TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03625

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLGU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 23 Janvier 2025

[X] [P]

C/

[J] [M]

[G] [U]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 23 Janvier 2025

à la SELARL ALMUZARA MUNCK

Copie certifiée conforme délivrée le 23/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [X] [P],

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Odile DUBURQUE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [M],

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [U],

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 décembre 2023, [X] [P] a loué à [J] [M] et [G] [U] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 6] (ASL ATTIS, villa N°4) à [Localité 10] assortie d’un jardin, d’une surface habitable de 63.23 m², moyennant un loyer initial de 654 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Invoquant un arriéré locatif, [X] [P] a fait signifier à [J] [M] et [G] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 juillet 2024.

Par exploit du 03 septembre 2024, [X] [P] a finalement fait assigner [J] [M] et [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de [J] [M] et [G] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de [J] [M] et [G] [U] au paiement de :

* la somme provisionnelle de 1 498 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation in solidum de [J] [M] et [G] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

A l’audience du 13 décembre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, [X] [P] a maintenu l’intégralité des ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualiser la dette locative à 3 741 euros au 06 décembre 2024.

Convoqués par assignation remise à étude, [J] [M] et [G] [U] n’ont pas comparu à l’audience et ne s’y sont pas faits représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’action est recevable, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par voie électronique le 05 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux .”

Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 juillet 2024 pour la somme en principal de 1 498 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 août 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 15 août 2024, les défendeurs doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [J] [M] et [G] [U] sera donc ordonnée.

Compte-tenu de l’aggravation massive de la dette locative malgré la délivrance d’un commandement de payer et de l’assignation, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

[X] [P] produit un décompte actualisé au 06 décembre 2024 selon lequel [J] [M] et [G] [U] restaient alors lui devoir la somme de 3 741 euros, déduction faite des frais d’impayés facturés le 15 octobre 2024.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Dès lors, [J] [M] et [G] [U] seront condamnés solidairement à verser à [X] [P] cette somme provisionnelle de 3 741 euros.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[J] [M] et [G] [U] doivent aussi être condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Or, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 06 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Ainsi, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, [J] [M] et [G] [U] supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, du signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [X] [P], [J] [M] et [G] [U] seront également condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 décembre 2023 entre [X] [P] d’une part ainsi que [J] [M] et [G] [U] d’autre part concernant la maison à usage d’habitation sise [Adresse 6] (ASL ATTIS, villa N°4) à [Localité 10] assortie d’un jardin sont réunies depuis le 15 août 2024;

ORDONNONS en conséquence à [J] [M] et [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [J] [M] et [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [X] [P] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement [J] [M] et [G] [U] à verser à [X] [P] la somme provisionnelle de 3 741 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêté au 06 décembre 2024) ;

CONDAMNONS solidairement [J] [M] et [G] [U] à payer à [X] [P] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS in solidum [J] [M] et [G] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, du signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum [J] [M] et [G] [U] à verser à [X] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge