Min N° 26/00333

N° RG 25/04541 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEMB

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [E] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 10 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [E] [Z]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 01er décembre 2023, ayant pris effet le même jour, la SARL TRY ET MONE a consenti à M. [E] [Z] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 568 euros, des provisions mensuelles sur charges de 12 euros, outre un dépôt de garantie de 545 euros.

Par contrat de cautionnement du 30 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la SAS ALS) s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l’État et l’union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d’échéances impayées par le locataire pour les mois de décembre 2023 à février 2024, la SARL TRY ET MONE a sollicité leur paiement par la caution et lui a délivré quittance subrogative le 10 juin 2024, faisant état du montant payé.

Par acte de commissaire de justice du 02 mai 2024, la SAS ALS a fait signifier à M. [E] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 740 euros au titre des loyers et charges impayés.

Se prévalant de nouveaux impayés, la SARL TRY ET MONE a de nouveau sollicité la caution et lui a délivré quittances subrogatives.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, la SAS ALS a fait assigner M. [E] [Z] à l’audience du 10 décembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

– ordonner l’expulsion de M. [E] [Z] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– condamner M. [E] [Z] à lui régler la somme de 3 510 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02 mai 2024 sur la somme de 1 740 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner M. [E] [Z] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

– condamner M. [E] [Z] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 10 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite la SAS ALS afin qu’elle produise un décompte actualisé au plus tard au 24 décembre 2025.

La SAS ALS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 3 240 euros selon décompte arrêté au 27 novembre 2025, échéance de juin 2024 incluse. Elle indique s’en rapporter à prudence de justice sur d’éventuels délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

M. [E] [Z], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Décrivant ses ressources et ses charges, il sollicite de plus larges délais de paiement proposant de régler mensuellement la somme de 130 euros en plus de son loyer courant, afin d’apurer sa dette. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 25 mars 2026.

Aucune pièce complémentaire n’a été transmise à la juridiction dans les délais fixés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

An application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la SAS ALS produit le contrat de cautionnement du 30 novembre 2023 et les quittances subrogatives dont la dernière en date du 10 juin 2024, visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La SAS ALS est en conséquence subrogée dans les droits de la bailleresse et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose la bailleresse, la SAS ALS doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles cette dernière est soumise en cas d’ action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SAS ALS justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 06 août 2025.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 05 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2025.

La SAS ALS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, à cette date, le délai légal pour que la clause résolutoire puisse être acquise en pareille circonstance étant de six semaines, tel qu’il résulte des dispositions précitées, lesquelles sont d’ordre public, ce délai devra s’appliquer.

Par acte délivré le 02 mai 2024, la SAS ALS, subrogée dans les droits de la SARL TRY ET MONE, a fait commandement à M. [E] [Z] de payer la somme de 1 740 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai légal de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 13 juin 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 01er décembre 2023, le commandement de payer délivré le 02 mai 2024 et le décompte de la créance actualisé au 27 novembre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

En outre, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, notamment celle du 10 juin 2024, que la caution a réglé au bailleur, en exécution du contrat de cautionnement, un total de 4 060 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, laquelle est rapportée à 3 240 euros après déduction des versements effectués par le locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS ALS est donc bien fondée à demander le paiement à M. [E] [Z] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner M. [E] [Z] à payer à la SAS ALS la somme de 3 240 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 27 novembre 2025, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 740 euros à compter du 02 mai 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 10 décembre 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de novembre 2025. Or, force est de constater qu’il n’a pas été réglé en intégralité, le dernier a l’avoir été remontant à l’échéance de mars 2025. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.

M. [E] [Z] déclare percevoir un salaire de 1 500 euros par mois, avoir un enfant à charge et régler les échéances d’un crédit personnel à hauteur de 124,52 euros par mois. Il propose, en outre, de régler 130 euros par mois en plus du loyer. Enfin, force est de constater que depuis le mois de juin de 50 à 70 euros par mois, en plus de son loyer. Ainsi, M. [E] [Z] démontre être en situation de régler sa dette locative.

Il convient donc de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

M. [E] [Z] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [E] [Z] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors qu’il en sera justifié par une quittance subrogative.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [E] [Z] aux dépens de l’instance à l’exclusion des frais de signification du commandement de payer 02 mai 2024 dès lors qu’il n’était pas justifié, alors que le bailleur était en situation de reprendre possession des lieux.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ALS les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [E] [Z] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er décembre 2023 entre la SARL TRY ET MONE, d’une part, et M. [E] [Z], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 3], sont réunies à la date du 13 juin 2024 et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 240 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 novembre 2025, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 740 euros à compter du 02 mai 2024 et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [E] [Z] à s’en libérer par 24 mensualités d’un montant minimum de 130 euros chacune et une 25e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, qu’elle soit due au titre des loyer et charges courants ou de la dette locative, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets, et, en ce cas :

1o la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SARL TRY ET MONE, sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

2o le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

3o M. [E] [Z] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même payées à la bailleresse, dès lors qu’il en sera justifié pas une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [E] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 02 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION