TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00211

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWWI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. d'[Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[U] [X]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dont le siège social est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [X] demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 janvier 2015, la SA [Adresse 8] a donné à bail à M. [U] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 272,48 € et 120,70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 août 2024 pour un montant en principal de 3.224,59 euros.

Par un acte de commissaire de Justice du 21 octobre 2024, la SA [Adresse 8] a ensuite fait assigner M. [U] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de M. [U] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin;

— d’autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— constater la mauvaise foi de M. [U] [X] et supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— et le condamner au paiement à titre provisionnel :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.568,15 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de M. [U] [X] à l’audience du 1er juillet 2025 à laquelle la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 6.175,38 €. Elle explique que le locataire procède à des paiements partiels, que la dette augmente et qu’il ne bénéficie plus d’APL car il n’a pas remis son dossier à jour depuis l’année 2024.

M. [U] [X] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il reconnait que son loyer n’est pas réglé en intégralité. Il explique exercer un emploi de saisonnier et percevoir le RSA et qu’il a déposé un dossier de surendettement qui n’était pas complet. Il sollicite des délais dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8] justifie avoir préalablement avisé le 09 novembre 2023 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [U] [X], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la Caisse d’allocations familiales en date du 05 décembre 2023 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés de loyers de M. [U] [X], ce qui confirme l’envoi et la réception du courrier de la SA [Adresse 8] dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 09 janvier 2015 contient une clause résolutoire (article 6.2) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 06 août 2024, pour la somme en principal de 3.224,59 €.

M. [U] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 250 euros le 30 juillet 2024 (somme non prise en compte dans le commandement de payer) et 250 euros le 12 août 2024. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte démontrant que M. [U] [X] reste devoir la somme de 6.175,38 € à la date du 30 juin 2025, juin 2025 inclus.

M. [U] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à payer à la SA [Adresse 8] cette somme de 6.175,38 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.568,15 à compter de l’assignation (21 octobre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [U] [X] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise totale du paiement du loyer courant, les versements opérés depuis le mois de mars 2025 ne s’élevant qu’à la somme de 300 euros par mois pour un loyer et une provision sur charges actuels d’un montant de 433,20 euros.

En outre, le défendeur propose de rembourser la dette locative par échéances de 100€ en sus de la somme de 433,20 € (loyer et charges actuels), soit un montant total de 533,20€, ce qui est manifestement disproportionné à ses revenus actuels constitués du RSA et ,en tout état de cause, cette proposition ne permet d’apurer la dette arrêtée à la somme de 6.175,38 euros en 36 mensualités maximum.

Enfin, si M. [U] [X] fait valoir qu’il a initié une procédure de surendettement afin d’effacer sa dette, aucune décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne n’a été rendue au jour de l’audience.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [U] [X] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 07 octobre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [U] [X] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [U] [X] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [U] [X] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [U] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 07 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 30 juin 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [U] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, M. [U] [X] sera condamné à lui verser une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 janvier 2015 entre la SA [Adresse 8] et M. [U] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 07 octobre 2024;

DEBOUTONS M. [U] [X] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [U] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [U] [X] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 6.175,38 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 30 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du juin 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (21 octobre 2024) sur la somme de 3.568,15€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [U] [X] à payer à la SA [Adresse 8] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 07 octobre 2024 au 30 juin 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M.[U] [X] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS M. [U] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente