TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/04271 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6DC

N° de MINUTE : 25/01115

DEMANDEURS

Monsieur [S] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Danièle MOOS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BB042

Madame [V] [X] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Danièle MOOS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BB042

C/

DEFENDEUR

Monsieur [P] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] sont propriétaires des lots n°2, n°3 et n°8 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] ont fait assigner Monsieur [P] [B] aux fins, notamment, de remise en état de l’immeuble susvisé.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 16 décembre 2024 par RPVA et signifiées à Monsieur [B] le 26 décembre 2024, Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] ont sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Condamner Monsieur [B] à remettre en leur état initial son logement et finaliser les travaux de façade en ce comprenant le ravalement sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du mois suivant la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [B] à payer aux demandeurs la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— Condamner le défendeur au paiement de 4.000 € aux demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner le défendeur aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] font valoir que Monsieur [P] [B], propriétaire d’un lot au rez-de-chaussée du pavillon, a entrepris des travaux aux fins de diviser son logement en deux logements distincts et ce, sans obtenir l’autorisation de l’assemblée générale prévue par l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ni l’autorisation de la mairie. De surcroit, Monsieur [B] ayant effectué ces travaux seul, sans l’assistance ou le conseil d’un architecte, il a porté atteinte à la structure du bâtiment en abattant des murs porteurs. Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] sollicitent en conséquence la remise en état de son logement et des parties communes ainsi que l’achèvement des travaux de façade, ravalement compris et ce, sous astreinte ; faisant valoir que la réalisation de tels travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est irrégulière. Ils versent au soutien de leur demande une attestation de la mairie de [Localité 3] du 25 juin 2024 confirmant l’absence de toute délivrance au défendeur d’un permis de diviser, pourtant obligatoire en application de la loi ALUR. En outre, se fondant sur l’article 1240 du code civil, Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] exposent avoir subi un préjudice du fait des travaux irrégulièrement entrepris, notamment esthétique, mais également matériel au titre des risques générés par ces activités, tant pour la stabilité de l’immeuble que relativement à leur jouissance paisible des parties communes. Ils font ainsi notamment valoir la création d’un escalier sans garde-corps et accessible à tous, ce qui présente un risque notamment pour les enfants, la présence de matériel, débris et outils laissés en permanence dans les parties communes, le constat de microfissures sur les murs ainsi que l’absence d’isolation au niveau des ouvertures réalisées en façade, entraînant l’apparition de moisissures. Monsieur [M] et Madame [H] mentionnent également subir un stress du fait de la peur de perdre leur agrément d’assistants familiaux du fait des troubles occasionnés suite aux travaux de Monsieur [B].

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [P] [B] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 février 2025 et fixée à l’audience du 04 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état des lieux

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut agir en justice concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d’en aviser le syndic. Il est constant toutefois, que le défaut de notification de l’assignation au syndic par le copropriétaire agissant seul sur le fondement de l’article 15 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas sanctionné par l’irrecevabilité de la demande.

Chaque copropriétaire a ainsi le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreinte à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat dès lors que l’atteinte est causée par un autre copropriétaire (Cass.3e civ., 26 janv. 2017, n°15-24.030).

En l’espèce, Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] ne se prévalent pas de l’application de l’article 15 aux fins d’action en justice, il convient néanmoins de considérer que leur action s’inscrit dans ce champ.

Or Monsieur [M] et Madame [H] ne justifient ni de l’existence d’un syndicat des copropriétaires ni de celle d’un syndic. Etant relevé que cette copropriété, constituée de deux copropriétaires aux dires des demandeurs, a fait l’objet d’une convocation à une assemblée générale des copropriétaires pour la première fois le 23 mars 2024, sans qu’il ne soit toutefois démontré que ladite assemblée s’est valablement tenue ni de l’élection d’un syndic.

De surcroît, Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] ne versent en procédure ni le règlement de copropriété permettant d’établir la répartition des parties communes et des parties privatives, ni l’arrêté du maire de la commune de [Localité 3] (93) autorisant Monsieur [B] à procéder à la modification de la façade du pavillon ni un document permettant d’établir l’aspect dudit pavillon antérieurement aux travaux effectués par ce dernier. Il ne peut dès lors être apprécié de la nature des travaux réalisés par Monsieur [B] et des potentielles atteintes aux parties communes qui en auraient découlé.

En outre, Monsieur [M] et Madame [H] sollicitent également la condamnation de Monsieur [B] à la remise en état sous astreinte de son logement mais sans justifier la nature exacte des travaux réalisés dans celui-ci, l’affirmation d’une division d’un logement en deux lots distincts n’étant pas rapportée, ni les effets de ceux-ci sur les parties communes de la copropriété. Il n’est ainsi pas rapporté la preuve d’une atteinte à la solidité de l’immeuble. Les constatations effectuées par le service d’hygiène de la commune de [Localité 3] (93) le 19 avril 2024 ne portent que sur des désordres intérieurs au logement de Monsieur [B] et non aux parties communes.

Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] seront en conséquence déboutés de leur demande tendant à voir Monsieur [B] condamné sous astreinte à remettre en état son logement ainsi que la façade du pavillon.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. » et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] ne justifient, au regard des pièces versées au soutien de leur prétention, ni de la faute commise par Monsieur [B], ni de l’existence d’un préjudice personnel. Au surplus, le préjudice subi à raison de défauts esthétiques de la façade n’est pas personnel aux demandeurs. Il n’est pas plus justifié d’une atteinte à la solidité de l’immeuble ni des répercussions des travaux réalisés par Monsieur [B] au sein de leur logement. Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] échouent également à rapporter la preuve d’un préjudice à l’égard de leur emploi d’assistants familiaux, faute de justifier d’une telle activité, étant de surcroît relevé que ce préjudice n’apparaît, aux termes de leurs écritures, être qu’hypothétique.

Au regard de ces éléments, Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] seront condamnés aux entiers dépens.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] de leur demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [P] [B] à la remise en état initial de son logement et à la finalisation des travaux de façade, en ce compris le ravalement,

DEBOUTE Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] aux dépens,

DEBOUTE Monsieur [S] [M] et Madame [V] [H] de leur demande au titre de l’article 700,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT