TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 24/08473

N° Portalis 352J-W-B7I-C46SQ

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Juin 2024

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 04 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [F] [Y] épouse [B]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentée par Maître Aurore COUDERC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0461

DÉFENDERESSE

Madame [O] [Y] épouse [X]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par Maître Emilie LARTIGUE de la SELEURL Emilie LARTIGUE Avocate, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0687

Décision du 04 Décembre 2024

2ème chambre

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* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire,

assisté de Adélie LERESTIF, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 4 Décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

[F] et [O] [Y] sont propriétaires indivises des biens suivants:

une parcelle sise [Adresse 2] à [Localité 17] sur lequel est édifié un bâtiment,une parcelle sise [Adresse 11] à [Localité 17] sur lequel est édifié un bâtiment,deux studios sis [Adresse 5] à [Localité 17],un studio sis [Adresse 9] à [Localité 17],plusieurs lots dépendant d’une copropriété sise [Adresse 19] à [Localité 17],le lot 553 d’une copropriété sise [Adresse 7] à [Localité 17] correspondant à un emplacement de stationnement,les parts n° 21.141 à 22.285 de la société civile immobilière du [Adresse 10] donnant droit à la jouissance puis l’attribution en pleine propriété du lot 3 de l’immeuble de la société correspondant à un emplacement de stationnement,les lots 126, 227 et 81 dépendant d’une copropriété sise [Adresse 3] [Localité 14],une parcelle comportant une ferme sise à [Localité 21].

Par acte d’huissier du 21 juin 2024, [F] [Y] a assigné [O] [Y] devant le président de ce tribunal à l’audience du 9 octobre 2024.

Décision du 04 Décembre 2024

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L’affaire a été renvoyée au 13 novembre suivant.

Reprenant oralement ses conclusions déposées à l’audience, [F] [Y] demande à la juridiction de:

ordonner le retrait de la pièce n° 22 produite par [O] [Y],l’autoriser seule à faire effectuer les travaux de ravalement de la cour intérieure et de toutes les façades du bâtiment sis [Adresse 11] à [Localité 17] et à faire effectuer toutes études et travaux nécessaires relatifs au mouvement d’ensemble du bienla désigner administratrice des lots 1, 4, 8, 11, 16, 19, 23 à 25, 31, 34 à 36, 38 à 40 dépendant de la copropriété sise [Adresse 19] à [Localité 17] jusqu’à leur location,l’autoriser seule à faire effectuer les diagnostics de performance énergétiques et les travaux nécessaires à la relocation des biens indivis vacants sis [Adresse 19] à [Localité 17] travaux et à user des fonds indivis pour financer ces diagnostics et travaux,l’autoriser à user seule des fonds indivis détenus par tout gestionnaire de biens pour financer les travaux, études et diagnostics susmentionnés,l’autoriser à donner seule à bail les lots 1, 4, 8, 11, 16, 19, 23 à 25, 31, 34 à 36, 38 à 40 dépendant de la copropriété sise [Adresse 19] à [Localité 17],fixer sa rémunération pour sa gestion passée des taxes sur les logements vacants 2023 et des dégâts des eaux à 1.000 euros,fixer sa rémunération pour sa gestion à venir à 900 euros par mois à compter de la décision,l’autoriser à représenter l’indivision pour faire toute diligence tendant au recouvrement des créances de l’indivision sur [K] [I] et le Gaec [I],condamner [O] [Y] à acquitter la moitié des touts les frais engagés à ce titre,l’autoriser à représenter l’indivision pour faire toute diligence tendant à la réparation du préjudice financier subi du fait des fautes de gestion du cabinet [22] et à prélever sur les sommes obtenues les frais avancés par elle pour les obtenir,l’autoriser conclure seule tout acte nécessaire à la location du lot 553 de la copropriété sise [Adresse 7] à [Localité 17],l’autoriser à représenter l’indivision sur les parts de la société [Adresse 10] et à donner à bail le lot 3 de cette société pour un loyer minimum mensuel de 100 euros,l’autoriser à vendre seule la vente des lots 126, 227 et 81 dépendant de la copropriété sise [Adresse 3] [Localité 14] au prix minimum net vendeur de 500.000 euros,subsidiairement, condamner [O] [Y] à supporter seule les frais de tout administrateur judiciaire désigné,condamner [O] [Y] à lui verser une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire.

Décision du 04 Décembre 2024

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Reprenant oralement ses conclusions déposées à l’audience, [O] [Y] prie la juridiction de:

l’autoriser à conclure seule un avenant au mandat de gestion de l’immeuble sis [Adresse 19] à [Localité 17] afin que l’administrateur puisse souscrire des baux, les réviser, les résilier, engager tous travaux relatifs aux biens requis par l’intérêt commun, participer aux assemblées générales de copropriété au nom des indivisaires,déclarer les demandes de [F] [Y] irrecevables,les rejeter,subsidiairement:désigner pour une durée de 12 mois un administrateur judiciaire des biens indivis ayant pour mission de faire un descriptif des biens, de gérer la succession aux fins d’assurer la meilleure rentabilité au besoin en engageant des travaux, de percevoir les fruits, régler les dépenses d’intérêt commun et les droits de mutation, représenter « la succession » en justice,très subsidiairement, si [F] [Y] était désignée administratrice de l’indivision:ordonner à [F] [Y] de séquestrer une somme de 110.000 euros afin de garantir ses éventuelles fautes de gestion,limiter la durée de sa mission à 6 mois,condamner [F] [Y] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions déposées à l’audience par [F] [Y] et développées oralement;

Vu les conclusions déposées à l’audience par [O] [Y] et développées oralement;

Les parties entendues;

Au visa de l’article 815–6 du code civil, [F] [Y] fait valoir:

que le bien sis [Adresse 11] est gravement dégradé et constitue un danger pour la sécurité publique, que la ville de [Localité 17] a enjoint des travaux de ravalement,que le coût des travaux à réaliser est de 113.073,40 euros,qu’il y a lieu de l’autoriser à faire procéder à ces travaux, à faire réaliser une étude de sol et à faire réaliser les travaux que l’étude de sol préconiseraitque six appartements sont vacants, que leur location rapporterait 6.636,71 euros par mois à l’indivision, que la vacance occasionne une taxe annuel de 4.000 euros,Décision du 04 Décembre 2024

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que 10 caves sont aussi vacantes,qu’ils ne peuvent être loués sans être d’abord remis aux normes énergétiques en vigueur,qu’elle doit être autorisée à faire réaliser les diagnostics énergétiques et les travaux de remise en état nécessaires, et donner les biens en location.que, compte tenu du coût des travaux à venir, les parkings indivis doivent être loués, qu’elle doit être autorisée à les donner en location, que, pour le même motif les biens sis [Localité 14] doivent être vendus pour un prix net vendeur minimum de 500.000 euros,que l’indivision dispose d’une créance de 5.733 euros sur un tiers, que cette créance sera bientôt au 31 décembre 2024, que les indivisaires sont en désaccord quant à la poursuite du recouvrement, que [F] [Y] doit être autorisée à agir seule en recouvrement, qu'[O] [Y] devra financer les poursuites à hauteur de 50 %,qu’elle doit aussi être autorisée à agir pour le compte de l’indivision en responsabilité contre le cabinet [22], gestionnaire des biens sis [Adresse 11] à [Localité 17], pour le préjudice financier consécutif à sa mauvaise gestion.

Au visa de l’article 815–12 du code civil, elle ajoute qu’elle doit recevoir une rémunération pour sa gestion.

Elle expose ensuite que la pièce n° 22 produite par [O] [Y] est un courrier d’avocat couvert par la confidentialité des correspondances entre conseils.

[O] [Y] réplique:

que les demandes sont irrecevables faute d’urgence requise par l’intérêt commun,que l’immeuble sis [Adresse 11] a été confié en gestion au cabinet [16], qu’à la suite de la visite de la ville de [Localité 17], il a été mis fin aux désordres des balcons engageant la sécurité publique, que la ville de [Localité 17] ne réclame pas de travaux sur la cour ou relatifs à un mouvement d’ensemble de l’immeuble, qu’il n’y a à ce jour ni injonction, ni péril, que l’immeuble a été entretenu, qu’il n’y a pas urgence,que l’indivision dispose de fonds, que le compte bancaire dont le relevé est produit n’est pas le seul réceptacle des fruits de l’indivision, qu’il ne reçoit pas les revenus des immeubles de rapport, que la faiblesse de son solde n’est donc pas significative, qu’il n’existe pas à ce jour de passif indivis, qu’il n’y a pas urgence,que s’agissant des biens de la [Adresse 19], elle ne s’oppose pas à la location des logements vacants, qu’il n’y pas lieu d’autoriser [F] [Y] à y procéder seule, que les revenus de ce bien excèdent largement ses charges, qu’il n’y a pas urgence, qu’en cas d’opposition de sa soeur à mettre en location les biens vacants, il y a lieu de l’autoriser à y procéder seule,que le recouvrement de la créance sur un tiers occasionnera des frais, que compte tenu du montant de cette créance, il n’est pas démontré qu’il est de l’intérêt commune de la recouvrer,qu’il n’y a donc aucune urgence, à agir en responsabilité contre le cabinet [22],Décision du 04 Décembre 2024

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qu’elle a donné mandat à une agence pour la location du parking sis [Adresse 18], qu’elle est favorable à la location du parking de la [Adresse 20] au prix du marché, que faute de désaccord sur ce point la demande est irrecevable,qu’elle consent à la vente des biens sis [Localité 14], qu’en tout état de cause, il n’y a pas d’urgence à le vendre, qu’en effet, le prix de vente des biens indivis sis en Auvergne de 522.000 euros va être distribué,que, subsidiairement, si les mandats donnés au cabinet [16] étaient jugés insuffisants pour préserver les intérêts communs, un administrateur judiciaire provisoire devrait être nommé afin de garantir la neutralité de la gestion,que la rémunération sollicitée par [F] [Y] dépasse celle réclamée par des cabinets professionnels, qu’il n’est pas de l’intérêt de l’indivision de l’accordet,que sa pièce n° 22 est un courrier officiel qui peut donc être produit en justice.

Sur ce, l’article 815–6 du code civil dispose que « le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun » et notamment autoriser un indivisaire à percevoir une provision sur les fonds indivis afin de faire face aux besoins urgents en en fixant au besoin les conditions d’emploi ou désigner un indivisaire comme administrateur. Il résulte du premier alinéa de cet article que le président du tribunal peut aussi désigner un tiers comme administrateur à titre de mesure d’urgence.

L’irrecevabilité sanctionne le défaut de droit d’agir, i.e. de former devant le juge une prétention fût-elle bien fondée.

L’urgence et la défense de l’intérêt commun sont les seules conditions aux mesures que le juge peut ordonner de sorte qu’une mesure ne saurait être bien fondée et néanmoins irrecevable pour défaut d’urgence et inutilité à l’intérêt commun.

Par suite, les moyens d'[O] [Y] tirés d’un défaut d’urgence et d’une inutilité à l’intérêt commun ne peuvent venir au soutien de sa demande en irrecevabilité, qui, par suite, doit être rejetée, et seront discutés au fond.

Premièrement, le 14 octobre 2021,la ville de [Localité 17] a fait injonction aux propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] de remettre en état de propreté la façade donnant sur la rue. Selon mel du 12 mars 2024 des services techniques de la commune, un inspecteur de salubrité de la ville et le responsable de la sécurité des bâtiments de la ville se sont rendus sur les lieux le 30 novembre 2023 et y ont constaté que les linteaux de deux fenêtres donnant sur rue laissent apparents des structures métalliques corrodées, qu’aucun dispositif de protection contre des chutes de maçonnerie n’est mis en place et que la façade sur cour présente des fissures verticales. Considérant que le bâtiment présente un danger pour la sécurité publique, le responsable de la sécurité des bâtiments a demandé au gestionnaire de l’immeuble la transmission d’un rapport technique sur les désordres constatés et d’un planning de travaux et la mise en place de mesure de sécurisation des personnes. Le 25 avril 2024, une entreprise de travaux en hauteur a examiné le bâtiment et conclu que « les dégâts d’ensemble proviennent d’un mouvement d’ensemble du bâtiment dans la partie haute ».

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Depuis, 2021, il n’est pas justifié que des travaux de ravalement ou de reprise des différents désordres constatés aient été diligentés, la seule facture de travaux produite par [O] [Y] postérieure aux constations des agents de la ville de [Localité 17] portant sur des prestations de peintures d’éléments intérieurs au bâtiment et de réfection du sol de l’entrée.

Il apparaît ainsi que le bâtiment souffre depuis 2021 des désordres présentant un danger pour les tiers, qu’il est affecté d’un mouvement d’ensemble dans sa partie haute. Il est donc urgent et dans l’intérêt commun de faire réaliser un diagnostic d’état quant au mouvement d’ensemble du bâtiment et de réaliser les travaux rendus nécessaires par ce mouvement et de ravalement de façade. Le coût de ces travaux est de l’ordre de 110.000 euros ainsi que cela résulte d’un devis de la société [15] du 23 février 2024.

Compte tenu de la mésentente entre les indivisaires, il ne serait pas opportun de confier la gestion des études et des travaux à [F] [Y].

En revanche, il y a lieu de faire droit à la demande d'[O] [Y] de désignation d’un tiers administrateur sauf à limiter sa mission aux biens sis [Adresse 11].

Par suite, il sera désigné un administrateur judiciaire pour y procéder aux frais de l’indivision. A cette fin, il y a lieu de l’autoriser à se faire remettre par les détenteurs des fonds indivis les fonds nécessaires à sa mission sur présentation de devis des entreprises retenues par lui. De même, il y a lieu de l’autoriser à se faire remettre par tous détenteurs des fonds indivis, les sommes devant lui revenir à titre définitif ou provisionnel telles qu’arrêtées par décision de justice.

Deuxièmement, la vacance d’appartements et de caves sis [Adresse 19] à [Localité 17] prive l’indivision d’un revenu annuel de l’ordre de 80.000 euros. Pour autant, elle n’expose pas en soi l’indivision à un danger. Elle ne constitue donc pas par elle-même une situation d’urgence et ne préjudicie pas à l’intérêt commun de l’indivision sauf à ce qu’elle prive l’indivision des ressources nécessaires à l’exécution des travaux urgents susmentionnés.

Or, il est constant que les biens indivis déjà loués produisent un revenu annuel de plus de 500.000 euros. Par ailleurs, le bien sis à [Localité 21] a fait l’objet d’un avant-contrat de vente pour un prix de 522.000 euros.

Il n’y a donc nulle urgence à donner les appartements vacants en location et à faire des travaux afin de les mettre aux normes en vigueur.

Les demandes de [F] [Y] à cette fin doivent être rejetées ainsi que celle d'[O] [Y] relative aux seuls bien vacants sis [Adresse 19].

Il en va de même quant à la mise en location des emplacements de stationnement et à la vente des biens sis [Localité 14].

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Troisièmement, [F] [Y] n’indique pas la cause de la créance indivise sur [K] [I] et le Gaec [I] et ne justifie pas d’une prescription prochaine, le courrier d’avocat produit à cet effet mentionnant le recouvrement de sommes restant à devoir et l’existence de la prescription quinquennale sans autre précision.

Elle échoue donc à démontrer qu’il y ait une quelconque urgence et sa demande tendant à être autorisée à agir en justice pour le compte de l’indivision doit être rejetée.

S’agissant de la créance alléguée contre le cabinet [22], [F] [Y] ne justifie pas de l’urgence à agir. Sa demande tendant à être autorisée à agir en justice doit donc aussi être rejetée.

Quatrièmement, il n’est pas dans le pouvoir du président du tribunal judiciaire d’allouer à un indivisaire une rémunération pour sa gestion. Les demandes en ce sens de [F] [Y] sont donc irrecevables.

La pièce n° 22 litigieuse n’étant pas utile au dénouement du litige, il n’y a pas lieu de discuter de sa recevabilité.

Compte tenu de la teneur de la décision qui fait partiellement droit à l’une des prétentions de chacune des parties, il y a lieu de faire masse des dépens qui seront répartis par moitié entre les parties;

L’équité commande de laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire étant de droit en application de l’article 481–1 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de la prononcer.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, selon la procédure accélérée au fond:

NOMME Maître [E] [T], administrateur judiciaire, [Adresse 4] [Localité 12], Tél : [XXXXXXXX01], en qualité d’administrateur de l’indivision existant entre [F] et [O] [Y] avec pour seule mission de:

se rendre sur les lieux des biens indivis sis [Adresse 11] à [Localité 17],diligenter une étude afin de diagnostiquer le mouvement d’ensemble du bâtiment et de préconiser les travaux nécessaires pour y mettre fin et réparer les désordres consécutifs à ce mouvement,faire réaliser le ravalement de façades sur rue et sur cour;

DIT que sa mission prendra fin à l’achèvement des derniers travaux;

DIT que les frais de désignation de l’administrateur sont à la charge des indivisaires;

DIT que l’administrateur rendra compte de sa mission au bureau des administrations judiciaires et séquestres de ce tribunal et lui soumettra pour examen sa demande d’honoraires;

AUTORISE l’administrateur à se faire remettre par tous détenteurs de fonds indivis les sommes nécessaires à l’accomplissement des études ou des travaux susmentionnés ou à sa rémunération sur simple présentation de devis acceptés ou de décisions judiciaires exécutoires arrêtant sa rémunération à titre définitif ou provisionnel;

FIXE d’ores et déjà une provision de 5.000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur judiciaire qui sera remise par tous détenteurs de fonds indivis comme mentionné ci-dessus;

PRÉCISE que l’administrateur ne saurait commencer sa mission avant le versement complet de la provision fixée ci-dessus et qu’elle sera suspendue de plein droit tant que les sommes à lui dues arrêtées par toute décision de justice ultérieure ne lui auront pas été remises par un des détenteurs des fonds indivis;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de [F] [Y] tendant à :

ordonner le retrait de la pièce n° 22 produite par [O] [Y];

La DÉBOUTE de ses demandes tendant à:

l’autoriser seule à faire effectuer les travaux de ravalement de la cour intérieure et de toutes les façades du bâtiment sis [Adresse 11] à [Localité 17] et à faire effectuer toutes études et travaux nécessaires relatifs au mouvement d’ensemble du bienla désigner administratrice des lots 1, 4, 8, 11, 16, 19, 23 à 25, 31, 34 à 36, 38 à 40 dépendant de la copropriété sise [Adresse 19] à [Localité 17] jusqu’à leur location,l’autoriser seule à faire effectuer les diagnostics de performance énergétiques et les travaux nécessaires à la relocation des biens indivis vacants sis [Adresse 19] à [Localité 17] travaux et à user des fonds indivis pour financer ces diagnostics et travaux,l’autoriser à user seule des fonds indivis détenus par tout gestionnaire de biens pour financer les travaux, études et diagnostics susmentionnés,l’autoriser à donner seule à bail les lots 1, 4, 8, 11, 16, 19, 23 à 25, 31, 34 à 36, 38 à 40 dépendant de la copropriété sise [Adresse 19] à [Localité 17],fixer sa rémunération pour sa gestion passée des taxes sur les logements vacants 2023 et des dégâts des eaux à 1.000 euros,fixer sa rémunération pour sa gestion à venir à 900 euros par mois à compter de la décision,l’autoriser à représenter l’indivision pour faire toute diligence tendant au recouvrement des créances de l’indivision sur [K] [I] et le Gaec [I],condamner [O] [Y] à acquitter la moitié des touts les frais engagés à ce titre,l’autoriser à représenter l’indivision pour faire toute diligence tendant à la réparation du préjudice financier subi du fait des fautes de gestion du cabinet [22] et à prélever sur les sommes obtenues les frais avancés par elle pour les obtenir,l’autoriser conclure seule tout acte nécessaire à la location du lot 553 de la copropriété sise [Adresse 7] à [Localité 17],l’autoriser à représenter l’indivision sur les parts de la société [Adresse 10] et à donner à bail le lot 3 de cette société pour un loyer minimum mensuel de 100 euros,l’autoriser à vendre seule la vente des lots 126, 227 et 81 dépendant de la copropriété sise [Adresse 3] [Localité 14] au prix minimum net vendeur de 500.000 euros,subsidiairement, condamner [O] [Y] à supporter seule les frais de tout administrateur judiciaire désigné,condamner [O] [Y] à lui verser une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire;

DÉBOUTE [O] [Y] de ses demandes tendant à:

l’autoriser à conclure seule un avenant au mandat de gestion de l’immeuble sis [Adresse 19] à [Localité 17] afin que l’administrateur puisse souscrire des baux, les réviser, les résilier, engager tous travaux relatifs aux biens requis par l’intérêt commun, participer aux assemblées générales de copropriété au nom des indivisaires,déclarer les demandes de [F] [Y] irrecevables,désigner pour une durée de 12 mois un administrateur judiciaire des biens indivis ayant pour mission de faire un descriptif des biens, de gérer la succession aux fins d’assurer la meilleure rentabilité au besoin en engageant des travaux, de percevoir les fruits, régler les dépenses d’intérêt commun et les droits de mutation, représenter « la succession » en justice en ce que cette demande excède ce à quoi il a été fait droit,condamner [F] [Y] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire;

FAIT masse des dépens qui seront répartis par moitié;

Fait et jugé à Paris le 04 Décembre 2024

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM