TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02181

N° Portalis DBX4-W-B7J-UIFA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

Monsieur [X] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SA D’HLM MESOLIA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences

représentée par Monsieur [F] [D], responsable du pôle de gestion préventive et sociale des impayés de la SA MESOLIA HABITAT, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [E]

demeurant chez sa mère Madame [N] [J], [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 septembre 2022, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [X] [E] un appartement à usage d’habitation (porte H01), situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 278,54 euros et une provision sur charges mensuelle de 50,60 euros.

Par contrat du 13 septembre 2022, la SA D’HLM MESOLIA a donné à bail à Monsieur [X] [E] un emplacement de stationnement, situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 25,11 euros.

Le 20 novembre 2024, la SA [Adresse 6] a fait signifier à Monsieur [X] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA D’HLM MESOLIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, la SA [Adresse 6] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.805,64 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges impayés du commandement de payer au jugement à venir, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation et intérêts, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juin 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA D’HLM MESOLIA, représentée par Monsieur [F] [D], muni d’un pouvoir de représentation spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.637,59 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. La SA [Adresse 6] demande également l’octroi de délais de paiement non-suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois, nonobstant l’absence de reprise du paiement des loyers courants.

Monsieur [X] [E] comparaît en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande l’octroi de délais de paiement non-suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois. Il indique qu’il va rendre l’appartement et sera hébergé à titre gratuit. Il précise qu’il perçoit 850 euros d’allocation de retour à l’emploi, qu’il a 160 euros de prélèvement mensuel pour une dette liée à son ancienne activité professionnelle et qu’il a également des saisies sur ses comptes bancaires, d’environ 300 euros par mois, pour régler des amendes.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA D’HLM MESOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 13 et le 27 septembre 2022 contiennent une clause résolutoire (article 10 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.083,68 euros a été signifié le 20 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [X] [E] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 6] produit un décompte du 08 août 2025 démontrant que Monsieur [X] [E] reste devoir la somme de 5.637,59 euros, mensualité de juillet 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [X] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.637,59 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 3.083,68 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 21 janvier 2025 au 31 juillet 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si les contrats d’habitation et de parking s’étaient poursuivis.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte-tenu de l’accord des parties pour des délais de paiement, malgré l’absence de reprise du paiement des loyers courants avant l’audience, et des propositions de règlements formulées par Monsieur [X] [E], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 156 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Ces délais ne seront pas suspensifs de la clause résolutoire, aucune des parties n’ayant sollicité de suspension.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM MESOLIA, Monsieur [X] [E] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 13 et le 27 septembre 2022 entre la SA [Adresse 6] et Monsieur [X] [E] concernant un appartement à usage d’habitation (porte H01) et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA D’HLM MESOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à verser à la SA [Adresse 6] à titre provisionnel la somme de 5.637,59 euros (décompte arrêté au 08 août 2025, incluant une dernière facture de juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 3.083,68 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [X] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 156 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 31 de chaque mois et pour la première fois avant le 31 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à payer à la SA D’HLM MESOLIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à verser à la SA [Adresse 6] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,