MINUTE : 25/9

DOSSIER : N° RG 24/00022 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TG7X

JUGEMENT DU: 04/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 04 Février 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 20] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 327

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 30 Septembre 2024 et plaidoirie du 14 Janvier 2025

En présence de [H] [W], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 19] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 20] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 10], à [Localité 20].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 10].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 20] MÉTROPOLE a décidé de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 20] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un appartement T2, correspondant aux lots 306 et 347 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 22], parcelle [Cadastre 5] AB [Cadastre 3], appartenant à Monsieur [F] [Z].

L’arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 20] MÉTROPOLE a saisi le juge de l’expropriation de ce siège selon la procédure d’urgence, suivant acte du 10 juillet 2024.

Un transport sur les lieux s’est déroulé, le 30 septembre 2024, à l’issue duquel l’audience de plaidoirie a été fixée au 12 septembre suivant.

Un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 58 024 euros a été rendu, le 3 octobre 2024.

Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession devant revenir à Monsieur [F] [Z] à la somme de 68 716 euros, pour un bien libre d’occupation.

Le commissaire du Gouvernement propose une indemnité d’un montant total de 70 498 euros, étant négligée l’erreur de plume commise en fin d’écritures.

Monsieur [F] [Z] invite la juridiction à :

Fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 148 980 euros comprenant :

Une indemnité principale de 110 000 euros,

Une indemnité de remploi de 12 000 euros,

Une indemnité pour perte de revenus de 26 980 euros.

Condamner [Localité 20] MÉTROPOLE à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de [Localité 20] MÉTROPOLE, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de Monsieur [F] [Z], régulièrement représenté,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le bien est situé dans un immeuble datant des années 1970, bâti en tripode, soumis au régime de la copropriété, bénéficiant du chauffage urbain, sis à [Adresse 23].

La station de métro [Adresse 15] se trouve à environ 500 m à pied du logement. Toutefois, le [Adresse 14] [Adresse 10] a la particularité d’être totalement ceinturée par une rocade.

Globalement, la construction est en grande souffrance au moment de la visite sur les lieux et présente des parties communes dégradées.

On accède à l’appartement, au 13ème étage, au moyen d’un ascenseur.

Il s’agit d’un T2 de 54 m² (lot n° 306) et d’un cellier de 4 m² (lot n° 347).

Le logement présente un aspect d’entretien passable.

Il sera évalué libre d’occupation ; cet aspect faisant consensus.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD1 la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 20] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 20], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entend évaluer le bien litigieux à hauteur de :

[Localité 20] MÉTROPOLE : 1 140 euros/m²,

Commissaire du Gouvernement : 1 170 euros/m²,

Monsieur [F] [Z] : 2 015 euros/m².

En substance, l’exproprié estime que les références retenues par l’autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement consistant en des acquisitions réalisées au sein de l’immeuble Messager par un opérateur public ou assimilé (SA [Adresse 8]) doivent être écartées car elle ne peuvent être regardées, de cette seule circonstance, comme s’inscrivant dans le jeu normal de l’offre et de la demande caractérisant un marché réel. En effet, les vendeurs sachant que leurs biens étaient voués à la démolition, ils ne trouveraient aucun autre acquéreur.

Il critique les transactions qui lui sont opposées.

Aussi, il propose de retenir 65 autres cessions concernant des T2 se trouvant dans des bâtis similaires à l’immeuble Messager, implantés dans des quartiers présentant les mêmes caractéristiques que celui de [Localité 11], à savoir, essentiellement :

[Adresse 6],

[Adresse 18],

[Adresse 17]

[Adresse 16],

faisant apparaître un prix au m² de :

Moyenne : 1 969 euros,

Médiane : 2 015 euros.

De plus, il conforte sa démonstration par la méthode d’évaluation par le revenu.

Les arguments avancés par l’exproprié ne seront pas retenus par le juge de l’expropriation pour les motifs à suivre.

Il n’est en rien démontré que les appartements acquis par la SA HLM les Chalets ne s’inscrivent pas dans un marché réel ; la seule circonstance de l’intervention d’une personne publique en qualité d’acquéreur ne dénaturant pas, à elle seule, les caractéristiques d’un marché réel.

Monsieur [F] [Z] n’objective pas son propos, notamment, en l’étayant de jurisprudences.

De plus, la portée du grief est limitée, dès lors que [Localité 20] MÉTROPOLE avance une seule référence, sur un total de onze, située dans l’immeuble Messager, à savoir :

TC 1 : Vente du 24 février 2017 – T2 de 54 m² avec cellier (lots 153 et 180) – libre d’occupation : 57 000 euros, soit 1 055,55 euros/m².

A l’égard de cet terme de comparaison, la juridiction souligne qu’elle remonte à une période antérieure au projet de renouvellement urbain du quartier de [Adresse 10], engagé depuis 2019. Ainsi, à la date du 24 évrier 2017, soit antérieurement audit projet, un bien comparable à celui des expropriés s’est vendu dans l’immeuble litigieux à 1 055,55 euros/m² venant, par suite, infirmer le postulat de base présenté en défense.

Si cette vente ne forme pas une tendance de marché à elle seule, il n’en demeure pas moins qu’elle fournit une indication venant consolider l’offre financière de l’autorité expropriante qui, à sa lumière, notamment, apparaît cohérente.

Par ailleurs, outre que l’intervention d’un opérateur chargé d’une mission de service public dans l’acquisition de biens immobiliers n’altère pas en soit, sans autres considérations excipées, les qualités du marché, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prescrit au juge de tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au demeurant, comme le souligne [Localité 20] MÉTROPOLE, il n’est pas opportun de se référer à des mutations dans les quartiers [Adresse 13], [Adresse 9] ou [Adresse 12], comme proposé en défense, alors que des transactions utiles existent dans le quartier de [Adresse 10] et celui, contiguë, de [Localité 7], de surcroît dans des immeubles comparables.

Enfin, l’emploi de la méthode d’évaluation de l’appartement par le revenu n’est pas davantage convaincante puisqu’il n’est plus loué, selon les déclarations en défense, depuis décembre 2020. Au demeurant, alors que l’intéressé indique que le logement aurait été loué en continu, sur la période 2005 à 2020, force est de relever qu’il ne produit au procès aucune déclaration fiscale de revenus fonciers.

Les termes de comparaisons versés à l’instance par l’autorité expropriante sont géographiquement proches du bien à évaluer et présentent des caractéristiques suffisamment similaires pour être retenus.

Pour une offre de 1 140 euros/m², il s’en déduit un prix au m² de :

Moyenne : 1 031 euros,

Médiane : 1 016 euros.

Le commissaire du Gouvernement communique neufs références faisant apparaître un prix au m² de :

Moyenne : 1 251 euros,

Médiane : 1 214 euros.

Si l’on s’en tient aux trois références fournies relatives à des transactions situées au [Adresse 2] (TC 1 à TC 3), intervenues en 2021 et 2023, le prix s’établit à :

Moyenne : 1 138 euros,

Médiane : 1 200 euros.

Le prix de 1 200 euros/m² sera donc retenu par le tribunal, étant relevé que tous les appartement visités offrent, à peu de choses près, les mêmes caractéristiques en termes d’entretien, de fonctionnalité et de convivialité.

Il s’ensuit une indemnité principale de 64 800 euros (1 200 euros x 54 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 7 480 euros, détaillée comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

49 800 x 10% = 4 980 euros

Sur l’indemnité pour perte de loyers,

Monsieur [F] [Z] revendique l’allocation d’une somme de 26 980 euros à raison de 47 mois de loyers non perçus, outre 6 mois pour la recherche d’un locataire après l’acquisition d’un autre bien.

Comme souligné plus haut, l’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

C’est à cette date, soit au 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Au 4 juin 2024, il est constant que le logement n’était plus loué depuis environ deux années, de sorte que la prétention est infondée.

Au surplus, le défendeur ne justifie en rien de la réalité et du niveau des revenus perçus, tout particulièrement, par la production de ses déclarations fiscales annuelles de revenus fonciers ; la communication au débat d’un bail et avenant étant largement insuffisants pour établir l’effectivité de la perception des loyers allégués.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

[Localité 20] MÉTROPOLE versera à Monsieur [F] [Z] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir à Monsieur [F] [Z] à raison de l’expropriation de l’appartement T2, correspondant aux lots 306 et 347 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 21], parcelle [Cadastre 5] AB [Cadastre 3], à la somme de 72 280 euros, ainsi détaillée :

Indemnité principale : 64 800 euros

Indemnité de remploi : 7 480 euros

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE [Localité 20] MÉTROPOLE à verser à Monsieur [F] [Z] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 février 2025.

La Greffière Le Juge de l’Expropriation