MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 28 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 22/01750 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q2TB

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 08 Janvier 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [U] [L]

né le 22 Août 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 503

DEFENDERESSES

S.A.S. FONCIA GROC ZAMBONI, RCS [Localité 7] 325 539 286, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandre DELORD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 166

S.D.C. [Adresse 2], représenté par son syndic, La SAS FONCIA GROC ZAMBONI, RCS [Localité 7] 325 539 286, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Florence SIMEON de la SELARL FSD AVOCAT, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 93

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [L] est propriétaire de deux appartements au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8]. Ces deux appartements, l’un situé au rez-de-chaussée correspondant à un ancien local commercial, l’autre, un duplex, situé aux premier et deuxième étages, constituent le lot n° 1 de cette copropriété qui compte quatre lots et dont le syndic était la société Foncia Rives de Garonne.

Par acte du 14 avril 2022, M. [U] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Foncia Rives de Garonne devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, M. [U] [L] sollicite de :

— JUGER nulles les résolutions 13, 15, 16 à 16-7, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 février 2022,

— JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Foncia Rives de Garonne responsables des dommages et préjudices qu’il a subis du fait des désordres affectant la toiture de l’immeuble,

— JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Foncia Rives de Garonne responsables des dommages et préjudices qu’il a subis résultant de l’absence de raccordement électrique de son appartement situé en rez-de-chaussée,

— JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Foncia Rives de Garonne responsables des dommages et préjudices qu’il a subis du fait de la prétendue surconsommation d’eau,

— CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Foncia Rives de Garonne à lui payer 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte locative en l’absence de raccordement électrique de l’appartement situé en rez-de-chaussée, 2 400 euros au titre de la perte locative liée à l’absence de réparation de la fuite en toiture, 4 480,92 euros au titre du préjudice résultant de l’absence de gestion du compteur d’eau et 10 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Foncia Rives de Garonne ou tout succombant au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Foncia Rives de Garonne de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

subsidiairement,

— ÉCARTER l’exécution provisoire de plein droit,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Foncia Rives de Garonne ou tout succombant aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande de :

— débouter M. [U] [L] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner M. [U] [L] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— à titre subsidiaire, condamner la société Foncia Rives de Garonne à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre,

— en toute hypothèse, condamner M. [U] [L] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Florence Simeon.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la société Foncia Rives de Garonne demande de :

— débouter M. [U] [L] de l’ensemble de ses prétentions,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de son appel en garantie,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 12 décembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 8 janvier 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 13 mars 2025, délibéré prorogé au 28 mars 2025.

MOTIFS

Sur la régularité de l’assemblée générale du 4 février 2022 :

Aux termes de l’article 13-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1965 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l’assemblée générale ».

M. [U] [L] soutient qu’un des quatre copropriétaires a voté par correspondance sans en avoir informé le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l’assemblée générale.

Toutefois, le syndic, la société Foncia Rives de Garonne, produit le courriel du 26 janvier 2022 par lequel ce copropriétaire lui a transmis son formulaire de vote par correspondance comportant son vote pour chacune des résolutions proposées à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 février 2022.

Dès lors, ce moyen unique soulevé par M. [U] [L] pour contester la régularité de l’assemblée générale du 4 février 2022 doit être écarté.

Sur la résolution n° 13 relative à la détermination du montant de la cotisation obligatoire au fonds de travaux pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 :

Aux termes du III de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable en l’espèce : « Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale ».

M. [U] [L] soutient que le vote des copropriétaires n’a pas été éclairé, ceux-ci n’ayant pas bénéficié de l’information selon laquelle la constitution d’un fonds de travaux n’était pas obligatoire. Il fait encore valoir que la décision de ne pas constituer de fonds de travaux aurait dû être également soumise au vote.

Toutefois, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 mars 2019 que les quatre copropriétaires, qui n’ont pas changé depuis lors, avaient bien connaissance avant l’assemblée générale du 4 février 2022 qu’ils n’étaient pas soumis à l’obligation de constituer un fonds de travaux.

Par ailleurs, dès lors que l’ensemble de copropriétaires, à l’exception de M. [U] [L], ont voté le montant annuel de la cotisation au fonds de travaux, validant ainsi leur volonté de constituer un fonds de travaux, il n’y avait pas lieu de soumettre au vote la décision de ne pas constituer de fonds de travaux.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [U] [L] de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la résolution n° 13.

Sur la résolution n° 15 relative à la réalisation des travaux de remplacement de la porte d’entrée :

M. [U] [L] soutient que le devis de réparation de la porte d’entrée qu’il a communiqué le 22 décembre 2021 n’a pas été soumis au vote, alors qu’une simple réparation de la porte, moins onéreuse que son remplacement, était suffisante, si bien que les copropriétaires n’ont pas pu voter de manière éclairée.

Toutefois, contrairement à ce que fait valoir M. [U] [L], son courrier adressé au syndic le 22 décembre 2021, par lequel il demandait l’inscription de résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ne comportait aucune mention relative à la réparation de la porte d’entrée.

En l’absence de demande de M. [U] [L] à cet effet, cette question et ce devis n’avaient donc pas à être soumis au vote.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 février 2022 que M. [U] [L] était présent et a pu s’opposer au remplacement de la porte d’entrée, voté néanmoins par l’intégralité des autres copropriétaires. M. [U] [L] a eu tout le loisir, avant la mise au vote, de présenter ses arguments en faveur d’une simple réparation de la porte plutôt que d’un remplacement.

Dès lors, le moyen tiré de ce que le vote des copropriétaires n’aurait pas été éclairé doit être écarté.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [U] [L] de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la résolution n° 15.

Sur les résolution n° 16 à n° 16-7 relatives à la réalisation des travaux de réfection de la toiture :

Aux termes de l’article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1965 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. / Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ».

Contrairement à ce que fait valoir M. [U] [L], il ressort des pièces annexées à la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 4 février 2022 que le devis de la société Alves frères d’un montant de 20 544,74 euros TTC a bien été communiqué à l’ensemble des copropriétaires préalablement à réunion de cette assemblée générale.

Par ailleurs, si M. [U] [L] a communiqué au syndic de copropriété un devis de la société Jackel joint à son courrier du 22 décembre 2021, ce courrier, qui listait précisément les questions que M. [U] [L] souhaitait voir inscrites à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, ne sollicitait pas la soumission de ce devis au vote des copropriétaires. Au demeurant, il ressort de ce devis qu’il ne correspond pas à des travaux de réfection de la toiture dans son ensemble.

Enfin, il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 4 février 2022 que trois devis correspondant à des travaux de réfection de la toiture, des sociétés Grangé, Alves frères et Callisto, ont été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, qui ont choisi à la majorité la société Alves frères. Dès lors, la circonstance que le devis de la société Ar construction, que le syndic n’avait pas reçu le jour de l’envoi de la convocation, n’ait pas été soumis au vote, est sans incidence.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [U] [L] de sa demande tendant au prononcé de la nullité des résolutions n° 16 à n°16-7.

Sur les résolutions n° 20 et n° 21 relatives à la mise en conformité du règlement de copropriété avec la division du lot n° 1 en deux lots et à pose d’un compteur électrique en partie commune :

M. [U] [L] soutient qu’en s’opposant au raccordement électrique de chacun de ses lots, et notamment de l’appartement situé en rez-de-chaussée, le syndicat des copropriétaires a porté atteinte à son droit résultant de l’autorisation qui lui avait été donnée en 2011 de diviser son lot n° 1 en deux lots n° 5 et n° 6. Le syndicat des copropriétaires a commis selon lui un abus de majorité.

Toutefois, M. [U] [L] produit un document intitulé « procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] » comprenant deux pages, dont seule la première page, qui n’est pas signée, fait mention de la résolution par laquelle les copropriétaires auraient approuvé la subdivision de son lot n° 1 en deux nouveaux lots sans modification de millièmes ni de destination, et seule la seconde page, qui ne fait pas mention de cette résolution, est signée. Par ailleurs, ce document ne respecte pas le formalisme des procès-verbaux d’assemblées générales de copropriétaires. Le résultat des votes des copropriétaires associé à chaque résolution n’y est pas mentionné. Or, le syndicat de copropriétaires conteste l’authenticité de ce document et affirme n’avoir jamais donné en assemblée générale son autorisation à cette subdivision. Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2016 que les trois autres copropriétaires y affirmaient déjà qu’il n’y avait jamais eu de procès-verbal établi préalablement à l’assemblée générale du 3 novembre 2014, en raison de la mauvaise gestion du syndic bénévole de l’époque.

Dans ces conditions, M. [U] [L] n’apporte pas la preuve qu’il aurait été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à diviser son lot n° 1 en deux lots n° 5 et n° 6.

Dès lors, les résolutions n° 20 et n° 21 contestées ne portent aucune atteinte à un droit que M. [U] [L] aurait préalablement acquis.

M. [U] [L] n’établit pas davantage que ces résolutions auraient été prises en vue de favoriser un groupe de copropriétaires au détriment des autres, et non dans l’intérêt collectif.

Dès lors, l’abus de majorité allégué n’est pas constitué.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [U] [L] de sa demande tendant au prononcé de la nullité des résolutions n° 20 et n° 21.

Sur la résolution n° 22 rejetant les demandes de remboursement des frais avancés pour le compte de la copropriété par M. [U] [L] :

M. [U] [L] soutient qu’il a pris en charge des travaux de réparation de désordres ayant affecté les parties communes, et que ce n’est que par abus de majorité que le syndicat s’est opposé au remboursement des sommes qu’il avait réglées pour le compte de la copropriété.

Toutefois, M. [U] [L] n’établit ni avoir réglé des travaux réalisés dans les parties communes, ni que lesdits travaux auraient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ou présentaient un caractère urgent.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [U] [L] de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la résolution n° 22.

Sur les demandes indemnitaires de M. [U] [L] :

Il résulte de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndic est responsable de l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, de l’entretien et de la conservation de l’immeuble.

Aux termes de l’article 14 de la même loi : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Ainsi qu’il a été dit précédemment, il n’est pas établi que M. [U] [L] aurait obtenu en 2011 l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de subdiviser son lot n° 1 en deux nouveaux lots, et par suite de raccorder l’appartement du rez-de-chaussée, anciennement un local commercial, au réseau d’électricité.

Dès lors, en refusant ce raccordement et la pose d’un compteur électrique en partie commune pour cet appartement, le syndic n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat de copropriétaires, dont il n’est pas démontré qu’il aurait refusé ce raccordement par abus de majorité, n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

Par ailleurs, M. [U] [L] ne produit aucun élément au soutien de son allégation selon laquelle ses locataires se succéderaient et quitteraient son bien de manière prématurée en raison de dégâts des eaux provoqués par des fuites en toiture non réparées.

Au surplus, M. [U] [L] est d’autant plus mal venu à invoquer les fautes du syndic et du syndicat de copropriétaires qui n’auraient pas fait exécuter les travaux de réparation de la toiture, alors qu’il a lui-même voté contre le choix de l’entreprise Alves frères au cours de l’assemblée générale du 4 février 2022, et contre le principe même des travaux de réfection de la toiture lors de l’assemblée générale du 28 février 2024.

M. [U] [L] n’établit pas que la surconsommation d’eau aurait pour cause une fuite dans les parties communes ou une faute du syndic de copropriété.

Enfin, M. [U] [L], qui n’a de cesse de contester les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, ne saurait reprocher à la société Foncia Rives de Garonne ou au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] leur acharnement à son égard lui ayant causé un préjudice moral, au demeurant non établi.

Il résulte de tout ce qui précède que les demandes indemnitaires de M. [U] [L] ne peuvent qu’être rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], qui allègue déployer une énergie et supporter des frais importants pour faire face aux multiples procédures engagées par M. [U] [L], ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui qu’a vocation à réparer la condamnation du demandeur à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] doit être rejetée.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner M. [U] [L], partie perdante, aux dépens.

Par ailleurs, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner M. [U] [L] à verser, d’une part au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par cette partie et non compris dans les dépens, et d’autre part à la société Foncia Rives de Garonne une somme de 2 000 euros au même titre.

Aucun motif ne justifie en revanche de faire droit à la demande de M. [U] [L] présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie davantage d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉBOUTE M. [U] [L] de l’ensemble de ses prétentions,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [U] [L] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Allsimmo, une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [L] à verser à la société Foncia Rives de Garonne une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [L] aux dépens,

AUTORISE M^e Florence Simeon, avocate du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à recouvrer directement auprès de M. [U] [L] ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,