TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01328

N° Portalis DBX4-W-B7J-UBP4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[F] [S] divorcée [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [S] divorcée [B]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [F] [S] divorcée [B] un appartement à usage d’habitation (porte n°63), situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 879,92 euros et une provision sur charges mensuelle de 241,13 euros.

Par contrat du 1er août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [F] [S] divorcée [B] un emplacement de stationnement n°30 situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 16,05 euros et une provision sur charges mensuelle de 5 euros.

Le 15 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [F] [S] divorcée [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Le 21 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [F] [S] divorcée [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire portant exclusivement sur le parking.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [F] [S] divorcée [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux d’habitation et de garage susvisés, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.009,90 euros, représentant les arriérés de charges, de loyers et d’indemnité d’occupation au mois de janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience avec les mois de février à août 2025, avec les intérêts au taux légal selon le bail et à compter du commandement de payer du 15 novembre 2024 pour le surplus,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge en cours, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement du 15 novembre 2024.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.540,41 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 27 février 2025, Madame [F] [S] divorcée [B] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 25 novembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’article 24VIII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Le bail d’habitation conclu le 1er août 2024 contient une clause résolutoire (article 8 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant la place de stationnement, qui a été conclu entre les mêmes parties et le même jour que le bail d’habitation, est une location accessoire au local principal. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, cette clause résolutoire n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non un mois comme stipulé. C’est donc ce délai de six semaines qu’il conviendra d’appliquer également pour le parking.

Un commandement de payer visant exclusivement la clause résolutoire du bail d’habitation et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 891,20 euros a été signifié le 15 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [F] [S] divorcée [B] n’a réglé aucune dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les deux baux étaient réunies à la date du 16 janvier 2025.

Madame [F] [S] divorcée [B] a déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable le 27 mars 2025. Par décision de la commission de surendettement du 15 mai 2025, il a été prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, avec effacement total de sa dette de loyers et charges déclarée, à hauteur de 5.024,35 euros.

Outre que Madame [F] [S] divorcée [B] ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire à la suite de la décision de la commission de surendettement, il apparaît qu’elle n’a pas repris le paiement de ses loyers et de ses charges depuis la décision du 15 mai 2025. Elle ne peut donc bénéficier des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 et la clause résolutoire doit produire ses effets.

Ainsi, la résiliation est intervenue le 16 janvier 2025 et Madame [F] [S] divorcée [B] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter le logement et de rendre l’emplacement de stationnement dans un délai de deux mois, dans la mesure où elle n’est pas de mauvaise foi et a besoin de ce délai pour se reloger. A défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Madame [F] [S] divorcée [B] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La commission de surendettement a prononcé un effacement de la dette de Madame [F] [S] divorcée [B] à hauteur de 5.024,35 euros, actualisée à la date du 15 mai 2025.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 31 août 2025 démontrant que Madame [F] [S] divorcée [B] reste devoir la somme de 2.208,92 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de procédure et de la somme retenue par la commission de surendettement au titre de sa dette locative effacée (soit 5.024,35 euros selon le tableau des créances actualisés et non 4.779,65 euros comme indiqué sur le décompte). S’agissant de la somme demandée au titre du mois de septembre 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Madame [F] [S] divorcée [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.208,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, compte-tenu de l’absence de prévision du bail sur ce point et de la procédure de surendettement ayant suspendu le court des intérêts et effacée la dette visée au commandement, faisant échec à ce que les intérêts courent à compter du commandement de payer.

Madame [F] [S] divorcée [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 16 janvier 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si les contrats d’habitation et de parking s’étaient poursuivis.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [S] divorcée [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation financière de Madame [F] [S] divorcée [B], la SA CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 1er août 2024 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [F] [S] divorcée [B] concernant un appartement à usage d’habitation (porte n°63), situé [Adresse 5] et un emplacement de stationnement n°30, situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 16 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [S] divorcée [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [S] divorcée [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [F] [S] divorcée [B] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 2.208,92 euros (décompte arrêté au 31 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [F] [S] divorcée [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [S] divorcée [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,