MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01978 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-I2JL

AFFAIRE : S.A. SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT / [U] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT,

dont le siège social est sis 40 Boulevard Saly – 59300 VALENCIENNES

représentée par M^e Théodora BUCUR, avocat au barreau de DOUAI

DEFENDERESSE

Madame [U] [C],

demeurant 5 rue des Maronniers – 62149 ANNEQUIN

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2014, la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT a donné à bail à madame [U] [C] un local à usage d’habitation et une annexe situés 5 rue des marronniers 62149 ANNEQUIN, moyennant un loyer mensuel révisable de 425, 58 euros pour le logement, 34, 80 euros pour l’annexe outre une provision sur charges de 15, 22 euros par mois.

Madame [U] [C] ne s’étant pas acquittée régulièrement du paiement de son loyer, la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT lui a fait délivrer le 9 janvier 2024, un commandement de justifier de l’occupation des lieux et de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 1 450,99 euros en principal arrêtés au 31 décembre 2023.

Le 26 septembre 2024 la commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par madame [U] [C].

Le 4 mars 2025 la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais a validé les mesures imposées consistant en un plan de surendettement.

Par LRAR du 17 avril 2025 le bailleur a dénoncé le plan de surendettement, la locataire ne le respectant pas.

Par acte du 30 octobre 2025, la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT a fait assigner madame [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :

Constater à défaut, prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de madame [U] [C] par application de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de madame [U] [C] et celle de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L141-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute pour madame [U] [C] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique,Condamner madame [U] [C] à payer la somme de 1 450, 99 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 janvier 2024 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,Condamner madame [U] [C] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer jusqu’au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,Condamner madame [U] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, selon indexations stipulées au bail initial et avec intérêts de droit, Condamner madame [U] [C] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner madame [U] [C] au paiement des frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de la locataire.

L’affaire a été entendue à l’audience du 23 janvier 2026.

La SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé le montant de sa créance qui s’élevait à 3 919, 69 euros au 2 janvier 2026. Elle a précisé que la locataire avait repris le paiement des loyers et des charges courants et elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [U] [C] était présente à l’audience ; elle n’était pas assistée. Elle a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement ; elle a proposé de s’acquitter du paiement de la somme de 30 euros en plus du paiement des loyers et charges courants.

A l’appui de ses demandes, elle explique qu’elle a été placée en arrêt maladie et qu’elle doit faire face à d’importants frais médicaux qui ne sont pas pris en charge par la CPAM. Elle a repris depuis peu, le paiement des loyers et charges courants.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 8 janvier 2026 ; il a été lu à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 10 janvier 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’assignation du 30 octobre 2025 a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 novembre 2025 soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience initialement fixée au 28 mars 2025, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail sous seing privé du 27 mai 2014 est produit à l’appui de la demande ; il stipule une clause résolutoire en page 4 § 7.

Un commandement de payer la somme de 1 450, 99 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 31 décembre 2023, a été délivré le 9 janvier 2024.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées, que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, le bailleur ayant choisi ce délai en dérogation au délai légal de six semaines.

La demande est recevable et il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 10 mars 2024.

Dès lors depuis cette date, madame [U] [C] est devenue occupant sans droit ni titre du logement.

Elle sera condamnée à restituer les lieux loués situés 5 rue des marronniers 62149 ANNEQUIN.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées, que madame [U] [C] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges de sorte qu’à ce titre, reste due à la date du 2 janvier 2026, la somme de 3 851.02 euros déduction faite des frais de justice et frais non justifiés par le bailleur.

En conséquence faute pour la locataire d’apporter la preuve du paiement de sa dette, il convient de la condamner à payer à la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT la somme de 3 851.02 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties s’entendent sur l’octroi de délais de paiement à la locataire et sur le montant des mensualités à verser en plus des charges et loyers courants à savoir la somme de 30 euros.

Il leur en est donné acte.

La suspension de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Des délais de paiement ayant été accordés à madame [U] [C], les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Dès lors, si madame [U] [C] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois si madame [U] [C] ne respecte pas le calendrier d’apurement de l’arriéré locatif, la clause résolutoire reprendra son effet et il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

L’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Il sera également justifié d’indemniser le bailleur en prévoyant une indemnité d’occupation mise à la charge de madame [U] [C], qui sera fixée au montant des loyers et des charges qui auraient été payés en cas de non résolution du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés au bailleur.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

Les demandes accessoires

Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [U] [C] supportera les dépens.

Les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu de la situation financière de madame [U] [C], il est n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT recevable ;

DIT que le bail conclu le 27 mai 2014 entre la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT et madame [U] [C], et portant sur le logement et son annexe situés 5 rue des marronniers 62149 ANNEQUIN, est résilié depuis le 10 mars 2024 ;

CONDAMNE madame [U] [C] à payer à la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT la somme de 3 851.02 euros (trois mille huit cent cinquante et un euros et deux cents) au titre des loyers et charges échus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE madame [U] [C] à s’acquitter de sa dette par 35 versements mensuels d’un montant de 30 euros (trente euros) chacun et d’un 36ème versement du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit ;

DIT qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Si les délais ne sont pas respectés,

DIT que la clause résolutoire reprend son plein effet, et en conséquence que le bail portant sur le logement et son annexe situés 5 rue des marronniers 62149 ANNEQUIN, est résilié depuis le 10 mars 2024 ;

ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de madame [U] [C] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [U] [C] en tant que de besoin, à payer à la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et des charges qu’elle aurait dû percevoir si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du défaut de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE madame [U] [C] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 avril 2026.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION