TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04076 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOZQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[W] [N]

[X] [T]

C/

[L] [J] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [W] [N], demeurant [Adresse 5]

Mme [X] [T], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [L] [J] [H], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [S], représenté par son mandataire la SAS LOFT ONE, a donné à bail à Monsieur [L] [J] [H] un appartement à usage d’habitation (porte n°99, 1er étage, bâtiment E) et une place de parking extérieur (n°13) situés [Adresse 8] à [Localité 12] par contrat en date du 15 juin 2016, moyennant un loyer initial de 540 euros et une provision pour charges de 64 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] ont fait signifier à Monsieur [L] [J] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 juillet 2024 pour un montant en principal de 1.647,12 euros.

Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [L] [J] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance et le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [L] [J] [H] à leur payer à titre provisionnel la somme de 2.253,34 euros, mensualité de septembre 2024 incluse, somme correspondant aux loyers et charges dus au jour de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [L] [J] [H] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges au jour de l’assignation et ce depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [L] [J] [H] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [L] [J] [H] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Après renvoi, à l’audience du 14 février 2025, Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 3.456,76 euros, mensualité de février 2025 incluse et ont précisé que le loyer courant résiduel était payé. Ils ont également indiqué que les droits de Monsieur [H] concernant la CAF avaient été rétablis.

Monsieur [L] [J] [H] a comparu en personne, a demandé à pouvoir rester dans les lieux et donc la suspension de la clause résolutoire, et a sollicité des délais de paiement afin d’apurer la dette et proposé de verser, le 25 du mois, en plus du loyer courant la somme de 200 euros par mois.

Il a par ailleurs précisé qu’il venait de retrouver du travail en qualité de chauffeur VTC, qu’il percevait un salaire entre 1.800 et 2.200 euros par mois, qu’il était marié mais que son épouse ne travaillait pas et qu’ils avaient deux enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

Par ordonnance avant dire droit en date du 1er avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 5 mai 2025, invité pour cette date Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] à justifier de leur qualité à agir, sursis à statuer sur toutes les demandes et réservé l’article 700 et les dépens.

Après renvoi, à l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] ont comparu représentés par leur conseil, ont justifié de leur qualité à agir, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et actualisé la dette à la somme de 3.471,82 euros selon décompte en date du 11 juin 2025.

Monsieur [L] [J] [H], cité par avenir d’audience délivré le 9 mai 2025, n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] ont justifié de leur qualité à agir en produisant aux débats une attestation notariée en date du 1er juin 2023 justifiant qu’ils ont acquis la pleine propriété indivise de l’appartement à usage d’habitation (porte n°99, 1er étage, bâtiment E) et de la place de parking extérieur (n°13) situés [Adresse 8] à [Adresse 11] [Localité 1] de Monsieur [E] [S] et de Madame [B] [O].

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 16 juillet 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [L] [J] [H] le 15 juillet 2024 pour un montant en principal de 1.647,12 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2024.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] produisent un décompte en date du 11 juin 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 3.183,26 euros, mensualité de juin 2025 incluse et frais de procédure déduits.

Monsieur [L] [J] [H], qui n’a pas comparu à l’audience, n’a par définition pas contesté la dette.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3183,26 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Monsieur [L] [J] [H] avait sollicité lors de l’audience du 14 février 2025 la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement afin d’apurer la dette en proposant de verser en plus du loyer courant la somme de 200 euros par mois le 25 du mois.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié par le décompte versé aux débats que Monsieur [L] [J] [H] a réglé sa part du loyer courant, soit celui de juin 2025, hors versement CAF dont les droits ont été rétablis, avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [L] [J] [H] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

[L] [J] [H] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [L] [J] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[L] [J] [H] , partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] , Monsieur [L] [J] [H] devra leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2016 entre Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] venant aux droits de Monsieur [E] [S] d’une part et Monsieur [L] [J] [H] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte n°99, 1er étage, bâtiment E) et une place de parking extérieur (n°13) situés [Adresse 8] à [Localité 12], sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] [H] à verser à Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] à titre provisionnel la somme de 3183,26 euros, selon décompte en date du 11 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [L] [J] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 200 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 26 de chaque mois et pour la première fois avant le 26 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sur demande de Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] ;

* que Monsieur [L] [J] [H] soit condamné à verser à Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] [H] à verser à Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [N] et Madame [X] [T] de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire .

Le Greffier La Première Vice-Présidente