TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01099

N° Portalis DBX4-W-B7J-T7FF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[L] [U]

C/

[N] [W] [S] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DUMONT [Localité 8]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [U],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Maître Gilles DUMONT-LATOUR, de la SARL DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Laura VIALLARD, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [W] [S] [J],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat prenant effet au 15 juin 2018, Monsieur [L] [U] a donné à bail à Monsieur [N] [W] [S] [J] un pavillon à usage d’habitation et une place de stationnement situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 894,55 euros et une provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Le 11 septembre 2024, Monsieur [L] [U] a fait signifier à Monsieur [N] [W] [S] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 06 mars 2025, Monsieur [L] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [N] [W] [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— son expulsion de corps et de bien et celle de tout occupant de son chef, à l’expiration du délai légal et au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls,

— en cas d’octroi de délais de paiement, la prévision qu’à défaut de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autre formalité,

— sa condamnation à titre provisionnel au paiement :

— de la somme de 8.090,06 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— de la somme de 75,78 euros au titre du commandement de payer les loyers,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [L] [U], représenté par la SARL DUMONT-[Localité 8], substituée par Maître [P] [E], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 13.183,76 euros, pour inclure les mensualités jusqu’à celle de mai 2025 comprise. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [N] [W] [S] [J] comparaît en personne et demande à pouvoir bénéficier d’un délai de 6 mois pour quitter les lieux. Il demande également des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il précise qu’il a demandé un logement social et recherche un logement moins cher, suite à une diminution de ses revenus. Il ajoute qu’il a 1.900 euros de salaire, a deux enfants mineurs en garde alternée et une fille majeure qui réside chez lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n°91-19.416).

En l’espèce, le bail prenant effet au 15 juin 2018 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 5.033,84 euros a été signifié le 11 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Si ce commandement de payer mentionne en première page une somme due de 5.033,84 euros au 06 septembre 2024, le décompte intégré au commandement mentionne une somme de 4.015,10 euros uniquement et il n’est pas expliqué d’où provient cette somme de 5.033,84 euros, qui ne correspond à aucune somme sur les décomptes fournis postérieurement au commandement de payer. C’est donc la somme de 4.015,10 euros dont il convient de vérifier le règlement dans le délai de deux mois.

Selon le décompte du 06 décembre 2024, la somme de 4.999,74 euros a été réglée par « votre virement SWISSLIFE » le 30 septembre 2024.

Il existe ainsi une contestation sérieuse quant à l’acquisition de la clause résolutoire, dans la mesure où il n’est pas indiqué que ce versement n’émanerait pas de Monsieur [N] [W] [S] [J] et où aucun autre élément n’est produit pour expliquer ce versement de 4.999,74 euros, qui est compensé ensuite à la faveur d’une « refacturation encaissement GLI » d’un même montant en octobre 2024.

Il convient de rejeter les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de séquestration des meubles et de condamnation à une indemnité d’occupation.

II. SUR L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [L] [U] produit un décompte du 20 juin 2025 indiquant que Monsieur [N] [W] [S] [J] reste devoir la somme de 12.165,02 euros, mensualité de mai 2025 comprise.

Sur ce décompte, le virement SWISSLIFE de 4.999,74 euros et la refacturation encaissement GLI ont disparus, même si les mouvements du solde apparaissent encore visibles.

Si le reste de l’arriéré n’est pas contestable, il apparaît que la somme de 4.999,74 euros a été payée par Monsieur [N] [W] [S] [J] ou une personne susceptible d’être désormais subrogée dans les droits du propriétaire. Ainsi, il convient de déduire cette somme de 4.999,74 euros de la condamnation, dans la mesure où son caractère dû est contestable.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.165,28 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […]".

Monsieur [N] [W] [S] [J] a repris le paiement de son loyer courant, par un versement du montant de son loyer et de ses charges la veille de l’audience. Il a par ailleurs des ressources lui permettant de solder progressivement sa dette.

Aussi, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 300 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [W] [S] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [U], Monsieur [N] [W] [S] [J] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [L] [U] de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de séquestration des meubles et de condamnation à une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] [S] [J] à payer la somme provisionnelle de 7.165,28 euros (décompte arrêté au 20 juin 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] [S] [J] à verser à Monsieur [L] [U] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] [S] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,