N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 15 Avril 2025

N° RG 25/00001 – N° Portalis DB22-W-B7J-SVSN

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

Mme [O] [P]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante

M. [W] [I]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société d’économie mixte CDC HABITAT a donné à bail à Mme [O] [P] et M. [W] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] par contrat du 19 octobre 2020, moyennant un loyer mensuel de 645,55€, outre 131,70€ de provision sur charges. Par contrat distinct du 19 octobre 2020 et avenant du 25 novembre 2020, la société CDC HABITAT leur a par ailleurs donné à bail un emplacement de stationnement n°56 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 30€ outre 0,43€ de provision sur charges.

Par courrier réceptionné par le bailleur le 17 octobre 2023, M. [W] [I] a donné congé du logement.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 6269,31€ a été délivré à Mme [O] [P] et M. [W] [I] le 3 avril 2024.

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 25 mars 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société CDC HABITAT, par de commissaire de justice du 16 décembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 18 décembre 2024, a fait assigner Mme [O] [P] et M. [W] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

— Le constat de la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire ;

— L’expulsion de Mme [O] [P] et de tous occupants de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement ;

— La condamnation solidaire de Mme [O] [P] et M. [W] [I] à lui payer la somme de 6095,51€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 17 avril 2024, à titre provisionnel ;

— La condamnation de Mme [O] [P] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé des charges jusqu’à la libération des locaux ;

— La condamnation de Mme [O] [P] à lui payer les loyers impayés à compter du 18 avril 2024, venus à échéance au jour de la décision à intervenir à titre provisionnel ;

— La condamnation solidaire de Mme [O] [P] et M. [W] [I] à lui payer la somme de 1000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 février 2025.

La société CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 8475,45€. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la locataire en l’absence de reprise du paiement des loyers.

Mme [O] [P] et M. [W] [I] comparaissent en personne. Ils reconnaissent le montant de la dette locative, mais Mme [P] demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 236€ en règlement de l’arriéré. Elle indique être en recherche d’emploi et percevoir de nouveau l’APL à hauteur de 500€ par mois depuis février 2025. M. [I] indique qu’il va commencer un travail en avril 2025 et s’engage à aider Mme [P] à régler l’arriéré, bien qu’il ait quitté les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie le 25 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, les baux signés par les parties contiennent chacun une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit (article 7 du bail d’habitation et article 8 du bail portant sur la place de parking).

Par actes de commissaire de justice distincts du 3 avril 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 6269,31€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [O] [P] et M. [W] [I] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux à compter du 4 juin 2024, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [P] à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. Ces dispositions relevant d’un ordre public de protection, il doit être considéré qu’elles prévalent sur les dispositions contractuelles contraires.

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [O] [P] et M. [W] [I] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8475,45€ à la date du 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Il ressort toutefois également des pièces produites par le bailleur que M. [W] [I] a donné congé du logement par courrier réceptionné par la société CDC HABITAT le 17 octobre 2023. Il a donc pris effet au 17 novembre 2023.

Mme [O] [P] et M. [W] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité stipulée dans chaque bail (article 8 du bail d’habitation et article 10 du bail portant sur l’emplacement de stationnement), au paiement de la somme provisionnelle de 8475,45€, à hauteur de 5623,54€ seulement pour M. [W] [I] (correspondant aux sommes dues jusqu’au 17 avril 2024, soit six mois après la date du congé, déduction faite des frais de procédure, conformément à ce qui est sollicité par le bailleur). Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Mme [O] [P] seule sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, du 1er février 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [O] [P] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur s’y oppose.

Mme [O] [P] propose de verser 236€ en sus du loyer courant ce qui permettrait de solder l’arriéré locatif dans les délais légaux. En outre, il ressort du décompte versé aux débats que Mme [O] [P] a fait des versements ponctuels au bailleur lorsqu’elle en avait la possibilité financière au cours de l’année 2024 (682,82€ en mai, 482,82€ en juin, juillet et août, 500€ en octobre). Or, il convient de considérer que les versements faits par la défenderesse avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’elle a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, manifestant sa volonté de rester dans les lieux.

Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que les défendeurs sont en situation de régler la dette locative. Mme [O] [P] perçoit l’aide au retour à l’emploi (ARE) de France Travail à hauteur de 1023,93€ depuis la fin de son congé maternité en septembre 2024 et a repris ses recherches d’emploi pour une prise de poste en mars 2025. Elle perçoit en outre une APL à hauteur de 500€ environ, ce qui apparait au décompte, outre une pension alimentaire de la part de M. [W] [I] à hauteur de 400€ par mois et les allocations familiales à hauteur de 341,82€ pour ses deux enfants. M. [W] [I] indique qu’il reprend un emploi à compter d’avril 2025 et s’engage à aider Mme [O] [P] dans le paiement de l’arriéré locatif.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [O] [P] et M. [W] [I], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande de la société CDC HABITAT au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des baux à compter du 4 juin 2024 par le jeu des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [P] et M. [W] [I] à payer à la société CDC HABITAT, à titre provisionnel, une somme de 8475,45€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, selon la répartition suivante :

— Dans sa totalité pour Mme [O] [P] ;

— A hauteur de 5623,54€ seulement s’agissant de M. [W] [I] ;

AUTORISE Mme [O] [P] et M. [W] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes pour Mme [O] [P], en 35 mensualités de 235€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux (appartement et emplacement de stationnement) dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

— que Mme [O] [P] soit condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [P] et M. [W] [I] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 15 avril 2025.

La Greffière La juge