TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AZ

N° RG 25/01894 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFNI

JUGEMENT

N° B

DU : 18 Novembre 2025

[B] [E]

C/

[K] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Novembre 2025

à

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 18 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [B] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christoph KREMER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [K] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 mai 2020, Madame [B] [E] a donné à bail à Monsieur [K] [H] un appartement à usage d’habitation n°6 et une cave n°29, situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 420 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Par acte d’huissier en date du 14 mars 2025, Madame [B] [E] a fait assigner Monsieur [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef dès la signification de la décision, et sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 18 septembre 2025, Madame [B] [E], représentée par Maître Christoph KREMER, maintient les demandes de son assignation, fondées sur les nuisances et violences commises à l’encontre des habitants de l’immeubles et les dégradations dans l’appartement et dans les parties communes de l’immeuble. Elle indique oralement à l’audience qu’il y a des impayés à hauteur de 522 euros pour les loyers, de 538,17 euros pour les charges locatives et de 95 euros pour la taxe d’ordure.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 14 mars 2025, Monsieur [K] [H] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Par courriel du 25 septembre 2025, le conseil de Madame [B] [E] a indiqué se désister de ses demandes en paiement de 522 euros pour les loyers, de 538,17 euros pour les charges locatives et de 95 euros pour la taxe d’ordure faites à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LE DESISTEMENT

Il convient de prendre acte du désistement partiel de Madame [B] [E] concernant ses demandes en paiement de 522 euros pour les loyers, de 538,17 euros pour les charges locatives et de 95 euros pour la taxe d’ordure.

II. SUR LA RESILIATION

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Si Madame [B] [E] allègue que son locataire a commis des dégradations dans l’appartement, notamment dans la cuisine, la pièce de vie, la salle de bain et au niveau de la porte d’entrée, les photos qu’elle transmet pour en justifier ne sont pas datées et ne permettent pas de vérifier que le logement photographié est celui occupé par Monsieur [K] [H]. Elle n’apporte aucun autre élément de preuve de ces dégradations. Ainsi, la bailleresse ne démontre pas les dégradations qu’elle impute à son locataire.

En revanche, s’agissant de l’occupation paisible des lieux, Madame [B] [E] justifie d’un courrier du syndic de la copropriété du 18 septembre 2023, lequel impute à son locataire « de nombreuses dégradations des parties communes notamment des excréments retrouvés sur la moquette du couloir mais aussi des dégradations au niveau des plaques de faux plafonds » et le blocage régulier de la porte d’entrée du bâtiment en raison de la perte de son badge. Elle justifie également d’une pétition adressée au syndic signée par sept voisins le 18 février 2024, dans laquelle il est indiqué que « Mr [K] » s’est battu avec des voisins du 4e étage et a menacé un autre voisin en février 2024, qu’il s’est battu avec des individus au 1e étage et a attiré plusieurs personnes dans l’immeuble, qui ont forcé les grilles et portes d’entrée du bâtiment et éventré le plafond du 1er étage, qu’il a perdu son badge d’entrée de façon récurrente et laissé dans les parties communes des excréments de son chat et qu’il lui est reproché de s’être introduit chez des résidents ou dans des appartements vides, d’avoir attaqué un passant et fracturé les portes des locaux technique. Elle produit la main-courante réalisé par son époux indiquant que son locataire s’était énervé contre eux et avait tapé dans les murs car ils étaient venus avec le plombier pour faire la réparation d’un dégât des eaux. Enfin, selon une pétition du 24 février 2025, signée par une dizaine de voisins, il est noté que Monsieur [K] [H] trouble le voisinage depuis avril 2020, par le biais de « tapages et bagarres nocturnes fréquentes, dans l’immeuble et autour de la résidence », de violences verbales et menaces à l’encontre des occupants, de dégradations des parties communes, de fuite d’eau non-signalée et pour laquelle il a refusé l’intervention du plombier et de la présence de blattes dans son appartement.

Malgré la mise en demeure par lettre recommandée adressée par la bailleresse et reçue le 21 janvier 2025, le comportement de Monsieur [K] [H] ne s’est pas amélioré, puisque la main-courante du 07 février 2025 et la pétition du 24 février 2025 sont postérieures à ce courrier.

Ces éléments caractérisent un manquement durable et suffisamment grave à l’obligation de jouissance paisible découlant du bail, qui justifient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs du locataire à compter de l’assignation, d’autant que celui-ci ne s’est pas présenté à l’audience pour s’expliquer sur ses manquements contractuels.

Compte-tenu de la mauvaise foi du locataire, il convient de supprimer le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et de lui ordonner de quitter les lieux dans le mois qui suit la délivrance du commandement de quitter les lieux, ce délai étant suffisant pour qu’il pourvoie à son relogement.

L’expulsion de Monsieur [K] [H] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

Il convient de condamner Monsieur [K] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [B] [E], Monsieur [K] [H] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Madame [B] [E] de ses demandes en paiement de 522 euros pour les loyers, de 538,17 euros pour les charges locatives et de 95 euros pour la taxe d’ordure;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 22 mai 2020 entre Madame [B] [E] et Monsieur [K] [H] concernant un appartement à usage d’habitation n°6 et une cave n°29, situés [Adresse 5], aux torts exclusifs du défendeur et à compter de l’assignation du 14 mars 2025 ;

ORDONNE la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [B] [E] pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à Madame [B] [E] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à verser à Madame [B] [E] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier, Le juge,