TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01608 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UD2M

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[E] [D]

[J] [W] épouse [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [I] [M], chargée contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

M. [E] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [J] [W] épouse [D], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 août 2021, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] un appartement à usage d’habitation (n°22) situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 509,24 euros, une provision sur charges mensuelle de 73,92 euros ainsi que la somme de 48,33 euros à titre de loyers accessoires.

Le 25 novembre 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 28 mars 2024.

La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire,

— le constat que Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] sont occupants sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,

— leur expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 3112,25 euros représentant les arriérés de charges et de loyers échus au 07 mai 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective du logement,

* d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 mai 2025.

A l’audience du 22 juillet 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [M] [I] muni d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 150 euros ainsi que le montant de sa demande en paiement à la somme de 2944,59 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que ses diverses relances amiables sont restées sans effet et qu’aucun des trois accords de règlement n’a été respecté.

Elle a soutenu que les locataires ne se sont pas présentés aux convocations afin d’évoquer leur situation. En outre, elle précise qu’au cours d’un échange au mois de mai 2025, Monsieur [E] [D] souhaitait régler mensuellement la somme de 800€ au titre du loyer de la dette et restaurer le prélèvement automatique sur un autre compte bancaire.

Elle a enfin fait valoir que le logement n’était pas assuré.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 13 mai 2025, Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 août 2021 contient une clause résolutoire (article 4-7-1. Résiliation pour non-paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2619,63 euros en principal a été signifié le 25 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1949,36 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 26 janvier 2025 et Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 22 juillet 2025 démontrant que Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] restent devoir la somme de 2859.93 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais d’assurance non justifiées.

Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2859.93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du l’assignation sur la somme de 3112,25 euros et de la présente ordonnance pour le reliquat, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 26 janvier 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2021 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] concernant un appartement à usage d’habitation (n°22) situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2859.93 euros (décompte arrêté au 22 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 sur la somme de 3112,25 euros et de la présente ordonnance pour le reliquat ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [J] [W] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge