TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/07459 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZEX

Minute : 24/536

S.A. LOGIREP

Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [T] [Y]

Monsieur [J] [N]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Paul-gabriel CHAUMANET

Le

JUGEMENT

Du 19 décembre 2024

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 19 décembre 2024 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT,juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP, sise [Adresse 2]

représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [T] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 mai 2022, la SA LOGIREP a donné à bail à Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIREP a fait signifier par acte d’huissier en date du 18 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 4.814,84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 11 janvier 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le 5 juin 2024 par acte de commissaire de Justice, la SA LOGIREP fait sommation à Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] d’avoir à produire leur avis d’imposition.

Par acte d’huissier en date du 2 août 2024, la SA LOGIREP a fait assigner Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquises au profit du requérant la clause de résiliation de plein droit incluse au bail relatives au paiement des loyers et charges, en conséquence, résilier le bail,

ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de leur chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

ordonner la communication sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’obligation de produire leur avis d’imposition le plus récent et les condamner à payer le supplément de loyer solidairement le cas échéant,

condamner à lui payer les sommes suivantes :

·13.685,19 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024, augmenté des intérêts légaux à compter du 18 janvier 2024, date du commandement de payer,

· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,

· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

·500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2024.

A cette audience, la SA LOGIREP, régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé la dette locative à la somme de 8.588,43 euros, échéance du mois de septembre 2024 comprise, selon le décompte en date du 14 octobre 2024.

Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y], régulièrement assignés à l’étude d’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREP justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.814,84 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 18 mars 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 4 mai 2022 à compter du 19 mars 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y], non-comparants, n’ont pas expliqué les raisons de leur dette locative et de la méconnaissance des obligations locatives.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 19 mars 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA LOGIREP produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] lui doivent la somme de 8.588,43 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 14 octobre 2024 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Il convient cependant de déduire 672,42 euros de frais.

Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 7.916,01 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 14 octobre 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur l’obligation de produire leur avis d’imposition

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. […] Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. […] »

En l’espèce, une sommation d’avoir à produire l’avis d’imposition a été notifiée par commissaire de justice le 5 juin 2024 reprenant les termes de cet article.

Il convient dès lors d’ordonner à Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] d’avoir à communiquer à la SA LOGIREP leur avis d’imposition.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2022 entre la SA LOGIREP venant aux droits de la SA LOGIREP et Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] concernant l’appartement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] à verser à la SA LOGIREP la somme de 7.916,01 euros (décompte incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 14 octobre 2024, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] à verser à la SA LOGIREP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 octobre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

ORDONNE à Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] de communiquer leur avis d’imposition à la SA LOGIREP,

REJETTE la demande de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [N] et Madame [T] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection