TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 15]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02183 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TADD

JUGEMENT

N° B 25/1035

DU : 28 Mai 2025

[O] [K]

C/

[B] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Jérôme NORAY-ESPEIG

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 28 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition initialement à la date du 13 mai 2025 puis prorogée au 28 mai 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [O] [K], demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Jérôme NORAY-ESPEIG, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [B] [F], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Judith AMALRIC-ZERMATI, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] a donné à bail à Madame [B] [F] un appartement à usage d’habitation au 1er étage situé [Adresse 9], par contrat en date du 29 avril 1981.

Monsieur [O] [K], venant aux droits de Madame [K] après son décès, a adressé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er décembre 2023 reçu le 14 décembre 2023 un congé aux fins de reprise du logement à Madame [B] [F] à effet au 14 janvier 2024, soit le 30ème jour suivant la date de réception de la lettre recommandée.

Par courrier électronique en date du 17 janvier 2024, Madame [B] [F] par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité la communication des pièces du dossier.

Par courriel en date du 29 janvier 2024, le conseil de Monsieur [O] [K] lui indiquait qu’à défaut de procédure en cours, il n’était pas possible de communiquer les pièces et souhaitait connaître les intentions de Madame [F] au vu du congé délivré.

Par courriel du 29 janvier 2024, le conseil de Madame [B] [F] lui répondait que compte tenu de l’âge de sa cliente et de sa situation de précarité, elle contestait toute idée de congé.

C’est dans ces conditions que Monsieur [O] [K] a fait assigner par acte du 27 mai 2024 Madame [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— valider le congé envoyé le 1er décembre 2023 et reçu par Madame [F] le 14 décembre 2023,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le mois suivant la date de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— condamner Madame [B] [F] aux entiers dépens,

— condamner la même à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— inviter les parties à dresser un état des lieux de sortie.

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Après renvois, à l’audience du 13 mars 2025, Monsieur [O] [K] représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et sollicité à titre subsidiaire d’enjoindre la production de la taxe d’habitation.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [K] a fait valoir que le contrat de bail est a priori régi par le droit commun rendant les motifs de la locataire inopérants.

Il a soutenu qu’il appartenait à Madame [F] de prouver qu’elle remplit les conditions prévues par la loi du 06 juillet 1989 et notamment que les lieux loués constituent son habitation principale au moment de la délivrance du congé.

Il a également soutenu qu’il avait toute raison de penser que l’appartement litigieux n’était pas l’habitation principale de Madame [F] puisque celle-ci dispose d’une maison avec dépendance située [Adresse 11] à [Localité 14] et est propriétaire de deux autres maisons dont l’une mise en location et la seconde laissée vacante.

Il a en outre fait valoir qu’il appartenait à la locataire propriétaire des maisons précitées qu’elles ne constituent que sa résidence secondaire.

Il a par ailleurs sollicité le bénéfice des dispositions des articles 138 et 139 du code de procédure civile pour la production de la taxe d’habitation.

Madame [B] [F] a comparu représentée par son conseil et sollicité de :

— prononcer la nullité du congé délivré le 1er décembre 2023 par Monsieur [K] à son encontre pour défaut totale de motivation, pour défaut d’offre de relogement et défaut de caractère sérieux ou légitime du congé,

— déclarer qu’elle justifie être âgée de 71 ans et en situation de précarité,

— débouter purement Monsieur [K] [O] de sa demande en validation de congé et de sa demande d’expulsion,

— condamner le bailleur à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du “Nouveau” Code de Procédure Civile.

Madame [B] [F] a soutenu que le congé ne respectait pas les conditions de fond et de forme requises par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ne comportant aucune notice d’information, ni aucune proposition de relogement, ne comprenant pas les mentions obligatoires requises et ne reposant sur aucun motif.

Elle a également soutenu que contrairement aux allégations du bailleur, elle occupe avec son époux l’appartement de manière ininterrompue du 1er janvier au 31 décembre depuis leur installation.

Elle a de même fait valoir le caractère injustifié du congé compte tenu de son âge et celui de son époux, de son état de précarité et de santé défaillant.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 prorogé au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I-SUR LA VALIDITE DU CONGE ET L’EXPULSION DE MADAME [B] [F]

La loi du 6 juillet 1989 énonce en son article 2 que ses dispositions « s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale (…) ». Les dispositions de cette loi ne peuvent pas s’appliquer à une résidence secondaire.

Il est constant en l’espèce que le contrat de bail en date du 29 avril 1981 conclu pour une durée renouvelable d’un an, et qui s’est renouvelé depuis par tacite reconduction, est antérieur à la loi d’ordre public du 6 juillet 1989.

Ledit contrat pourrait cependant être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à condition que les locaux aient pour destination une habitation principale.

Monsieur [O] [K] fait valoir que la locataire est propriétaire de trois maisons situées dans la commune de [Localité 14].

Il verse aux débats un extrait cadastral de la commune de [Localité 14] de 2022, lieu de situation des logements appartenant à la locataire dont il ressort qu’une maison située [Adresse 5] dans la commune de [Localité 14] appartenant à Madame [F] est mise en location et que celle située [Adresse 6] est vacante.(Pièce 7 [K])

Il ressort par ailleurs de ladite matrice cadastrale que la maison située [Adresse 10] à [Localité 14] est occupée par la propriétaire.

Si Madame [B] [F] verse aux débats les bulletins de salaire des mois de septembre et d’octobre 2024, une déclaration unique et simplifiée des cotisations sociales et un contrat de travail pour la période du 22 avril 2024 au 24 avril 2024 (pièces 14 et 15 [F]), ainsi que la facture internet et mobile en date du 17 février 2025 de son époux, ces documents postérieurs à la délivrance du congé en date du 1er décembre 2023 ne permettent pas d’établir une occupation effective de l’appartement litigieux à titre d’habitation principale à la date du congé.

Il en va de même de l’avis d’arrêt de travail du 18 juin 2024 et l’avis de suivi du médecin de Madame [F] du 15 mars 2024 ne permettant pas de justifier l’occupation du logement à titre d’habitation principale au moment de la délivrance du congé (Pièce 4 [F]).

Si Madame [F] verse également aux débats la copie intégrale de son acte de mariage (pièce 5 [F]), les décomptes de charges de l’appartement litigieux de juillet 2024, d’octobre 2023, septembre 2022, de mai 2021 et d’octobre 2021 (pièce 6 [F]) qui, s’ils démontrent qu’elle est bien locataire du logement litigieux, ne permettent pas d’établir que cette dernière occupait le logement à titre d’habitation principale durant la période de délivrance du congé par le bailleur.

Par ailleurs, si elle fait valoir un acharnement du bailleur à l’expulser du logement et fournit à ce titre des justificatifs d’anciennes procédures à son encontre, notamment une procédure d’expulsion devant le tribunal d’instance de Toulouse, il est relevé que celle-ci était fondée sur la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que Monsieur [K] a été débouté pour absence d’intérêt à agir ne rapportant pas alors sa qualité de bailleur ni d’héritier de Madame [K], la bailleresse initiale (pièce 14 [F]).

Si elle fournit également une attestation en date du 19 janvier 2025 d’un locataire demeurant à l’adresse de l’appartement indiquant avoir reçu une proposition par téléphone de la part du propriétaire visant à nuire à sa voisine du deuxième étage, Madame [F], contre aménagement financier et réduction du loyer, aucun détail sur la proposition alléguée n’est explicité (pièce 12 [F]).

Madame [B] [F] verse aux débats son avis d’imposition de l’année 2024 sur les revenus de l’année 2023 et celui de l’année 2023 sur les revenus de l’année 2022 indiquant l’adresse de l’appartement litigieux (pièce 3 [F]).

Si elle verse également des factures de consommation d’électricité des mois de septembre des années 2016 à 2023 dudit appartement (pièce 9 [F]), le bailleur lui oppose que ses consommations d’eau et d’électricité sont largement en deçà des consommations d’un appartement de 50m2 soit 572KWH par mois pour deux personnes.

Madame [B] [F] y répond qu’elle est économe et écologique.

Le tribunal relève cependant que si la consommation d’électricité d’un foyer composé de 2 personnes est en moyenne de 6000KWH par an soit environ 500KWH mensuels, la consommation réelle dépend à la fois de la nature de la consommation mais encore du type d’équipement électrique du logement.

Il est également relevé que si Madame [F] verse aux débats les bilans factures pour les relevés de consommation pour les périodes de mai 2018 à mai 2019, de mai 2019 à 2020, et de mai 2022 à 2023 de la maison située [Adresse 10] à [Localité 14] indiquant une consommation facturée à 0€, il apparaît paradoxal que celle-ci continue depuis plusieurs années à payer des factures consistant uniquement en des pénalités, frais d’abonnement, TVA, taxes et contributions pour un logement non occupé équivalent à dire que celle-ci ne s’y est jamais déplacée ou n’a jamais utilisé d’électricité dans ladite maison, sans justifier de l’absence d’une autre source d’approvisionnement en électricité et ce d’autant plus que s’il est indiqué dans son bordereau et justificatifs de pièces, une pièce n°10 consistant en des photos démontrant « l’impossibilité pour elle d’occuper totalement les biens vétustes qu’elle possède dans le Lauraguais », ces photos ne sont pas produites au dossier.

Par ailleurs, comme le soutient Monsieur [K] à juste titre, Madame [B] [F] ne justifie pas à la procédure de sa taxe d’habitation pour la période concernant le congé délivré de nature à établir ou réfuter qu’elle soit soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou sur les logements vacants ou simplement exonérée de ladite taxe en cas d’occupation desdits logements à titre de résidence principale.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces constatations, Madame [B] [F] qui invoque le bénéfice des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et à laquelle il appartient la charge d’établir la nature de l’occupation de l’appartement situé [Adresse 8], ne justifie pas d’une occupation du logement litigieux à titre d’habitation principale.

Le bail signé entre les parties le 29 avril 1981 reste en conséquence soumis aux seules dispositions du code civil.

Le contrat est donc soumis au droit commun du bail qui permettent au bailleur de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, moyennant toutefois un préavis d’un délai correspondant aux usages.

Le congé, donné pour mettre fin à un contrat de location régi par les dispositions du code civil, à l’exclusion de celles des législations spéciales, n’est soumis à aucune forme particulière. Il suffit que son auteur manifeste clairement sa volonté de mettre fin à la location, ce qui est le cas en l’espèce.

Le congé délivré par courrier du 1er décembre 2023 reçu le 14 décembre 2023 à effet au 14 janvier 2024 sera dès lors validé.

Le bail est donc résilié par l’effet du congé depuis le 14 janvier 2024.

Madame [B] [F] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre de l’appartement litigieux depuis le 15 janvier 2024 et il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

Monsieur [O] [K] sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

II- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [K] les frais qu’il a dû engager pour assurer sa défense.

Madame [B] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé aux fins de reprise concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ([Adresse 3]) délivré à Madame [B] [F] par courrier du 1er décembre 2023 reçu le 14 décembre 2023 à effet du 14 janvier 2024 ;

DIT en conséquence que le bail litigieux est résilié depuis le 14 janvier 2024 et que Madame [B] [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 15 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

INVITE les parties à dresser un état des lieux de sortie contradictoire ;

DEBOUTE Monsieur [O] [K] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [F] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La Première Vice-Présidente