TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01596 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDZP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[T] [L] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [T] [L] [D], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19/05/2022, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [D] [T] [L] l’appartement F001, bât F situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 406.28 euros et une provision sur charges mensuelle de 53.29 euros.

Par contrat du 19/05/2022, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [D] [T] [L] le parking n°23 situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 15,58 euros.

Le 13/02/2025, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [D] [T] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14/02/2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/05/2025, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [D] [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion des lieux qu’elle occupe à savoir l’appartement et le parking, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et dès la signification de l’ordonnance à venir sous astreinte de 16 euros par jour de retard, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2535.77 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14/05/2025.

A l’audience du 22/07/2025, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de Toulouse, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1500 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE indique être d’accord pour l’octroi de délai de paiement à hauteur de 120 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [D] [T] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [D] [T] [L] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 120 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025 et prorogée au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14/02/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13/05/2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19/05/2022 concernant l’appartement à usage d’habitation contient une clause résolutoire (article 6.2.) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2448.80 euros a été signifié le 13/02/2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Le bail conclu le 19/05/2022 concernant le parking contient une clause résolutoire, laissant un délai de huit jours pour payer la dette après délivrance d’une sommation de payer.

Le commandement de payer signifié le 13/02/2025 visait également cette clause et laissait un délai de huit jours pour régler la somme précitée, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Or, le contrat du 19/05/2022 concernant le parking est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement à la même adresse et entre les mêmes parties. Ainsi, la clause résolutoire prévue au bail relatif à ce garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer.

Madame [D] [T] [L] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans les baux étaient réunies à la date du 14/04/2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 10/07/2025 démontrant que Madame [D] [T] [L] reste devoir la somme de 1500 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Madame [D] [T] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1500 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [D] [T] [L] a effectué deux règlements, de 428,63 euros le 3 juillet 2025 et de 200 euros le 4 juillet 2025. A l’audience, elle précise vivre seule avec sa fille âgée de 12 ans, travailler comme conseillère clientèle en CDI avec une rémunération augmentée à 1500 euros mensuels en janvier dernier.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de l’accord des parties, Madame [D] [T] [L] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 12 mensualités de 120 euros chacune et d’une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [D] [T] [L], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [D] [T] [L] pourra faire l’objet d’une expulsion de son logement et du parking, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Par ailleurs, la demanderesse ne justifie pas de la nécessité et de la proportionnalité de l’astreinte sur l’obligation de quitter les lieux. Dès lors, il convient de constater qu’elle n’est pas justifiée et de rejeter cette demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [D] [T] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19/05/2022 entre la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [D] [T] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation F001 bât F situé [Adresse 1] et au contrat conclu le 19/05/2022 concernant l’emplacement de parking n°23, situé à la même adresse, sont réunies à la date du 14/04/2025 ;

CONDAMNONS Madame [D] [T] [L] à verser à la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1500 euros (décompte arrêté au 10/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [D] [T] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 120 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [D] [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [D] [T] [L] soit condamnée à verser à la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande tendant à assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS Madame [D] [T] [L] à verser à la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [T] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge