TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01442 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCUZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

S.C.I. SCI FONCIERE DI 01/2006, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[L] [I] [O]

[T] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à CABINET MERCIE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI FONCIERE DI 01/2006, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [L] [I] [O], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Mme [T] [C], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FONCIERE DI 01/2006 a donné à bail à Monsieur [L] [O] et à Madame [T] [C] un local à usage d’habitation au rez-de-chaussée (porte n°11), un jardin (n°3) et un garage (n°3) situés [Adresse 8]) par contrat en date du 7 mai 2020, moyennant un loyer mensuel de 815,58 € pour le logement, de 46,77 euros pour le garage et de 18,71 euros pour le jardin ainsi qu’une provision sur charges pour le logement de 51 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2006 leur a fait signifier notamment un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 janvier 2025 pour un montant en principal de 3.166,96 euros.

La SCI FONCIERE DI 01/2006 a ensuite fait assigner Monsieur [L] [O] et Madame [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 4 avril 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du contrat de bail signé le 7 mai 2020, par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 8 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [C]et Monsieur [L] [O] des lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 5] ET du garage ET du jardin loués accessoirement au bien, ainsi que de celle de tout occupant de leur chef et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [T] [C]et Monsieur [L] [O] à verser à titre de provision à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 3.499,87 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 10 mars 2025, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer,

— fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 1.030,87 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame [T] [C]et Monsieur [L] [O] au paiement à titre de provision, de ladite indemnité d’occupation et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— condamner solidairement Madame [T] [C]et Monsieur [L] [O] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [T] [C] et Monsieur [L] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 4 avril 2024 et sa dénonce.

A l’audience du 13 juin 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a comparu, représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance en indiquant que la dette avait été soldée au 3 juin 2025.

Monsieur [L] [O], assigné selon acte de commissaire de justice à son étude le 4 avril 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Madame [T] [C] a comparu en personne et a confirmé que la dette était réglée.

Souhaitant rester dans les lieux, elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire et formé une demande de délais rétroactifs.

Elle a précisé avoir fait un burn-out et être à la recherche d’une nouvelle activité professionnelle et que Monsieur [L] [O] exerçait la profession de conducteur de travaux moyennant un salaire d’environ 2.200 euros, le couple ayant par ailleurs un enfant à charge.

Le conseil de la SCI FONCIERE DI 01/2006 s’est opposé à l’octroi de délais rétroactifs.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 12 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX le 9 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer a été signifié le 8 janvier 2025 pour un montant en principal de 3.166,96 euros.

C’est à tort que ce commandement mentionne un délai de six semaines pour solder les causes du commandement, le bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Il convient en conséquence de vérifier si les causes du commandement ont été soldées dans les deux mois de sa délivrance.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI FONCIERE DI 01/2006 sera déboutée de sa demande en paiement, le décompte en date du 3 juin 2025 versé aux débats justifiant que Monsieur [L] [O] et Madame [T] [C] ont soldé leur dette locative.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant, soit celui de mai 2025, le loyer étant payable à terme échu, a été payé avant l’audience.

Par ailleurs Monsieur [L] [O] et Madame [T] [C] ont apuré intégralement leur dette locative en effectuant un virement de 3.940,32 euros le 2 juin 2025.

Il convient en conséquence de leur accorder des délais de paiement à titre rétroactif jusqu’au 2 juin 2025, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date et de dire qu’elle est réputée n’avoir jamais été acquise compte tenu du paiement dans les délais accordés de la dette locative.

Les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont donc devenues sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [O] et Madame [T] [C] supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2006, Monsieur [L] [O] et Madame [T] [C] devront lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 7 mai 2020 conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2006 d’une part et Monsieur [L] [O] et Madame [T] [C] d’autre part concernant un local à usage d’habitation en rez-de-chaussée (porte n°11), un jardin (n°3) et un garage (N°3) situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 9 mars 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [L] [O] et Madame [T] [C] à s’acquitter de la dette locative au plus tard le 2 juin 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

CONSTATONS que la dette locative a été soldée le 2 juin 2025 ;

DISONS que la dette locative ayant été réglée dans les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont donc devenues sans objet ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [T] [C] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [T] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE DI 01/2006 de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente