TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02938

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFZX

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

S.A. [Adresse 8]

C/

[R] [N] épouse [U]

[F] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [R] [N] épouse [U]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Monsieur [F] [B]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 janvier 2023, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] un logement à usage d’habitation n°2 situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 473,84 euros et une provision sur charges mensuelle de 78,80 euros.

Le 26 avril 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 8] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2024.

Par acte d’huissier en date du 11 juillet 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir :

— à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] et tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de de 7.268,62 euros représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et SLS au 05 juillet 2024, réactualisée avec les échéances échues impayés de juillet à novembre 2024, avec intérêts conformes au bail,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, incluant le SLS et l’indexation annuelle, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire à compter de l’assignation pour défaut de paiement des loyers et charges et de justification de leur situation au regard du SLS, l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] et tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de de 7.268,62 euros représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et SLS au 05 juillet 2024, réactualisée avec les échéances échues impayés de juillet à novembre 2024, avec intérêts conformes au bail,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, incluant le SLS et l’indexation annuelle, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— à titre infiniment subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et charges et de justification de sa situation au regard du SLS, l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] et tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de de 7.268,62 euros représentant l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et SLS au 05 juillet 2024, réactualisée avec les échéances échues impayés de juillet à novembre 2024, avec intérêts conformes au bail,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge dus si le contrat s’était poursuivi, incluant le SLS et l’indexation annuelle, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— dans tous les cas, leur condamnation au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juillet 2024.

A l’audience du 09 décembre 2024, la SA [Adresse 8], représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.184,85 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. Elle a précisé que les locataires ont justifiés des documents, de sorte que le SLS a été liquidé, mais qu’ils n’ont pas repris le paiement de leurs loyers courants.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 11 juillet 2024, Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2025. Par jugement du 05 février 2025, le juge a réouvert les débats afin d’ordonner la comparution des défendeurs à la prochaine audience et de permettre aux parties de faire leurs observations et de fournir toute pièce utile sur :

— l’application de l’article 4g) de la loi du 06 juillet 1989 au litige,

— l’éventuel caractère non écrit de la partie de l’article 9-1 du contrat de bail du 26 janvier 2023 qui prévoit la résiliation pour défaut de paiement du supplément de loyer de solidarité éventuel, lequel est distinct du loyer et des charges en application de l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation,

— les conséquences de ce caractère non-écrit quant à l’acquisition de la clause résolutoire sur la base du commandement de payer du 26 avril 2024, les sommes appelées et impayées portant uniquement sur le supplément de loyer de solidarité,

— la preuve de l’envoi de l’enquête sur le supplément de loyer de solidarité et de la mise en demeure prévue par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.

A l’audience du 25 mars 2025, la SA [Adresse 8], représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, a maintenu l’ensemble de ses demandes, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1.632,98 euros et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs. La SA [Adresse 8] a fait valoir que le supplément de loyer de solidarité pouvait être inclus dans les sommes justifiant l’acquisition de la clause résolutoire, dans la mesure où il s’agissant d’un accessoire du loyer, et qu’au demeurant, certains loyers et charges étaient restés impayés, de sorte qu’il n’y avait aucune difficulté quant à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle a indiqué que la résiliation judiciaire était également justifiée par les impayés de loyer et l’absence de réponse à l’enquête sur le supplément de loyer de solidarité.

Madame [R] [N] épouse [U], comparante en personne, a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 100 à 150 euros par mois. Elle a expliqué qu’elle avait changé d’adresse mail et qu’elle avait rencontré des difficultés pour obtenir son avis d’imposition. Elle a précisé que son changement d’adresse mail l’avait également empêchée de percevoir sa retraite en janvier et février 2025, d’où des impayés, mais que le problème s’était résolu en mars et qu’elle avait pu reprendre le paiement des loyers courants. Elle a expliqué qu’elle percevait 1.300 euros de retraite et son compagnon 1.100 euros de salaire, mais qu’il avait environ 700 euros de dettes à régler chaque mois, notamment pour la pension alimentaire de ses trois enfants.

Monsieur [F] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 21 mars 2025 démontrant que Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] restent devoir la somme de 1.632,98 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, étant précisé qu’ils y sont tenus solidairement selon les termes du bail.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.632,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, en l’absence de précision du bail quant aux intérêts.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, d’ordre public et sa version applicable à la date de conclusion du contrat, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. »

L’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation précise les conditions dans lesquelles ce supplément de solidarité peut être réclamé aux locataires : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, le bail conclu le 26 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 – Défaut de paiement) qui prévoit la résiliation pour « défaut de paiement des loyers, du supplément de loyer de solidarité éventuel ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, cette clause n’est pas conforme à l’article 4g de la loi du 06 juillet 1989, qui ne prévoit la résiliation que pour non-paiement du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie. Si la SA HLM DES CHALETS considère que le supplément de loyer de solidarité est un accessoire du loyer, le législateur, notamment par le biais de l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitat, distingue ce supplément de loyer du loyer lui-même, puisqu’il doit être payé « en sus du loyer principal et des charges locatives », et n’a pas expressément mentionné le supplément de loyer dans les sommes pouvant entraîner la résiliation, ce d’autant que celles-ci sont liquidées provisoirement en cas d’absence de réponse et peuvent se monter particulièrement élevées. Dès lors, il convient de considérer comme non-écrite la clause en ce qu’elle permet la résiliation pour défaut de paiement du « supplément de loyer éventuel » et de ne prendre en compte que le défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 3.344,23 euros.

Tout d’abord, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de considérer que les locataires avaient deux mois pour régulariser leur dette.

Ensuite, par application des règles d’imputation des paiements prévues par l’article 1342-10 du code civil, il convient d’examiner le décompte annexé au commandement et d’imputer les paiements mensuels des locataires sur les dettes qu’ils avaient le plus d’intérêt à régler, c’est-à-dire leurs loyers et charges. Il apparaît ainsi que la somme impayée visée au commandement est intégralement constituée de supplément de loyer impayés pour les mois de janvier 2024 à mars 2024 et de la pénalité de 25 euros pour défaut de réponse au questionnaire sur les ressources.

Dans cette mesure, il ne peut être fait droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

3. Sur la résiliation judiciaire

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l’espèce des éléments du dossier et du décompte du 21 mars 2025 que Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] n’ont pas répondu à l’enquête sur le supplément de loyer de solidarité pendant 8 mois, au mépris de leurs obligations résultant du bail et de la loi, et n’ont pas réglé les sommes qui leur étaient facturées au titre de la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité. En outre, ils n’ont pas procédé au règlement des loyers du mois d’août 2024, de décembre 2024 et de janvier 2025, de sorte qu’ils restent devoir la somme de 1.632,98 euros.

Ces manquements sont de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmoins, Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] ont justifié des documents de nature à permettre la régularisation du supplément de loyer de solidarité en septembre 2024, se sont montrés réguliers dans les paiements des loyers hormis pour quelques loyers impayés et ont repris les paiements en mars 2025. Madame [R] [N] épouse [U] s’est également présentée à l’audience pour expliquer les difficultés rencontrées et solliciter des délais de paiement, en exposant une situation financière lui permettant de régler l’arriéré sous réserve de son échelonnement.

Dans ces circonstances, les locataires seront autorisés à se libérer de la dette locative par le paiement de 90 euros mensuels en sus du loyer pour régler l’arriéré pendant 18 mois, pour éviter la résiliation et l’expulsion associée.

La résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés, sans qu’une nouvelle décision judiciaire ne soit nécessaire. En ce cas, Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] pourront faire l’objet d’une expulsion. En outre, ils seront alors condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 8], Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE non-écrite la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2023 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] concernant un logement à usage d’habitation n°2 situé [Adresse 1], uniquement en ce qu’elle mentionne le défaut de paiement du « supplément de loyer de solidarité éventuel » ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] à verser à la SA HLM DES CHALETS la somme de 1.632,98 euros, selon décompte arrêté au 21 mars 2025 (dernière mensualité de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 90 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 26 janvier 2023 entre la SA [Adresse 8] et Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] à payer à la SA HLM DES CHALETS le solde de la dette locative ;

AUTORISE la SA [Adresse 8], à défaut pour Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion de l’appartement du [Adresse 3], ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

et en tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] à verser à la SA [Adresse 8] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [R] [N] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,