Localité 15] pour un loyer mensuel de 15 euros.

Par contrat distinct prenant effet le 1er juin 2022, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] un emplacement de stationnement n°34, situé [Adresse 2] à [Localité 15] pour un loyer mensuel de 15,59 euros.

La SA [Adresse 10] a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer par acte de Commissaire de justice du 2 juillet 2024.

Le 26 juillet 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, la SA [Adresse 10] a ensuite fait assigner Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location au 27 septembre 2024, leur expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.196,80 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience avec les loyers jusqu’au jugement et les intérêts de droit,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D].

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA HLM DES CHALETS, représentée par Monsieur [X] [V], valablement muni d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 442,56 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. La SA [Adresse 10] demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 15 octobre 2024, Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 2 juillet 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 16 février 2016 contient une clause résolutoire (article 9 clause résolutoire – Résiliation ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Les baux relatifs aux emplacements de stationnement ont été conclu avec le même bailleur et les parkings se situent à proximité immédiate du logement principal, dont ils constituent ainsi les accessoires. S’ils ne contiennent pas de clause résolutoire propre, ils doivent suivre le régime du bail principal en tant qu’accessoires du bail, ce qu’ils rappellent d’ailleurs en précisant qu’ils prendront fin avec le bail du logement.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 717 euros a été signifié le 26 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat d’habitation.

Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 10] produit un décompte du 17 mars 2025 démontrant que Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] restent devoir la somme de 442,56 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 442,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] ont apuré leur dette avant même la délivrance de l’assignation. S’ils ont de nouveau manqué le paiement des loyers d’octobre et novembre 2024, ils repris le paiement de leurs loyers courants depuis plusieurs mois. Leur dette est restreinte, de sorte que les délais de paiement proposés par leur bailleur apparaissent adapté à leur situation.

Ainsi, Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 8 mensualités de 50 euros chacune et d’une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Toutefois, la SA HLM DES CHALETS sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les mesures conservatoires, dont l’existence n’a pas été démontré.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 10], Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2016 entre la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] concernant un appartement à usage d’habitation (n°B11), un jardin et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 15] sont réunies à la date du 27 septembre 2024 ;

CONSTATONS que les baux signés le 11 février 2016 et le 1er juin 2022 entre la SA [Adresse 10], Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] concernant deux emplacements de stationnement n°10 et n°34 situés [Adresse 3] à [Localité 15] suivent le régime du bail principal et que leur clause résolutoire est acquise au 27 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] à verser à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 442,56 euros (décompte arrêté au 17 mars 2025, incluant une dernière facture de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 717 euros, du 15 octobre 2024 sur la somme de 717 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 50 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 10] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] soient condamnés solidairement à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] à verser à la SA [Adresse 10] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [D] et Madame [G] [W] [O] [N] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,