TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00070 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TVTA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

S.C.I.VERDIER-ST-[Localité 7], représentée par son gérant

C/

[P] [F]

[L] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Y]-ST-[Localité 7], dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son gérant

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

Mme [P] [F], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

M. [L] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement à effet au 02 septembre 2023, M. et Mme [U] [Y], par l’intermédiaire de leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 10], ont donné à bail à Mme [P] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 426 euros et une provision sur charges mensuelle de 35 euros.

Par acte signé électroniquement les 29 août 2023 et 1er septembre 2023, M. [L] [F] s’est porté caution solidaire de Mme [P] [F].

Par avenant à effet au 2 septembre 2023, le bailleur initialement nommé M. et Mme [U] [Y], est devenu la SCI VERDIER SAINT AUBIN.

Le 25 septembre 2024, la SCI [Y]-SAINT-AUBIN a fait signifier à Mme [P] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1976,30 euros, dénoncé à la caution le 03 octobre 2024.

La SCI [Y]-SAINT-AUBIN a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 06 décembre 2024 et 23 décembre 2024, la SCI [Y]-SAINT-AUBIN a ensuite fait assigner Mme [P] [F] et M. [L] [F], en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [P] [F], au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2070,73€ représentant les arriérés de charges et de loyers, arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement, avec indexation,

— d’une somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2024.

A l’audience du 07 mars 2025, la SCI [Y]-SAINT-AUBIN, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 3527,41 €. Elle a précisé ne pas être informée du départ des lieux de la locataire.

Mme [P] [F], présente, a reconnu la dette locative en son principe mais l’a contesté en son montant, expliquant qu’elle a quitté le logement et restitué les clés depuis le 1er mars 2025. Elle a sollicité des délais de paiement à raison d’un versement de 300 euros, puis par mensualités de 150 euros par mois, indiquant qu’elle exerce un emploi en intérim mais qu’elle va avoir fini ses études en mars et pouvoir travailler. Elle a communiqué sa nouvelle adresse.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à domicile le 23 décembre 2024, M. [L] [F] n’était ni présent ni représenté. Toutefois, par courrier remis par Mme [F] lors de l’audience, et dont la teneur a été communiquée à l’ensemble des parties, il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, faisant valoir sa situation financière et de santé difficile et indiquant percevoir des revenus de l’ordre de 2900 euros par mois (avec son épouse) mais vivre à découvert.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, la bailleresse étant autorisée à produire avant le 25 mars 2025 un décompte actualisé compte tenu de la restitution du logement invoquée par la défenderesse ainsi que l’état des lieux de sortie. Par mails des 24 et 26 mars 2025, le conseil de la bailleresse a fait parvenir le décompte attendu, accompagné de l’état des lieux de sortie et d’autres pièces.

Par ordonnance du 30 avril 2025, il a été ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 06 juin 2025, afin de permettre à la demanderesse de communiquer aux défendeurs ses demandes additionnelles, le décompte locatif produit en délibéré incluant des sommes au titre de l’entretien courant du logement et de dégradations locatives qui n’ont pas été portées à la connaissance de ceux-ci aux termes de l’acte introductif d’instance.

A l’audience du 06 juin 2025, la SCI [Y]-SAINT-AUBIN, représentée par son conseil, se rapporte à ses conclusions signifiées le 02 juin 2025 à Mme [P] [F] et à Monsieur [L] [F], selon exploits de commissaire de justice remis à étude, et sollicite leur condamnation solidaire, à titre provisionnel à la somme de 3303,26 € au titre du solde locatif, incluant la reproduction de clés et l’entretien de la chaudière, ainsi que leur condamnation au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Mme [P] [F] avisée de la date de réouverture des débats par lettre recommandée en date du 30 avril 2025, à son adresse déclarée lors de l’audience du 07 mars 2025, (Pli revenu défaut d’accès ou d’adressage ) n’est ni présente ni représenté.

M. [L] [F] avisé de la date de réouverture des débats par lettre recommandée en date du 30 avril 2025 (AR signé le 12 mai 2025) n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Il résulte des débats de l’audience et des pièces produites en délibéré que Mme [P] [F] a quitté les lieux le 27 février 2025 (date de l’état des lieux de sortie) de sorte que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

* Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SCI [Y]-SAINT-AUBIN produit, outre le contrat et l’acte de caution, un décompte du 26 mars 2025 démontrant que Mme [P] [F] reste devoir la somme de 2.673,15 € à son départ des lieux, après déduction des sommes demandées au titre des frais de poursuite, représentant un total de 922,41 euros, qui ne relèvent pas des loyers et charges impayées.

Mme [P] [F] n’a apporté aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, sous réserve des éléments dont il a été justifié en délibéré autorisé.

Pour sa part, M. [L] [F], absent au débat, ne conteste pas son engagement de caution aux termes du courrier qu’il a fait remettre au tribunal par l’intermédiaire de sa fille, Mme [P] [F].

Par ailleurs, le commandement de payer lui a été dénoncé dans les 15 jours suivant sa délivrance à la locataire de sorte qu’il est également tenu solidairement au paiement des intérêts en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, Mme [P] [F] et M. [L] [F], en qualité de caution, seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.673,15€ au titre des loyers et charges impayés.

* Sur la demande au titre des réparations et dégradations locatives

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés a le pouvoir d’accorder une provision au créancier si celui-ci justifie d’une créance non sérieusement contestable.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ".

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

La SCI [Y]-SAINT-AUBIN sollicite la somme de 80 euros au titre de l’entretien de la chaudière et celle de 53,70 euros au titre du remplacement de clés de la porte palière.

L’état des lieux de sortie réalisé en présence de Mme [F] le 27 février 2025 ne mentionne pas de clé manquante ni l’absence d’entretien de la chaudière et la bailleresse ne produit pas d’état des lieux d’entrée permettant une comparaison avec l’état des lieux de sortie.

En conséquence, la SCI [Y]-SAINT-AUBIN sera déboutée de sa demande au titre des réparations et dégradations locatives.

* Sur le montant finalement dû

En conséquence, Mme [P] [F] et M. [L] [F], en qualité de caution, sont redevables solidairement de la somme de 2.673,15€ au titre des loyers et charges de laquelle la bailleresse a déduit en compte le montant du dépôt de garantie de 426 euros, soit un solde de 2.247,15 euros.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme [P] [F] et M.[L] [F] sollicitent tous deux un échelonnement du paiement de la dette, compte-tenu de leur situation financière et personnelle.

Ce délai n’entre pas en contrariété avec les intérêts de la bailleresse puisque la locataire a restitué le logement objet de la présente procédure de sorte que l’arriéré n’augmentera plus.

Afin de tenir compte de la situation des débiteurs, il convient donc de leur accorder des délais de paiement en une mensualité de 300 euros puis 12 mensualités de 150 euros, et une dernière mensualité qui soldera la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient par ailleurs de rappeler que la dette sera exigible en totalité à défaut de règlement d’une seule mensualité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [P] [F] et M. [L] [F], es qualité de caution, partie perdante, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SCI [Y]-SAINT-AUBIN, Mme [P] [F] et M. [L] [F], seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [P] [F] a quitté les lieux le 27 février 2025;

CONSTATE que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion, et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [F] et M. [L] [F], es qualité de caution, à verser à la SCI [Y]-SAINT-AUBIN à titre provisionnel la somme de 2.247,15 euros, (décompte arrêté au 26 mars 2025) au titre des loyers et charges impayés, et montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse déduit ;

DEBOUTE la SCI [Y]-SAINT-AUBIN de sa demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives ;

AUTORISE Mme [P] [F] et M. [L] [F], es qualité de caution, à s’acquitter de cette somme en une mensualités de 300 euros, puis 12 mensualités de 150 euros et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité selon les délais et modalités fixés par la présente décision restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [F] et M. [L] [F], es qualité de caution, à verser à La SCI [Y]-SAINT-AUBIN une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [F] et M. [L] [F], es qualité de caution, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La Vice-Présidente